SERVICE EXPERTISE
Expertise d'une crèche : murs et fonds, berceaux, agrément PMI, conventionnement CAF (PSU), bail exploitant. Rapport RICS opposable, partout en France.
Évaluer une crèche suppose de distinguer les murs (approche par le revenu et comparaison) du fonds d'exploitation, valorisé sur l'excédent brut d'exploitation, le nombre de berceaux et le taux d'occupation. L'expert analyse l'agrément PMI, le conventionnement CAF (PSU), le bail exploitant et le positionnement réseau. La valeur est arrêtée selon le Red Book RICS et les IVS, opposable aux banques et au fisc.
Une crèche est un actif hybride : un bien immobilier (les murs) qui abrite une activité de service à la petite enfance strictement encadrée. Sa valeur ne se lit pas sur la seule surface, mais sur sa capacité d'agrément, exprimée en berceaux, et sur la solidité de son modèle économique. L'expert doit donc croiser une analyse immobilière classique avec une lecture fine de l'exploitation, du cadre réglementaire et du financement public.
Le premier réflexe méthodologique consiste à séparer ce qui relève des murs de ce qui relève du fonds. Les murs se valorisent par capitalisation du loyer de marché et par comparaison ; le fonds se valorise par l'excédent brut d'exploitation retraité et par comparaison de transactions de cabinets. Confondre les deux — fréquent dans les annonces — conduit à des erreurs de plusieurs centaines de milliers d'euros et fragilise toute opposabilité.
Chaque conclusion est établie selon les normes professionnelles : Red Book RICS, IVS et EVS. C'est cette conformité qui rend le rapport recevable par une banque prêteuse (exigences prudentielles CRR), par l'administration fiscale (IFI, succession, donation) ou par une juridiction en cas de litige. Réal Group intervient sur l'ensemble du territoire national, quel que soit le format de l'établissement.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur d'exploitation dépend d'abord du nombre de berceaux autorisés par le Conseil départemental (PMI). Une micro-crèche plafonne à 12 places, un multi-accueil peut en compter 30 à 60 et plus. L'expert vérifie l'agrément réel, l'adéquation des surfaces aux ratios réglementaires (superficie par enfant, dortoirs, sanitaires) et le potentiel d'extension de capacité.
Le régime de financement structure le chiffre d'affaires : établissement conventionné PSU (Prestation de Service Unique, tarification indexée sur les ressources des familles) ou modèle PAJE/micro-crèche facturant librement. La stabilité et la nature de ces recettes publiques pèsent directement sur la valeur du fonds et sur le risque perçu par un repreneur ou un financeur.
Le taux d'occupation financier (heures facturées rapportées à la capacité théorique) est l'indicateur de performance central. Un multi-accueil bien géré vise 70 % à 75 % ; un écart révèle une sous-exploitation ou une zone de chalandise fragile. L'expert retraite l'EBE des effets de gestion pour dégager une rentabilité normative, socle de la valorisation du fonds.
Lorsque murs et exploitation sont dissociés, la valeur des murs repose sur le bail : durée résiduelle, loyer facial rapporté au loyer de marché, qualité de la signature. Un preneur affilié à un réseau national (Babilou, People&Baby, Les Petits Chaperons Rouges) sécurise les flux et réduit le taux de rendement exigé par rapport à un exploitant indépendant.
Définition de l'objet (murs, fonds ou ensemble), de la finalité et de la date de valeur. Collecte des pièces : agrément PMI, convention CAF, bail, comptes d'exploitation, effectifs et taux d'occupation sur trois exercices.
Inspection des locaux au regard des normes petite enfance (surfaces, dortoirs, sécurité), vérification de la capacité réelle en berceaux, analyse de la zone de chalandise, de la concurrence et de la performance de remplissage.
Murs valorisés par capitalisation du loyer de marché et comparaison ; fonds valorisé par l'EBE retraité et les barèmes du secteur. Recoupement des méthodes pour arrêter une valeur cohérente et distinguer clairement murs et fonds.
Rédaction d'un rapport conforme au Red Book RICS et aux IVS, motivé et traçable, recevable par les banques, l'administration fiscale et les juridictions. Restitution et échange sur les hypothèses retenues.
Chaque mission appelle une valeur adaptée à sa finalité : valeur vénale, valeur locative de marché ou valeur du fonds.
Fixer le juste prix des murs et/ou du fonds avant une transaction, en objectivant les berceaux, le taux d'occupation et le régime CAF face aux comparables du marché des crèches.
Produire une valeur hypothécaire fiable pour une banque, conforme aux exigences prudentielles (CRR), lors de l'acquisition des murs ou du financement d'un fonds affilié à un réseau.
Évaluer l'actif à l'occasion d'un apport en société, d'une fusion d'exploitants ou d'une réorganisation de groupe, avec une valeur documentée et défendable.
Déterminer la valeur des murs détenus en direct ou via SCI pour la déclaration d'IFI, avec une décote de non-liquidité argumentée et opposable à l'administration.
Arrêter une valeur au jour du fait générateur pour la transmission des murs ou du fonds, sécurisant le partage entre héritiers et la base taxable.
Fournir une expertise contradictoire en cas de litige (fixation de loyer, désaccord entre associés, expropriation), recevable devant les juridictions compétentes.
Nos experts associent la rigueur des normes internationales à une connaissance concrète du marché des établissements d'accueil du jeune enfant.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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