SERVICE EXPERTISE
Expertise d'établissement funéraire : murs, fonds, habilitation, chambre funéraire, crématorium en DSP, marbrerie. Rapport motivé aux normes RICS, partout en France.
Évaluer un établissement funéraire impose de distinguer les murs (valeur vénale du bâti et du terrain) du fonds de commerce (habilitation préfectorale, clientèle, contrats obsèques, marbrerie). On croise la méthode par le rendement, les barèmes de cession (multiples d'EBE et de chiffre d'affaires) et les comparables, en tenant compte du réseau, de l'emplacement et de la réglementation.
L'établissement funéraire est un actif hybride : un fonds de commerce réglementé, souvent adossé à des murs commerciaux et parfois à un équipement lourd (chambre funéraire, crématorium). Sa valeur ne se lit pas dans un simple prix au mètre carré : elle dépend de l'habilitation préfectorale, du portefeuille de contrats obsèques et de la position sur un marché captif à demande inélastique.
Nos experts, sous la direction d'un expert MRICS, conduisent chaque mission selon le Red Book, les IVS et les EVS, en séparant systématiquement la valeur des murs de celle de l'exploitation. Cette rigueur méthodologique conditionne le poids du rapport auprès des banques (CRR), de l'administration fiscale et des juridictions.
Réal Group intervient partout en France, sur les pompes funèbres indépendantes comme sur les sites intégrés aux réseaux OGF/PFG ou Roc-Eclerc, pour des missions de cession, de financement, de transmission, d'IFI ou de contentieux.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'habilitation délivrée par la préfecture (art. L.2223-23 CGCT) est la condition d'exploitation. Sa validité, son périmètre (organisation des obsèques, transport de corps, gestion de chambre funéraire) et sa transférabilité au repreneur pèsent directement sur la valeur du fonds : un fonds sans habilitation renouvelable est fortement décoté.
La chambre funéraire est un équipement de rendement (salons, cases réfrigérées, taux d'occupation). Le crématorium relève, lui, d'une délégation de service public (DSP) : sa valeur dépend de la durée résiduelle du contrat, des tonnages de crémation et des clauses de retour des biens en fin de délégation.
Les contrats de prévoyance obsèques constituent un carnet de commandes différé qui sécurise un chiffre d'affaires futur. L'activité de marbrerie (monuments, caveaux, concessions) ajoute une composante industrielle et de stock, avec ses propres marges, à valoriser distinctement du service funéraire.
La proximité d'un hôpital, d'un cimetière ou d'un crématorium, la notoriété de l'enseigne et l'appartenance à un réseau (OGF/PFG, Roc-Eclerc, groupements d'indépendants) déterminent le flux de familles. La zone de chalandise funéraire, très locale et régie par le lieu de décès, structure la part de marché captée.
Définition de l'objet (murs, fonds ou ensemble), de la valeur recherchée et du destinataire du rapport. Collecte des pièces : habilitation préfectorale, bilans, contrats obsèques, contrat de DSP le cas échéant, baux et titres de propriété.
Inspection du site (magasin, chambre funéraire, atelier de marbrerie, équipements) et audit de l'activité : volumes de convois, taux d'occupation, marges par métier, part de marché sur la zone, état du réseau et de la concurrence locale.
Application croisée de la méthode par le rendement, des barèmes de cession sectoriels (multiples d'EBE et de chiffre d'affaires funéraire) et des comparables de transactions, avec valorisation séparée des murs par capitalisation ou comparaison.
Rédaction d'un rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, exposant hypothèses, méthodes et conclusions de valeur, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Chaque mission appelle une valeur définie (vénale, de rendement, de marché) et un rapport motivé, à présenter au tiers concerné.
Fixer un prix de cession ou d'acquisition du fonds et/ou des murs, en objectivant la valeur de l'habilitation, du portefeuille de contrats et de la marbrerie, et en sécurisant la négociation par une valeur d'expert indépendante.
Produire une valeur vénale argumentée, à présenter au prêteur, conforme aux exigences prudentielles (CRR), pour un crédit d'acquisition, un refinancement ou la prise de garantie hypothécaire sur les murs de l'établissement.
Évaluer l'établissement lors d'un apport en société, d'une donation ou d'une succession, avec une base solide face à l'administration fiscale et entre héritiers, en distinguant nettement les murs détenus du fonds exploité.
Déterminer la valeur des murs et des actifs immobiliers d'exploitation pour la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière, en documentant les éventuelles exonérations liées au bien professionnel.
Éclairer une décision de conservation, de restructuration ou de cession d'un site (chambre funéraire, marbrerie, DSP crématorium) par une analyse de la valeur et de la rentabilité au sein d'un patrimoine plus large.
Fournir un rapport d'expertise argumenté en cas de litige entre associés, de divorce, de désaccord de prix ou de contentieux fiscal, recevable devant les juridictions et fondé sur des référentiels reconnus.
Nos experts allient certification internationale, maîtrise des méthodes sectorielles et indépendance, pour des rapports reconnus par tous les tiers.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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