SERVICE EXPERTISE
Partenaire des cédants PME, repreneurs LBO, experts-comptables, avocats M&A et commissaires aux comptes pour la valorisation combinée fonds de commerce + immobilier d'exploitation. Expertise conforme à l'article L141-1 du Code de commerce (cession fonds), à l'article L145-46-1 (valeur locative), à l'article 787 B du CGI (pacte Dutreil) et au Red Book RICS pour les murs et la SCI dédiée.
La cession d'une PME qui détient son propre immobilier d'exploitation — locaux industriels, commerciaux, bureaux, entrepôts — pose une question rarement triviale : faut-il valoriser un ensemble indissociable (fonds + murs) ou dissocier les deux composantes pour optimiser la transaction ? Le droit français, via l'article L141-1 du Code de commerce pour le fonds et le Red Book RICS pour les murs, articule deux méthodologies distinctes. Le fonds s'apprécie par multiples d'EBE ou de CA et analyse patrimoniale ; les murs s'évaluent par capitalisation du loyer de marché ou comparaison. Leur réunion, puis leur éventuelle scission, est au cœur de toute transaction bien structurée.
La dissociation fonds / murs, généralement réalisée par création d'une SCI dédiée recueillant les murs avant la cession, ouvre plusieurs leviers pour le cédant et le repreneur. Pour le cédant : conserver un patrimoine immobilier générateur de loyers après cession, optimiser la fiscalité de la transmission via le pacte Dutreil (article 787 B du CGI), sécuriser sa retraite. Pour le repreneur : réduire le prix apparent de cession et donc la dette LBO, étaler la charge d'acquisition via un loyer, bénéficier d'une déductibilité fiscale du loyer au lieu d'un amortissement limité. Pour le montage : apporter davantage de latitude aux équipes de LBO, faciliter l'entrée d'un fonds d'investissement spécialisé dans le sale-and-leaseback.
Réal Group intervient aux côtés des cédants PME bordelais et girondins, des repreneurs appuyés par des fonds LBO, des experts-comptables, des avocats spécialisés en M&A, des commissaires aux comptes et des experts fiscaux. Notre rapport combine valorisation du fonds (barèmes professionnels), des murs (capitalisation Red Book RICS), de la SCI (avec décote d'illiquidité éventuelle) et analyse des synergies ou décotes liées à la scission. Les références mobilisées couvrent les articles L141-1, L145-46-1 et L145-34 du Code de commerce, l'article 238 bis AB et 787 B du CGI, et les pratiques de marché observées sur les transactions récentes.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Quatre configurations d'intervention selon la structuration retenue : vente globale, scission, sale-and-leaseback, cession de parts sociales.
Le cédant vend un ensemble unique : fonds de commerce et murs qui l'abritent. Notre expertise produit trois valeurs articulées : valeur du fonds par multiples d'EBE et de CA (article L141-1 Code de commerce), valeur des murs par capitalisation du loyer de marché (Red Book RICS), valeur de l'ensemble avec prime ou décote de combinaison selon la fongibilité des deux actifs sur le marché local.
Le cédant crée une SCI dédiée qui absorbe les murs avant la cession du fonds. Notre expertise détermine le prix de cession des murs à la SCI (article 238 bis AB du CGI, risque de requalification à prix anormal) et le loyer de marché qui sera facturé à la société d'exploitation (article L145-34 Code de commerce), sécurisant fiscalement et juridiquement le montage.
Avant la cession, l'entreprise vend ses murs à un investisseur externe et les reloue à long terme via un bail ferme. Nous évaluons simultanément la valeur de marché des murs (pour le prix de cession à l'investisseur) et le loyer de marché (pour la qualification du bail ferme et la perception du rendement par l'acquéreur), indispensable à la crédibilité du montage devant les équipes LBO et les avocats M&A.
Plutôt que vendre l'immeuble, le cédant vend les parts sociales de la SCI qui le détient. Notre expertise évalue la valeur de l'immeuble (Red Book RICS), applique une décote d'illiquidité typique de 10 à 25%, et intègre les spécificités fiscales de la cession de parts (plus-value sur cession de parts SCI à l'IS, fiscalité des dettes existantes, pacte Dutreil le cas échéant).
Les enjeux fiscaux, juridiques et patrimoniaux diffèrent fortement selon que le cédant vend l'ensemble fonds + murs ou dissocie l'immobilier avant la cession.
Réal Group n'arbitre pas la structuration, qui relève des avocats M&A, experts-comptables et fiscalistes. Notre rôle : produire une valorisation rigoureuse de chaque composante (fonds, murs, SCI) pour éclairer le choix de la structure et sécuriser juridiquement et fiscalement le montage retenu. Les rapports sont exploitables devant l'administration fiscale, la DGFIP, les banques de financement et les fonds d'investissement.
Prise de contact avec le cédant, l'avocat M&A, l'expert-comptable et éventuellement le commissaire aux comptes. Compréhension de la structuration retenue ou envisagée (cession globale, scission SCI, sale-and-leaseback, cession parts), de l'échéance et des enjeux fiscaux et patrimoniaux
Analyse des comptes sur trois exercices, calcul des EBE et retraitements, application des barèmes professionnels du secteur (multiples EBE, CA, méthode patrimoniale). Visite de l'exploitation, entretien avec le dirigeant, analyse de la clientèle, de l'encombrement et des risques. Conforme à l'article L141-1 Code de commerce
Expertise des murs selon le Red Book RICS : capitalisation du loyer de marché, comparaison, DCF selon typologie (local commercial, locaux d'activité, bureaux). Détermination du loyer de marché (article L145-34 Code de commerce) utilisable pour le futur bail entre SCI et exploitation
Livraison d'un rapport unique articulant les trois valeurs (fonds, murs, parts SCI avec décote), tests de sensibilité sur multiples, taux de rendement et loyer, et préconisations méthodologiques. Exploitable par l'avocat M&A, l'expert-comptable, le fiscaliste et les banques de financement du repreneur
Panorama des missions traitées pour cédants PME, repreneurs LBO, experts-comptables, avocats M&A et commissaires aux comptes.
Cédant d'une PME industrielle girondine possédant ses locaux d'activité à Bruges, Mérignac ou Pessac. Scission préalable SCI + exploitation, valorisation combinée du fonds industriel et des murs (méthode capitalisation sur locaux d'activité), fixation du loyer de marché pour le bail commercial post-cession.
Cession d'un commerce en centre-ville (Bordeaux, Libourne) ou en périphérie (Mérignac, Pessac), avec option sur les murs. Notre expertise articule valorisation du fonds de commerce (barème professionnel sectoriel), des murs (capitalisation VLM Red Book RICS) ou du droit au bail (article L145-46-1 Code de commerce) selon la configuration.
Opération de LBO où le repreneur adossé à un fonds d'investissement souhaite alléger la dette d'acquisition en dissociant les murs. Notre expertise sécurise le prix des murs cédés à une SCI (détenue par le cédant ou par un fonds immobilier spécialisé) et le loyer du bail commercial, devant les avocats M&A et les équipes de financement.
L'entreprise cède ses murs à un investisseur (foncière, OPCI, fonds sale-and-leaseback) avant d'être cédée elle-même. Nous valorisons les murs pour le prix de cession à l'investisseur et le loyer de marché du bail long terme (12 ans ferme typique), déterminants pour la crédibilité du montage et le rendement de l'acquéreur.
Transmission d'une PME familiale à la génération suivante avec application du pacte Dutreil (article 787 B CGI, exonération 75%). Notre expertise identifie ce qui relève de l'exploitation (immeubles nécessaires) et ce qui en est exclu (immobilier de rapport, placements), valorise chaque composante et sécurise la déclaration fiscale.
Cession de parts sociales d'une SCI familiale détenant un immeuble de rapport ou des locaux d'exploitation, plutôt que vente directe. Notre expertise évalue l'immeuble, applique la décote d'illiquidité (10 à 25% selon caractéristiques), et intègre la dette existante, les clauses d'agrément et les aspects fiscaux de la cession de parts.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation coordonne les dossiers de cession d'entreprise avec immobilier d'exploitation aux côtés des cédants PME de l'agglomération bordelaise, des repreneurs adossés à des fonds LBO, des experts-comptables, des avocats M&A, des commissaires aux comptes et des fiscalistes. Notre rapport combine valorisation du fonds (barèmes professionnels article L141-1 Code commerce), valorisation des murs (Red Book RICS, article L145-34 pour le loyer) et analyse des montages (scission SCI, sale-and-leaseback, cession de parts, pacte Dutreil article 787 B CGI).
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.