SERVICE EXPERTISE
Un seul indice de perte de valeur suffit à ouvrir le test : remontée des taux, vacance qui s'installe, loyers de marché qui décrochent, calendrier énergétique, quartier qui change d'usage. Reste à comparer la valeur nette comptable à la valeur actuelle — la plus élevée de la valeur vénale nette des frais et de la valeur d'usage — puis à documenter l'écart en réunion d'arrêté.
Un test de dépréciation immobilier s'impose dès qu'un indice de perte de valeur est identifié à la clôture. Il compare la valeur nette comptable de l'immeuble à sa valeur actuelle, définie comme la plus élevée de la valeur vénale nette des coûts de sortie et de la valeur d'usage. Si cette valeur actuelle est inférieure, l'écart est comptabilisé en dépréciation.
Le test de dépréciation immobilier n'est pas un exercice annuel automatique : c'est un mécanisme conditionnel. Le plan comptable général impose d'apprécier, à chaque clôture, s'il existe un indice montrant qu'un actif a pu perdre notablement de sa valeur. Tant qu'aucun indice n'apparaît, l'immeuble demeure au bilan pour sa valeur nette comptable et le sujet s'arrête là. Dès qu'un indice existe — externe comme la remontée des taux, interne comme le départ du locataire unique —, le test devient obligatoire et il faut chiffrer. Cette logique, souvent inversée par des directions financières convaincues de devoir tout tester chaque année, commande à elle seule la charge de travail de l'arrêté.
La mécanique tient en une comparaison et une définition. La comparaison oppose la valeur nette comptable — coût d'entrée diminué des amortissements cumulés et des dépréciations déjà constatées — à la valeur actuelle de l'actif. La définition est celle qui surprend le plus : la valeur actuelle est la plus élevée des deux mesures, valeur vénale nette des coûts de sortie et valeur d'usage. Autrement dit, un immeuble dont le marché a décroché ne se déprécie pas si son utilisation par l'entreprise génère encore des flux suffisants. En référentiel international, IAS 36 raisonne de la même façon avec la valeur recouvrable, en y ajoutant le niveau de l'unité génératrice de trésorerie. Le cadre comptable de cette comparaison — définitions, périmètre et conduite du test à l'arrêté — est exposé en propre par notre expertise en valeur d'usage comptable ; la présente page se concentre sur les déclencheurs et sur la démonstration du chiffre.
Reste la question qui décide de la solidité de l'écriture : d'où vient le chiffre. Une valeur produite en interne, sur un tableur alimenté par des hypothèses maison, se discute ; une valeur établie par un expert externe indépendant, sur des comparables datés et un taux justifié, est difficile à écarter en réunion d'arrêté comme devant l'auditeur. Réal Valuation conduit ces missions partout en France, avec 2 094 actifs expertisés depuis 2011 et des rapports conformes aux normes RICS signés par Guillaume Thériez, MRICS. Notre offre d'expertise immobilière pour les experts-comptables détaille l'articulation avec votre cycle d'arrêté.
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Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les indices se rangent en deux familles. Les indices externes tiennent au marché : remontée des taux d'intérêt et donc des rendements exigés par les investisseurs, baisse des valeurs locatives de marché, dégradation de l'environnement économique ou réglementaire du secteur, changement d'usage d'un quartier qui déplace la commercialité. Les indices internes tiennent à l'actif et à son exploitation : vacance qui s'installe, obsolescence technique ou énergétique, dégradation physique, sous-emploi d'un site industriel, décision d'arrêt ou de cession, performance durablement inférieure au budget. Un point est constamment oublié : l'existence d'un indice n'établit aucune dépréciation, elle ouvre seulement l'obligation de chiffrer. Un test peut parfaitement se conclure sans écriture — à condition d'être documenté.
La valeur nette comptable est une donnée d'inventaire : coût d'entrée, moins les amortissements cumulés, moins les dépréciations antérieures. La valeur actuelle est une donnée de marché et d'exploitation, retenue au plus haut des deux mesures. La valeur vénale s'entend ici nette des coûts de sortie — commercialisation, frais d'acte, diagnostics —, ce qui abaisse le montant retenu par rapport à une expertise en valeur vénale brute. La valeur d'usage, elle, actualise les avantages économiques attendus de l'utilisation puis de la sortie de l'actif. Si la valeur actuelle dépasse la valeur nette comptable, aucune écriture n'est passée : le test ne rehausse jamais un actif. Seule la réévaluation libre, prévue à l'article 214-27 du PCG, permet d'inscrire une plus-value au bilan.
La valeur d'usage s'obtient en actualisant les flux nets attendus de l'immeuble : loyers ou économie de loyer, charges non récupérables, gros entretien, puis flux de sortie en fin d'horizon. Le taux d'actualisation doit refléter la valeur temps de l'argent et le risque propre à l'actif — ni le coût de la dette de l'entreprise repris tel quel, ni un rendement de marché recopié sans retraitement. Sa sensibilité est brutale, et elle se démontre : sur un flux normatif de 500 000 € croissant de 1 % par an, un taux de 7 % conduit à environ 8,3 M€ et un taux de 8 % à environ 7,1 M€, soit 14 % d'écart pour cent points de base. D'où la matrice de sensibilité, jamais facultative.
Un immeuble de placement produit des flux autonomes : il se teste seul, et sa valeur vénale suffit le plus souvent à clore le sujet. Un immeuble d'exploitation — usine, entrepôt dédié, siège social, murs occupés par la société — ne produit aucun flux séparable de l'activité qu'il abrite. Il est alors testé au niveau du plus petit ensemble d'actifs générant des entrées de trésorerie largement indépendantes, ce qu'IAS 36 nomme unité génératrice de trésorerie. La conséquence est contre-intuitive et devient vite un point de tension avec l'auditeur : un site dont la valeur de marché a fondu peut n'appeler aucune dépréciation si l'ensemble auquel il appartient reste rentable. Nos missions d'évaluation d'actifs immobiliers traitent les deux niveaux.
Nous partons de votre calendrier d'arrêté et passons en revue, actif par actif, la liste des indices externes et internes. Le livrable de cette première étape n'est pas une valeur mais une décision tracée : tester ou ne pas tester, et pourquoi. Les actifs écartés sont documentés avec le même soin que ceux retenus, car un commissaire aux comptes lit le raisonnement négatif aussi attentivement que le positif. Cette revue évite surtout de financer une évaluation complète sur un parc entier quand trois actifs seulement portent un indice.
Pour chaque actif retenu, la valeur vénale est établie à la date de clôture, par comparaison et par capitalisation du revenu, sur des références datées et vérifiables. Les coûts de sortie sont ensuite déduits pour obtenir la mesure exigée par le test. Le choix des approches est justifié dans le rapport au regard des méthodes d'évaluation immobilière reconnues, et les écarts entre elles sont expliqués plutôt que moyennés : c'est précisément ce que l'auditeur vient chercher dans le dossier.
Nous construisons le plan de flux : revenus contractuels puis de marché, vacance et franchises, charges non récupérables, gros entretien et capex de mise à niveau, valeur terminale. Le taux d'actualisation est justifié composante par composante, puis confronté aux taux observés sur des actifs comparables. Chaque hypothèse structurante fait l'objet d'un test de sensibilité, généralement à plus ou moins cinquante points de base sur le taux et sur le loyer de marché. Le modèle vous est remis en format ouvert, afin que votre direction financière puisse le rejouer.
Le rapport présente, par actif, un tableau unique : valeur nette comptable, valeur vénale nette des coûts de sortie, valeur d'usage, valeur actuelle retenue, puis dépréciation à constater ou reprise à envisager. Il est conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS, et signé par Guillaume Thériez, MRICS. Nous joignons les comparables, les hypothèses et les sensibilités, et restons disponibles pour l'échange direct avec votre commissaire aux comptes : un rapport que l'auditeur peut interroger est un rapport difficile à écarter. Le détail du livrable figure sur notre page rapport d'expertise immobilière.
Six situations qui, à la clôture, transforment une intuition de direction financière en obligation de chiffrer — et six manières différentes de mesurer l'écart entre la valeur inscrite au bilan et la valeur actuelle de l'actif.
Entre l'acquisition et la clôture, les rendements exigés par les investisseurs se sont écartés. L'immeuble n'a pas changé, sa valeur nette comptable non plus, mais le prix qu'un acquéreur accepterait a reculé. C'est l'indice externe le plus fréquent depuis la remontée des taux amorcée en 2022 : il impose de chiffrer, sans préjuger du résultat, car la valeur d'usage peut demeurer supérieure.
Le locataire unique est parti, la relocation traîne, les mois de vacance s'accumulent et les mesures d'accompagnement consenties aux candidats s'alourdissent. Une vacance courte reste un aléa d'exploitation ; une vacance durable modifie l'hypothèse de revenu retenue dans la valeur d'usage comme dans la valeur vénale. C'est à ce basculement, et non au départ du preneur, que le test s'ouvre.
Le bail rapporte encore, mais toute relocation se ferait plus bas. Tant que le bail court, la valeur d'usage tient ; à son échéance, l'écart se matérialise. L'expert chiffre la valeur locative de marché et modélise la marche descendante à la première échéance utile, ce qui déplace souvent la dépréciation d'un exercice à l'autre plutôt qu'il ne l'annule.
Pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m², le dispositif éco-énergie tertiaire vise une réduction de 40 % des consommations d'énergie finale à l'horizon 2030. Un actif éloigné de cette trajectoire porte deux charges : un capex de mise à niveau et une perte d'attractivité locative. La première se chiffre en flux, la seconde en taux.
Une déviation routière, un retail park concurrent, un pôle de transport déplacé : le flux se déporte et l'emplacement perd le rang qui fondait son loyer. Le changement d'usage d'un quartier est un indice externe redoutable, car il agit lentement et ne se lit dans aucun bail avant le premier départ ou le premier renouvellement.
Ligne arrêtée, activité transférée, surfaces devenues surdimensionnées : l'actif ne sert plus le projet industriel qui justifiait son coût d'entrée. La question devient celle de la valeur en usage alternatif, souvent très inférieure au coût de remplacement. Une décision formalisée d'arrêt ou de cession constitue, à elle seule, un indice interne de perte de valeur.
Une dépréciation mal étayée coûte deux fois : en discussion d'arrêté d'abord, en reprise contestée ensuite. Nos engagements portent donc sur l'indépendance du chiffre, la traçabilité des hypothèses et notre disponibilité face à l'auditeur, du premier indice relevé jusqu'à la validation des comptes.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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