SERVICE EXPERTISE
Expertise de charge foncière à Bordeaux Métropole : méthode du compte à rebours promoteur, analyse fine du PLU (zonage, hauteur, emprise, OAP), calcul de la SDP constructible, coûts de construction actualisés (indices BT01), honoraires, frais financiers de portage, marge promoteur cible. Utilisable en négociation pré-acquisition, offre au propriétaire, et financement bancaire du portage foncier.
La charge foncière est le montant qu'un promoteur peut consacrer à l'acquisition d'un terrain sans dégrader la rentabilité de son opération. Elle s'obtient par compte à rebours : on part du chiffre d'affaires prévisionnel du programme, dont on retranche les coûts de construction, les honoraires, les frais financiers et la marge attendue. Le solde disponible est la charge foncière.
Le foncier ne se valorise pas comme un bâti achevé : il tire sa valeur du programme immobilier qu'il permettra de construire demain. L'expertise mobilise donc la méthode du compte à rebours promoteur, qui calcule la charge foncière admissible en fonction du prix de vente escompté du programme futur (résidentiel, tertiaire, logistique, commerce, mixte), des coûts de construction, des honoraires, des frais financiers et de la marge du promoteur. Tout expert foncier doit maîtriser simultanément le PLU local, les coûts de construction actualisés, les prix de vente du marché cible et les marges promoteur de référence.
À Bordeaux, le contexte s'est radicalement transformé depuis 2021 : la loi Climat et Résilience (Zéro Artificialisation Nette à l'horizon 2050) a raréfié le foncier en extension urbaine et revalorisé les friches en renouvellement urbain. Les grandes opérations bordelaises témoignent de cette mutation : Bastide-Niel, Brazza, Bacalan, Bassins à Flot, Euratlantique (Belcier, Saint-Jean, Ars-et-Berges-du-Lac), Bordeaux Nord. Le PLU de Bordeaux Métropole encadre strictement hauteurs, emprises, mixité fonctionnelle et secteurs sauvegardés (Bordeaux UNESCO). La ZFE-m de Bordeaux restreint l'accès des poids lourds anciens à l'intra-rocade, impactant la valeur des sites logistiques urbains.
Nos expertises couvrent les quatre sous-typologies du hub : charge foncière, terrain nu, friche urbaine et immeuble en redéveloppement. Chaque rapport respecte le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et s'adapte aux destinataires : promoteur, banque, collectivité (EPF, SPL, SEM, EPCI, DUP), aménageur, SCPI/OPCI à vocation foncière ou SCPI value-add.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise rigoureuse d'un terrain, d'une friche ou d'un site à redévelopper articule quatre dimensions interdépendantes, dont la combinaison fonde la valeur retenue et la soutenabilité du projet.
Analyse fine du PLU de Bordeaux Métropole ou de la commune concernée : zone U/AU/A/N, hauteur maximale (HT), emprise au sol (CES), coefficient de biotope, règles de recul, servitudes d'urbanisme et d'utilité publique, emplacements réservés (ER), secteurs sauvegardés UNESCO, périmètres de monument historique (CPD, PSMV). Identification du programme maximal réaliste, de la SDP constructible admissible et des contraintes architecturales imposées (ABF, charte urbaine, CLS).
Cœur de l'expertise foncière : à partir du prix de vente escompté (€/m² SDP résidentiel neuf ou tertiaire sur le marché cible) et du programme constructible, déduction des coûts de construction (économie du bâtiment actualisée, indice BT01), honoraires techniques (architecte, BET, contrôle, CSPS), frais financiers de portage et de crédit construction, commercialisation, marge du promoteur, fixée selon le risque de l'opération. Le solde constitue la charge foncière admissible en €/m² SDP ou en valeur absolue.
Sur les friches urbaines, immeubles à démolir ou sites industriels, identification des coûts de libération : démolition sélective ou totale (€/m² SHOB), désamiantage (articles R1334-14 à R1334-29 CSP), dépollution sols (rubrique ICPE, diagnostic initial, obligation de remise en état article L512-6-1 du Code de l'environnement), traitement des eaux, gestion des déchets de chantier (Plan RSE Bordeaux Métropole). Chiffrage soustrait de la charge foncière brute pour obtenir la charge foncière nette.
Analyse du marché foncier local : transactions récentes de terrains similaires (comparables), tendance de prix sur 3-5 ans, pression de la demande promoteur, rareté relative du foncier constructible liée au ZAN (loi Climat et Résilience). Prise en compte du droit de préemption urbain (DPU) de Bordeaux Métropole, des orientations d'aménagement programmées (OAP) et des ZAC en cours. Les friches urbaines recyclables bénéficient d'une prime de rareté structurelle.
Les deux grands types de foncier — terrain nu sans bâti et friche urbaine avec bâti à démolir ou à dépolluer — obéissent à des logiques d'expertise et des grilles de risque distinctes.
La friche urbaine est désormais, avec le ZAN, l'actif foncier stratégique pour la métropole bordelaise : elle permet de construire sans consommer de nouveaux terres agricoles ou naturelles. Sa valorisation exige cependant une expertise pluridisciplinaire (urbanisme, environnement, démolition, dépollution, mise en sécurité), que Réal Group mobilise systématiquement sur ce type de dossier.
Clarification du contexte (acquisition par promoteur ou investisseur, cession, préemption, expropriation, apport, succession) et du destinataire. Collecte et analyse du PLU applicable (cahiers 1, 2, 3 et annexes), de l'état des servitudes, des ER, des OAP et ZAC en cours, du droit de préemption urbain, des diagnostics existants (pollution, amiante, archéologie, diagnostic performance énergétique éventuel).
Visite du site avec relevé topographique sommaire, état du bâti existant le cas échéant, contraintes d'accès et de desserte, environnement immédiat, nuisances, servitudes visibles. Dialogue avec les services d'urbanisme de Bordeaux Métropole ou de la commune pour sécuriser la faisabilité du programme envisageable et identifier les éventuelles réserves ou risques d'opposition.
Construction du compte à rebours promoteur sur le programme optimal : SDP constructible × prix de vente de marché – coûts de construction (indices BT01 actualisés) – honoraires – frais financiers – coûts de libération (démolition, désamiantage, dépollution) – marge promoteur cible. Tests de sensibilité sur prix de vente, coûts, taux. Comparaison par transactions foncières récentes sur des sites similaires pour triangulation.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant analyse du PLU, programme retenu, compte à rebours détaillé, comparables, hypothèses, sensibilités et valeur retenue. Utilisable par les banques finançant la promotion, les collectivités (EPF, SPL, SEM), les aménageurs, les promoteurs, les SCPI et OPCI value-add, l'administration fiscale et les juridictions.
Panorama des missions que nous conduisons sur le foncier bordelais et la Gironde, avec les spécificités méthodologiques et juridiques associées à chaque configuration.
Expertise pré-acquisition pour sécuriser une promesse de vente, dimensionner l'offre et argumenter le compte à rebours face au propriétaire. Analyse fine du programme optimal au regard du PLU, des coûts actualisés (indices BT01), des prix de vente du marché résidentiel ou tertiaire cible et de la marge promoteur compatible avec la qualité du site. Utilisable en négociation et en conditions suspensives.
Expertise pré-cession pour un propriétaire privé, une indivision ou une succession détenant un terrain à bâtir, une friche ou un immeuble à redévelopper. Argumentaire de prix compatible avec la charge foncière maximale que peut porter un promoteur, avec documentation des comparables et du programme envisageable. Utilisable en appel d'offres promoteurs ou en négociation directe.
Expertise en cas de préemption par la métropole, l'EPF ou la commune (DPU, ZAD) ou de procédure d'expropriation (DUP, plan local d'aménagement, ZAC). Rapport motivé, à produire devant le juge de l'expropriation, commissaire du gouvernement et cour d'appel. Maîtrise des articles L220-1 et suivants du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de la jurisprudence de la Cour de cassation sur les indemnités et de la doctrine de l'AMF.
Expertise pour un financement bancaire en amont d'une acquisition par un promoteur, un aménageur ou un investisseur value-add. Valeur vénale du foncier et, selon la politique interne de la banque, valeur hypothécaire prudentielle. Conforme au règlement CRR UE 575/2013. Intégrable au dossier de crédit construction (financement en phase) ou au financement de portage foncier.
Expertise pour un aménageur public (SPL, SEM, EPF) ou privé intervenant dans une ZAC bordelaise (Euratlantique, Bastide-Niel, Brazza, Aéroparc, Innocampus). Valorisation du foncier brut à l'acquisition (phase amont) et des charges foncières à la cession aux promoteurs (phase aval). Argumentaire de programmation et de prix public.
Expertise d'un immeuble existant dont la valeur de redéveloppement (démolition-reconstruction ou restructuration lourde) excède la valeur en l'état. Comparaison valeur en l'état (bâti actuel, locatif éventuel) vs valeur de redéveloppement (post-projet). Chiffrage des coûts de libération, du capex projet, des frais techniques et du calendrier. Utile en arbitrage promoteur vs investisseur.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne promoteurs, aménageurs publics (EPF, SPL, SEM, EPCI), foncières, investisseurs value-add, collectivités (préemption, expropriation), banques finançant la promotion et family offices sur l'ensemble du foncier bordelais. Nous maîtrisons le PLU de Bordeaux Métropole, le ZAN et la ZFE, la méthode du compte à rebours promoteur, les indices BT01, les coûts de libération (démolition, désamiantage, dépollution) et l'actualité jurisprudentielle du droit de l'expropriation.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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