SERVICE EXPERTISE
Expert MRICS, Réal Group évalue votre carrière : gisement, ICPE, redevance de fortage, remise en état. Rapport motivé banques et fisc, partout en France.
Évaluer une carrière combine deux logiques : la valeur du gisement (réserves exploitables actualisées via le cash-flow des tonnages vendus, nets de redevance de fortage et coûts d'extraction) et la valeur du foncier résiduel après remise en état. L'autorisation ICPE, sa durée résiduelle et l'obligation de réaménagement conditionnent l'ensemble, sous référentiels RICS et IVS.
Une carrière n'est pas un bien immobilier ordinaire : sa valeur repose d'abord sur un actif épuisable, le gisement, dont la contenance en granulats ou en roche massive se consomme au fil de l'exploitation. L'expert distingue donc la valeur des murs et du foncier de celle du fonds d'exploitation, c'est-à-dire du droit d'extraire les matériaux autorisés jusqu'au terme de l'arrêté préfectoral.
Le cadre réglementaire pèse lourdement sur la valeur : une carrière est une Installation Classée pour la Protection de l'Environnement (ICPE) soumise à autorisation, dont la durée résiduelle, le tonnage annuel plafonné et les prescriptions de réaménagement bornent strictement les flux futurs valorisables. Une autorisation de 30 ans entamée depuis 22 ans ne se valorise pas comme une autorisation neuve.
Réal Group mobilise des méthodes sectorielles éprouvées : actualisation des cash-flows d'exploitation nets de redevance de fortage, comparaison à la tonne en place, et valorisation du foncier résiduel après remise en état obligatoire. Nos rapports, conformes au Red Book RICS et aux normes IVS, peuvent être présentés aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, partout en France.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le cœur de la valeur : le volume de matériaux techniquement et légalement extractibles, exprimé en tonnes en place. L'expert croise le levé topographique, les sondages géologiques et le taux de découverte (stérile) pour distinguer réserves prouvées, probables et non autorisées, puis actualise les tonnages vendables sur la durée résiduelle de l'arrêté.
L'arrêté préfectoral fixe le périmètre, le tonnage maximal annuel, la cote de fond de fouille et l'échéance. La durée résiduelle est déterminante : chaque année d'autorisation restante génère un flux valorisable. Une prorogation ou un renouvellement incertain crée une décote, tandis qu'une extension instruite favorablement soutient la valeur.
Quand le tréfonds appartient à un tiers, l'exploitant verse une redevance de fortage (souvent 1 à 4 €/tonne selon le matériau et la région). La qualité des matériaux — granulats alluvionnaires, roche massive éruptive, calcaire, sables industriels — détermine le prix de vente à la tonne et donc la marge actualisable.
L'exploitant est tenu de réaménager le site (comblement, plan d'eau, retour agricole ou forestier, biodiversité) et de provisionner ces coûts, garantis financièrement. La valeur du foncier résiduel après remise en état — terre agricole, base de loisirs, foncier constructible — vient s'ajouter, actualisée, à la valeur du gisement en cours d'épuisement.
Analyse de l'arrêté ICPE, du bail de fortage, des plans d'exploitation, des tonnages historiques et des états financiers. Définition de la valeur recherchée (vénale, de marché, IFI) et de la base réglementaire applicable.
Reconnaissance du site, contrôle du front de taille, de la cote de fond de fouille et des stocks, examen des sondages géologiques et du taux de découverte pour valider les réserves exploitables restantes.
Actualisation des cash-flows d'exploitation nets de redevance de fortage et de coûts d'extraction, approche par la tonne en place, et valorisation du foncier résiduel après remise en état, avec analyse de sensibilité.
Remise d'un rapport détaillé conforme aux normes RICS (Red Book), IVS et EVS, argumenté et daté, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux tribunaux.
Réal Group intervient à chaque étape de la vie d'un site d'extraction, sur l'ensemble du territoire national.
Fixer le juste prix lors de la vente ou du rachat d'une carrière ou de la société d'exploitation, en isolant la valeur du gisement, du fonds et du foncier, et en intégrant l'état des réserves et la durée d'autorisation restante.
Produire une évaluation conforme au Red Book, à présenter aux prêteurs (exigences CRR), pour un financement d'acquisition, de matériel d'extraction ou un refinancement adossé à l'actif industriel.
Valoriser la carrière lors d'un apport en société, d'une transmission de groupe ou d'une réorganisation, avec une répartition documentée entre foncier, gisement et provisions de remise en état.
Déterminer une valeur vénale défendable pour la transmission d'un site extractif familial, en tenant compte de la décote liée à l'épuisement progressif des réserves et à la charge de réaménagement.
Établir la valeur des actifs immobiliers de la carrière au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière, en distinguant le foncier taxable des éléments d'exploitation, avec un rapport résistant à un contrôle.
Fournir un avis de valeur indépendant en cas de litige entre associés, de désaccord sur la redevance de fortage, d'expropriation ou de contentieux environnemental, recevable devant les juridictions.
Une expertise d'actif extractif exige à la fois la rigueur d'un référentiel international et la maîtrise fine d'un secteur technique. Nos engagements :
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.