SERVICE EXPERTISE
Expertise d'usine et site industriel par des experts RICS : valeur des murs, du foncier, des équipements et passif ICPE. Rapports opposables, partout en France.
Évaluer une usine impose de dissocier les murs (foncier, bâti, équipements immobiliers par destination) de l'exploitation. On croise la méthode par le coût de remplacement déprécié, la comparaison foncière et la capitalisation locative, en intégrant l'obsolescence fonctionnelle, le passif ICPE-dépollution et l'écart entre valeur d'usage pour l'exploitant et valeur de marché.
Une usine n'est pas un simple bâtiment sur une parcelle : c'est un outil de production où le bâti, le foncier, les réseaux et les équipements forment un ensemble calibré pour un process. Sa valeur dépend autant de son adéquation à une exploitation que du marché immobilier sous-jacent, deux notions qui divergent souvent fortement.
L'expertise doit trancher entre la valeur d'usage — l'utilité économique pour l'exploitant en place, adossée à sa rentabilité — et la valeur de marché, celle qu'un acquéreur tiers accepterait dans un usage identique ou après reconversion. Un site sur-spécialisé peut valoir cher pour son occupant et beaucoup moins sur le marché libre.
S'y ajoutent des variables lourdes : obsolescence fonctionnelle des volumes, servitudes et classement ICPE, coût de mise en sécurité ou de dépollution des friches, et distinction délicate entre l'immobilier et les équipements par destination. Réal Group conduit ces missions partout en France, dans le cadre du Red Book RICS.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Hauteur libre sous ferme, portance des dalles (souvent 3 à 8 t/m²), trame de poteaux, ponts roulants, quais et modularité conditionnent la polyvalence. Un bâti taillé pour un seul process subit une décote de spécificité ; des volumes standards conservent une valeur de marché large.
Le terrain d'assiette, son zonage industriel, le coefficient d'emprise réel (souvent 30 à 50 %) et les réserves foncières constructibles portent une part majeure de la valeur, parfois supérieure au bâti sur les sites anciens ou proches de zones tendues.
L'obsolescence physique, fonctionnelle (volumes inadaptés, isolation, réseaux) et économique se traduit en abattements sur la valeur à neuf. Le coût de remplacement déprécié doit refléter la vétusté réelle et l'écart au standard logistique/industriel actuel.
Le classement ICPE (déclaration, enregistrement, autorisation, Seveso), les obligations de cessation d'activité et le coût de dépollution d'une friche grèvent la valeur nette. À l'inverse, un potentiel de reconversion logistique ou tertiaire peut créer une survaleur foncière.
Définition de la valeur recherchée (vénale, d'usage, locative, de reconstruction), du référentiel (Red Book, IVS, EVS) et de la finalité. Collecte des titres, baux, plans, diagnostics, arrêtés ICPE et données d'exploitation.
Relevé des surfaces, hauteurs, portances et réseaux ; état du bâti et des équipements par destination ; analyse du foncier, du zonage, des servitudes et du passif environnemental. Identification de l'obsolescence et du potentiel de reconversion.
Croisement du coût de remplacement déprécié (bâti spécifique), de la comparaison foncière et bâtie, et de la capitalisation locative. Arbitrage explicite entre valeur d'usage exploitant et valeur de marché, nets des coûts de dépollution.
Remise d'un rapport détaillé, motivé et conforme au Red Book RICS, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, exposant méthodes, hypothèses, retraitements et fourchette de valeur.
Chaque mission mobilise un référentiel et une valeur (vénale, d'usage, locative, de reconstruction) adaptés à sa finalité.
Fixer une valeur de marché défendable avant la négociation d'un site industriel, en isolant murs, foncier et équipements, et en anticipant les décotes de spécificité ou le potentiel de reconversion pour un acquéreur tiers.
Produire une valeur vénale opposable au prêteur pour un crédit ou une hypothèque, conforme aux exigences prudentielles (CRR) : le rapport RICS distingue la valeur d'usage exploitant de la valeur de réalisation forcée.
Sécuriser la valeur d'un site apporté à une société, une holding immobilière ou lors d'une réorganisation de groupe, avec une méthode traçable opposable au commissaire aux apports et à l'administration.
Établir la valeur vénale du site détenu par une personne physique ou une SCI pour l'assiette IFI, une succession ou une donation, en justifiant les abattements liés à l'occupation, à l'obsolescence ou au passif environnemental.
Éclairer une décision de conservation, de désengagement ou de dépréciation comptable (test de valeur) d'un actif industriel, en comparant valeur d'usage, valeur de marché et coût de reconversion.
Fournir une évaluation contradictoire opposable en cas de litige entre associés, de rupture de bail, d'expropriation ou de contentieux fiscal, avec un rapport motivé recevable devant les juridictions.
Une expertise industrielle exige à la fois la rigueur d'un référentiel international et la connaissance fine des marchés fonciers et de production. Nos engagements :
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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