Bail meublé : durée, règles et les onze éléments de mobilier à fournir

Le bail d'un logement meublé loué comme résidence principale est conclu pour un an au moins, ou neuf mois s'il est loué à un étudiant, avec un dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges au plus. Le logement doit être décent et comporter au moins les onze éléments de mobilier fixés par le décret du 31 juillet 2015, de la literie au matériel d'entretien ménager.

• Le bail meublé loué comme résidence principale suit le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 et le contrat type.
• Il dure un an au moins et se reconduit tacitement ; loué à un étudiant, il peut durer neuf mois, sans reconduction.
• Le logement doit être décent et comporter au moins onze éléments de mobilier, inventoriés à l'entrée et à la sortie.
• Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges ; les charges se paient par provisions ou au forfait.
• Le locataire part quand il veut avec un mois de préavis ; vous donnez congé trois mois avant le terme, pour un motif légal.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

« Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement » au regard des exigences de la vie courante ; la liste de ce mobilier est fixée par décret (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989).

Les règles du bail meublé, réunies au titre Ier bis de la loi, sont d'ordre public et s'appliquent aux logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2, c'est-à-dire occupés au moins huit mois par an (article 25-3 ; article 2). Elles ne visent ni les logements-foyers, ni les logements faisant l'objet d'une convention avec l'État sur leurs conditions d'occupation et d'attribution, ni les logements attribués ou loués en raison d'une fonction ou d'un emploi, ni les locations consenties aux travailleurs saisonniers. Une location saisonnière, qui n'est pas la résidence principale du locataire, n'entre pas dans ce cadre.

Une grande partie des règles de la location vide vaut aussi pour le meublé : l'article 25-3 lui rend applicables, notamment, les articles 3 (bail écrit sur le contrat type), 3-2 (état des lieux), 3-3 (dossier de diagnostic technique), 4 (clauses réputées non écrites, à l'exception du l), 6 (décence), 7 (obligations du locataire), 8 et 8-1 (sous-location et colocation), 22 (restitution du dépôt de garantie), 22-1 (caution) et 24 (clause résolutoire). Le contrat type du meublé est l'annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, sauf pour une colocation formalisée par plusieurs contrats. Ces règles communes sont détaillées dans notre guide du contrat de location.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier. Son article 1er pose le principe : « Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. » Son article 2 énumère onze éléments que le logement doit comporter au minimum.

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont établis lors de la remise et de la restitution des clés, « contradictoirement et amiablement », signés par les parties et joints au bail ; ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle de l'état des lieux (article 25-5). Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group réalise les états des lieux d'entrée et de sortie.

Le bail meublé « est conclu pour une durée d'au moins un an » ; à son terme, sans congé, il « est reconduit tacitement pour une durée d'un an ». Loué à un étudiant, il peut durer neuf mois, et la reconduction tacite ne s'applique pas (article 25-7).

Le bail mobilité est un bail meublé de courte durée, réservé au locataire qui justifie, à la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (article 25-12). Il dure d'un à dix mois en règle générale (article 25-14), son loyer n'est pas révisable en cours de bail (article 25-16) et le locataire peut le résilier à tout moment avec un mois de préavis (article 25-15).

Le loyer

Comme en location vide, la fixation du loyer est libre, sauf dans un logement classé F ou G, où le loyer d'une nouvelle location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, et dans les zones tendues, où son évolution d'un locataire à l'autre est encadrée : les articles 17 et 18 de la loi s'appliquent au meublé (article 25-3). Si le bail le prévoit, le loyer se révise une fois par an dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers, selon les règles de l'article 17-1 ; comme en location vide, aucune révision n'est possible dans un logement classé F ou G (article 25-9 ; article 17-1, III).

Les charges

Elles se paient, au choix des parties et selon ce que prévoit le bail, par provisions, régularisées chaque année comme en location vide (article 23), ou par un forfait « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » et dont le montant « ne peut pas être manifestement disproportionné » (article 25-10).

Le dépôt de garantie

« Par dérogation à l'article 22 », son montant « est limité à deux mois de loyer en principal », c'est-à-dire hors charges (article 25-6). Sa restitution suit les règles de la location vide : dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes dues et justifiées (article 22). Pour la fiscalité des loyers d'un meublé, voir notre page sur la location meublée non professionnelle (LMNP).

« Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois », y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (article 25-8).

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat en informe le locataire avec un préavis de trois mois avant le terme, et motive son refus par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations (article 25-8). Sauf exceptions, il ne peut pas donner congé, sans lui proposer un logement adapté, à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond. Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En cours de bail, le défaut de paiement du loyer ou des charges relève de la clause résolutoire, qui s'applique aussi au meublé (article 24). Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group réalise les états des lieux d'entrée et de sortie et anticipe la relocation pour limiter la vacance : parlons de votre bien.

Le bail meublé est plus court et plus souple pour les deux parties ; en contrepartie, vous fournissez le mobilier. Les principales différences prévues par la loi :

Le choix dépend aussi de la fiscalité et de votre projet : voir notre guide du contrat de location d'un logement vide et notre page sur la location meublée non professionnelle.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lue sur Légifrance le 29 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : titre Ier bis, article 25-3 (champ, articles applicables) ; article 25-4 (définition du meublé) ; article 25-5 (inventaire) ; article 25-6 (dépôt de garantie) ; article 25-7 (durée) ; article 25-8 (congé) ; article 25-9 (loyer) ; article 25-10 (charges) ; titre Ier ter, article 25-12, article 25-14, article 25-15 et article 25-16 (bail mobilité) ; titre Ier, article 2 (résidence principale), article 10, article 15, article 17-1, article 22, article 23 et article 24.
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, articles 1er et 2 ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, article 2 et annexe 2 (version en vigueur depuis le 1er octobre 2026). Lus le 29 octobre 2026.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 : encadrement des loyers à titre expérimental pendant huit ans à compter de la publication de la loi (JO du 24 novembre 2018). Sénat, proposition de loi « Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » : texte modifié le 21 octobre 2026 (n° 14, 2026-2027), transmis le 22 octobre 2026 à l’Assemblée nationale pour une deuxième lecture (dossier relu le 29 octobre 2026).
• Service-public.fr : En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? (vérifiée le 1er août 2026 ; Bordeaux : loyers de référence selon la location vide ou meublée, arrêté préfectoral du 15 juillet au 24 novembre 2026) ; Rédaction du bail d’habitation (contrat de location) (vérifiée le 1er octobre 2026).

Textes consultés dans leur version en vigueur au 29 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable sur une situation précise.