Dépôt de garantie d'une location : combien demander, quand le rendre, que retenir

Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; pour un logement meublé, deux mois. Il est rendu au plus tard un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes dues et justifiées.

• Le dépôt de garantie n'existe que si le bail le prévoit ; il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé.
• Il ne produit pas d'intérêts et ne peut pas être révisé pendant le bail, même au renouvellement.
• Vous le rendez dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon.
• Chaque retenue se justifie : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations, sur devis ou factures.
• Chaque mois de retard commencé vous coûte 10 % du loyer mensuel hors charges, sauf si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : il n'existe que si le bail le prévoit, pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire. Il est versé au bailleur à la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Son plafond dépend du bail et du rythme de paiement du loyer.

Le montant ne porte pas intérêt au profit du locataire, et il ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant le bail, même renouvelé (article 22) : une hausse du loyer ne permet donc pas de demander un complément. Les délais de restitution et la majoration de retard de l'article 22 s'appliquent aussi au logement meublé, dont le plafond est de deux mois (article 25-3 ; article 25-6).

Le délai court à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À cette occasion, le locataire vous indique l'adresse de son nouveau domicile (article 22).

• Un mois au plus si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
• Deux mois au plus dans les autres cas, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées.
• En immeuble collectif, vous pouvez garder une provision justifiée de 20 % du dépôt au plus, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ; le solde est rendu dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.

Le locataire et vous pouvez aussi convenir de solder tous les comptes immédiatement (article 22). Si le logement a été vendu ou donné pendant le bail, c'est le nouveau bailleur qui rend le dépôt de garantie ; une convention contraire n'a d'effet qu'entre l'ancien et le nouveau propriétaire.

Une retenue pour réparations ou dégradations se compare d'un état des lieux à l'autre. L'état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers qu'elles mandatent, et il est joint au bail. S'il ne peut pas être établi ainsi, un commissaire de justice le dresse, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié ; il avise les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2).

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Mais cette présomption ne peut pas être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'état des lieux ou à la remise de son exemplaire (article 3-2). Le locataire peut aussi demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours, et, pendant le premier mois de chauffe, pour les éléments de chauffage.

Pour chiffrer l'usure normale, vous pouvez convenir avec le locataire, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles d'un accord collectif ; elle fixe au moins, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels (décret du 30 mars 2016, article 4). Notre page « Grille de vétusté » en donne le détail. Joignez enfin à votre décompte les devis ou factures, les photos et le relevé des sommes dues (fiche Service Public sur le dépôt de garantie).

Le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire ne vous a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile (article 22).

Le locataire, lui, ne peut pas payer son dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie : il doit le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail (fiche Service Public sur le dépôt de garantie).

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie du logement meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (articles applicables au logement meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-13 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux)
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)
• Code civil, article 1731 (absence d'état des lieux)
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 (vétusté)
• Service Public : dépôt de garantie dans un bail d'habitation (F31269, vérifiée le 9 juin 2026)
• Préfecture de la Gironde : commission départementale de conciliation (page mise à jour le 19 juin 2025)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.