Manager, service gestion
Vincent Devauchelle
Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Gestion locative
Assurer un logement loué : propriétaire, locataire, dégât des eaux, qui couvre quoi
- L'assurance du propriétaire
- L'assurance du locataire
- Le locataire non assuré
- Le dégât des eaux
- Qui répare quoi
Ce que la loi impose au propriétaire et au locataire, ce que vous pouvez faire quand l'attestation manque, et qui gère un dégât des eaux : voici les règles, textes officiels à l'appui, pour que votre logement loué ne reste jamais sans assurance. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location et suit ses sinistres.
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L'essentiel
Qui doit assurer un logement loué ?
Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et vous en remettre l'attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. Vous, propriétaire bailleur, devez vous assurer en responsabilité civile si le logement est en copropriété ; hors copropriété, rien ne vous y oblige, mais vous répondez des dommages qu'un sinistre né dans votre logement cause aux autres.
- En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer en responsabilité civile : l'assurance du propriétaire non occupant (PNO) y répond.
- Hors copropriété, cette assurance n'est pas obligatoire ; vous répondez pourtant des dommages qu'un sinistre né dans votre logement cause aux voisins.
- Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et vous remettre l'attestation de son assureur à la remise des clés, puis chaque année à votre demande.
- Sans attestation, vous pouvez faire résilier le bail (la clause résolutoire, si le bail en prévoit une, joue un mois après un commandement resté infructueux) ou assurer le locataire pour son compte.
- Pour un dégât des eaux en immeuble, la convention IRSI confie le dossier à un seul assureur, dit gestionnaire, jusqu'à 5 000 € hors taxes de dommages par local.
Gestion locative
Parlons de votre bien
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : indiquez votre projet et vos coordonnées, le service gestion vous rappelle.
Ce que vous nous confiez
De la recherche du locataire à la gestion des sinistres, le service gestion assure le suivi de votre bien.
- Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- La gestion des sinistres est comprise dans la formule Complète ; la formule À la carte la facture à l'usage.
- Réal Group est membre de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 05 56 81 66 30.
Parlons de votre bien
Premier échange avec le service gestion.
Votre interlocuteur
Vincent Devauchelle
Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux
Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.
Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
L'assurance du propriétaire
L'assurance du propriétaire non occupant (PNO) est-elle obligatoire ?
Tout dépend d'une question : votre logement est-il en copropriété ? Si oui, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe son logement ou non (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sinon, aucune assurance ne vous est imposée, mais vous devez indemniser les tiers pour les dommages qu'un sinistre né dans votre logement pourrait leur causer (fiche Service Public sur l'assurance du propriétaire).
| Votre logement | Votre obligation | Ce qu'elle couvre, ou ce que vous devez |
|---|---|---|
| En copropriété | Vous assurer en responsabilité civile, comme copropriétaire non occupant | Les dommages qu'un élément de votre logement cause à la copropriété ou aux tiers |
| Hors copropriété (maison, immeuble entier) | Aucune assurance obligatoire pour vous | Vous indemnisez vous-même les tiers lésés par un sinistre né dans votre logement |
| Dans les deux cas | Veiller à ce que votre locataire s'assure contre les risques locatifs | Les dommages au logement dont votre locataire est responsable |
Le syndicat des copropriétaires est lui aussi tenu de s'assurer en responsabilité civile : cette obligation s'ajoute à la vôtre, elle ne la remplace pas (article 9-1). Au-delà de ce socle, les garanties d'un contrat « propriétaire non occupant » varient d'un assureur à l'autre ; vérifiez avant de signer comment il couvre le logement vide entre deux locataires, car c'est alors votre assureur qui organise la recherche de fuite d'un dégât des eaux en copropriété (fiche Service Public sur le dégât des eaux).
Et les loyers impayés ?
La garantie loyers impayés est une autre assurance : elle protège vos revenus, non le logement. Voir notre guide de la garantie loyers impayés.
L'assurance du locataire
Que doit couvrir l'assurance de votre locataire ?
Le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire (article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989). Il répond notamment des dégradations survenues pendant le bail (article 7, c) et de l'incendie, à moins qu'il ne prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou un feu communiqué par une maison voisine (article 1733 du Code civil).
Les risques locatifs, obligatoires
Les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux : c'est la seule garantie que la loi impose (fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
Le recours des voisins, facultatif
Les dommages causés aux voisins et aux tiers quand le sinistre s'étend au-delà du logement loué : une garantie utile, mais facultative (fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
Ses biens personnels, facultatif
Les meubles et objets du locataire, que couvre une assurance multirisques habitation : la loi ne l'impose pas (fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
Vous ne pouvez pas lui imposer votre assureur : la clause qui l'y obligerait est réputée non écrite (article 4, b).
Le locataire non assuré
Pas d'attestation d'assurance : vos deux options
Le locataire justifie de son assurance en vous remettant une attestation de son assureur, à la remise des clés puis chaque année à votre demande (article 7, g). S'il ne le fait pas, la loi vous laisse le choix entre deux voies.
Faire résilier le bail
Si le bail prévoit une clause résolutoire, elle ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux, qui reproduit la règle à peine de nullité. Le commandement est délivré par un commissaire de justice ; le juge constate ensuite la résiliation (article 7, g ; fiche Service Public sur l'assurance du locataire). Sans cette clause, vous demandez au juge de résilier le bail (fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
Assurer le locataire pour son compte
Un mois après une mise en demeure restée sans effet, qui annonce votre intention, vous souscrivez une assurance limitée à sa responsabilité locative. La prime, qui peut être majorée de 10 % au plus, se récupère par douzièmes avec le loyer (article 7, g ; décret du 30 mars 2016 ; fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
Cette mise en demeure vaut renoncement à la clause résolutoire pour défaut d'assurance, et vous résiliez l'assurance pour compte dans le délai le plus bref dès que le locataire vous remet une attestation (article 7, g).
Le dégât des eaux
Dégât des eaux dans un logement loué : les bons réflexes
L'assurance contre les dégâts des eaux est comprise dans l'assurance habitation, obligatoire pour le locataire (fiche Service Public sur le dégât des eaux). Voici ce que chacun fait, dans l'ordre.
1
Arrêter la fuite
Couper l'eau, prévenir les voisins si la fuite vient de chez eux, puis faire réparer la fuite : c'est une mesure d'urgence, qui n'empêche pas l'indemnisation. La remise en état, elle, attend l'accord de l'assureur (fiche Service Public sur le dégât des eaux).
2
Déclarer le sinistre
Chaque assuré prévient son assureur dans le délai prévu par son contrat, cinq jours ouvrés au moins (article L113-2 du Code des assurances). Un constat amiable, facultatif, accélère le dossier ; il est aussi envoyé au propriétaire ou au syndic (fiche Service Public sur le dégât des eaux).
3
Rechercher la fuite
En copropriété, l'assureur de l'occupant organise la recherche de fuite dans un logement occupé ; c'est l'assureur du propriétaire si le logement est vide, si la recherche demande des travaux destructifs, si l'occupant n'est pas assuré ou si son préavis expire le jour du sinistre (fiche Service Public sur le dégât des eaux).
4
Être indemnisé
Entre assureurs adhérents, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire. Jusqu'à 1 600 € hors taxes de dommages par local, il indemnise sans recours ; de 1 600 à 5 000 €, il indemnise après une expertise commune et peut ensuite se retourner contre l'assureur du responsable (fiche Service Public sur la convention IRSI ; Institut national de la consommation).
Au-delà de 5 000 € hors taxes de dommages par local, d'autres conventions entre assureurs ou le droit commun s'appliquent (fiche Service Public sur la convention IRSI ; Institut national de la consommation).
Les réparations
Après le sinistre : qui répare la cause ?
La réparation de la cause d'une fuite n'est pas comprise dans la recherche de fuite (Institut national de la consommation). Elle revient au locataire quand elle relève de l'entretien courant ou des menues réparations, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d). Elle revient au bailleur pour les autres réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement (article 6, c).
La gestion des sinistres fait partie de nos deux formules de gestion locative : comprise dans la formule Complète, facturée à l'usage dans la formule À la carte. Confiez-nous la gestion de votre bien : vous gardez un seul interlocuteur, pour vous comme pour votre locataire.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance des copropriétaires et du syndicat)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire, assurance)
- Loi du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites)
- Loi du 6 juillet 1989, article 6 (obligations du bailleur)
- Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (articles applicables au logement meublé)
- Code civil, article 1733 (incendie)
- Décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, article 1er (majoration de la prime d'assurance pour compte du locataire)
- Code des assurances, article L113-2 (délai de déclaration du sinistre)
- Service Public : assurance du logement par le propriétaire (F2023, vérifiée le 29 avril 2024)
- Service Public : assurance habitation du locataire (F31300, vérifiée le 16 avril 2025)
- Service Public : assurance dégâts des eaux (F1352, vérifiée le 25 juillet 2025)
- Service Public : assurance de la copropriété et convention IRSI (F2027, vérifiée le 22 juillet 2025)
- Institut national de la consommation : les conventions de règlement des sinistres entre assureurs, dont la convention IRSI (publiée le 4 juin 2018)
Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Les garanties et les franchises dépendent de chaque contrat d'assurance. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou de votre assureur.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur l'assurance d'un logement loué
Non : est réputée non écrite toute clause par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur (article 4, b, de la loi du 6 juillet 1989).
Oui, pour un meublé loué comme résidence principale : l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 s'y applique (article 25-3). Elle l'est aussi dans un bail mobilité ; les règles diffèrent pour un meublé de tourisme (fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
Non : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). L'assurance du locataire couvre les dommages dont il est responsable, non les vôtres (fiche Service Public sur l'assurance du locataire).
À la remise des clés, puis chaque année, à votre demande ; l'attestation est remise par l'assureur ou son représentant (article 7, g).
Dans le délai prévu par le contrat d'assurance, qui est de cinq jours ouvrés au moins après la découverte du sinistre (article L113-2 du Code des assurances ; fiche Service Public sur le dégât des eaux).
En copropriété, l'assureur du propriétaire du logement ; si le propriétaire n'est pas assuré, l'assureur de l'immeuble (fiche Service Public sur le dégât des eaux).
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