Loyer impayé : que faire, étape par étape, de la relance au juge

Relancez d'abord le locataire par lettre simple, puis mettez-le en demeure par lettre recommandée. Si la dette demeure, faites-lui délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : la clause résolutoire du bail produit effet six semaines après un commandement resté infructueux. Vous saisissez alors le juge des contentieux de la protection, qui peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

• Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus ; au premier retard, relancez-le par lettre simple, puis par une mise en demeure en recommandé.
• Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice : il laisse six semaines au locataire et contient six mentions, à peine de nullité.
• Si une caution garantit le bail, le commandement lui est signifié dans les quinze jours ; sinon, elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard.
• Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais au locataire qui peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant ; la clause peut alors être suspendue, si l'une des parties le demande.
• L'expulsion exige un jugement et un commandement de quitter les lieux ; elle est suspendue du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit s'il le demande (article 7, a, de la loi du 6 juillet 1989). Au premier retard, rappelez-lui cette obligation par une lettre simple. Si elle reste sans effet, envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (fiche Service Public sur les loyers impayés).

Vous pouvez aussi faire appel à un conciliateur de justice, gratuit, ou à un médiateur civil, payant, pour trouver un accord, par exemple un étalement du paiement. Service Public précise que cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite demander au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 € (fiche Service Public sur les loyers impayés).

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), signalez l'impayé à la Caf ou à la MSA : dès que la dette atteint deux fois le loyer hors charges si l'aide est versée au locataire, ou deux fois le loyer hors charges diminué de l'aide si elle vous est versée directement (fiche Service Public sur les loyers impayés).

Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24, I). Le commandement est délivré au locataire par un commissaire de justice, que vous chargez de cette mission (fiche Service Public sur les loyers impayés).

Pour un bailleur personne physique, ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque l'impayé dure sans interruption depuis deux mois, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Les autres personnes morales ne peuvent assigner que deux mois après avoir saisi cette commission (article 24, I et II).

Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, vous demandez au juge de prononcer la résiliation du bail ; la notification de l'assignation au préfet s'applique aussi à cette demande (article 24, IV).

Même passée en force de chose jugée, une décision d'expulsion n'est pas exécutée du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des occupants soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Le sursis ne vise que la mesure d'expulsion : le loyer reste dû (article 7, a).

Toutes les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où leur titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : n'attendez pas pour réclamer un loyer impayé.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer, juge)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (conditions de l'expulsion)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1 (délai de deux mois)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-6 (trêve hivernale)
• Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
• Visale, la garantie d'Action Logement (visale.fr, consulté le 29 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.