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Vincent Devauchelle
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Réal Group · Gestion locative
Trêve hivernale : ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire
Du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion d'un locataire est suspendue : voici ce que la trêve hivernale change pour le propriétaire, ce qu'elle ne change pas et ses exceptions, avec le lien vers chaque article du Code des procédures civiles d'exécution. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, du quittancement des loyers au suivi des procédures.
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L'essentiel
Trêve hivernale : que peut faire le propriétaire ?
Du 1er novembre au 31 mars, une décision d'expulsion, même définitive, n'est pas exécutée, sauf si le relogement des occupants est assuré. La trêve ne suspend que l'expulsion : le locataire doit toujours son loyer. Elle ne protège pas l'occupant entré dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
- La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante : cet hiver, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.
- Pendant cette période, une décision d'expulsion, même définitive, n'est pas exécutée, sauf si le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes.
- La trêve ne suspend que l'expulsion : le locataire doit toujours son loyer et ses charges, aux termes convenus dans le bail.
- Vous ne pouvez jamais expulser vous-même un occupant : changer la serrure ou toucher à ses meubles vous expose à des poursuites pénales.
- La trêve ne protège pas l'occupant entré dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
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Ce que vous nous confiez
Du quittancement et de l'encaissement des loyers au précontentieux et au suivi de procédure, le service gestion assure le suivi de votre bien.
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- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- Nos deux formules de gestion sont détaillées sur notre page Gestion locative.
- Réal Group est membre de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.
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- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
La période
Quand s'applique la trêve hivernale ?
Toute mesure d'expulsion qui n'a pas été exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Ce sursis vaut même lorsque la décision d'expulsion est passée en force de chose jugée, et même si les délais accordés par le juge pour quitter les lieux ont expiré (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).
| Pendant la trêve | Ce qui s'applique | Texte |
|---|---|---|
| L'exécution d'une décision d'expulsion | Suspendue, sauf si le relogement des occupants est assuré ou si une exception joue | Article L412-6 |
| Le loyer et les charges | Toujours dus, aux termes convenus | Loi de 1989, article 7, a |
| Le délai pour quitter le logement | Il court ; si son terme tombe pendant la trêve, l'expulsion est reportée | Fiche F31272 |
| L'expulsion par le propriétaire lui-même | Interdite, toute l'année | Article L411-1 ; Code pénal, article 226-4-2 |
Le sursis cesse si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes, qui respectent l'unité et les besoins de la famille (article L412-6). Service Public le dit ainsi : lorsque le locataire a une solution de relogement correspondant à ses besoins, le nombre de pièces étant conforme au nombre d'occupants, l'expulsion peut avoir lieu tout au long de l'année (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion).
Vos droits
Ce que vous pouvez faire pendant la trêve
Le sursis porte sur la mesure d'expulsion (article L412-6). Vos autres droits de bailleur demeurent.
Réclamer le loyer
Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (article 7, a, de la loi du 6 juillet 1989). Si le bail est résilié, vous demandez au juge de fixer une indemnité d'occupation, que l'occupant vous verse jusqu'à son départ (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion) : voir notre guide de l'indemnité d'occupation.
Appeler le garant
Dès le premier impayé, vous pouvez réclamer le paiement au garant choisi à la signature du bail : la caution du locataire, la garantie Visale, dont l'impayé se déclare dans les 30 jours, ou votre assurance contre les loyers impayés (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion).
Poursuivre la procédure
Le sursis vise l'exécution de l'expulsion, non la procédure : le juge peut être saisi pour demander le paiement de la dette, la résiliation du bail et l'expulsion (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion). Notre guide « Loyer impayé : que faire, étape par étape » en détaille les étapes.
Faire courir le délai pour partir
Après la décision, le commandement de quitter les lieux fait courir un délai de deux mois avant l'expulsion d'un lieu habité (article L412-1). Si le terme de ce délai tombe pendant la trêve, l'expulsion est reportée (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion).
Le précontentieux et le suivi de procédure font partie de nos deux formules de gestion locative : confiez-nous la gestion de votre bien.
Les interdits
Ce que vous ne pouvez pas faire
Pendant la trêve, vous ne pouvez pas faire exécuter une décision d'expulsion, sauf relogement assuré ou exception prévue par la loi (article L412-6). Et à aucun moment de l'année vous ne pouvez expulser vous-même un occupant : l'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L411-1).
Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Vous ne devez ni entrer dans le logement avant son intervention, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion). Forcer un occupant à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Les exceptions
Qui la trêve hivernale ne protège pas ?
Dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, l'article L412-6 écarte le sursis dans deux cas et permet au juge de le supprimer ou de le réduire dans un troisième ; deux autres articles le rendent inapplicable à certains occupants.
| Situation | Effet sur la trêve | Texte |
|---|---|---|
| Le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes, qui respectent l'unité et les besoins de la famille | Le sursis ne joue pas | Article L412-6, alinéa 1 |
| L'expulsion a été prononcée parce que les occupants se sont introduits sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte | Le sursis ne s'applique pas | Article L412-6, alinéa 2 |
| Les occupants sont entrés par ces mêmes procédés dans un autre lieu que le domicile | Le juge peut supprimer ou réduire le sursis | Article L412-6, alinéa 3 |
| Des étudiants logés dans des locaux spécialement destinés aux étudiants ne remplissent plus les conditions de leur logement | La trêve et les délais de grâce ne s'appliquent pas | Article L412-7 |
| Le juge aux affaires familiales ordonne l'expulsion du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin violent | Les articles L412-1 à L412-7 ne s'appliquent pas | Article L412-8 |
Les occupants entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte perdent aussi le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, comme ceux dont le juge constate la mauvaise foi (article L412-1), et les délais de grâce que le juge peut accorder (article L412-3).
Après la trêve
Après le 31 mars : les délais qui peuvent encore jouer
La fin de la trêve ne rend pas toujours l'expulsion immédiate : d'autres délais, fixés par la loi ou par le juge, peuvent s'appliquer.
1
Le commandement de quitter les lieux
Dès qu'il le délivre, le commissaire de justice chargé de l'expulsion en saisit le préfet, qui en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; sans cette saisine, le délai avant l'expulsion est suspendu (article L412-5).
2
Deux mois, en principe
L'expulsion d'un lieu habité n'a lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, et il ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de l'occupant (article L412-1).
3
Trois mois de plus, au plus
Si l'expulsion devait avoir pour l'occupant des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année ou des circonstances atmosphériques, le juge peut proroger ce délai pour une durée de trois mois au plus (article L412-2).
4
Des délais de grâce, d'un mois à un an
Le juge peut encore accorder des délais renouvelables, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf au locataire de mauvaise foi (article L412-3). Chaque délai dure d'un mois à un an ; le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de la situation du propriétaire et de celle de l'occupant, et des démarches faites pour se reloger (article L412-4).
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-6 (trêve hivernale)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1 (délai de deux mois)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-2 (prorogation du délai)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-3 (délais de grâce)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-4 (durée des délais de grâce)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-5 (saisine du préfet)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-7 (logements d'étudiants)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-8 (conjoint violent)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (décision de justice et commandement)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
- Code pénal, article 226-4-2 (expulsion sans le concours de l'État)
- Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur la trêve hivernale
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : le sursis court chaque année du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), 31 mars inclus (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion).
Oui. La trêve suspend l'expulsion, pas l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus (article 7, a, de la loi du 6 juillet 1989).
Non, s'il s'est introduit sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte : le sursis ne s'applique pas à l'expulsion prononcée pour ce motif. S'il est entré par ces procédés dans un autre lieu que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le sursis (article L412-6).
Non, ni pendant la trêve ni après : seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Changer la serrure ou toucher aux meubles expose le propriétaire à des poursuites pour violation de domicile (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion).
Pas l'occupant d'un logement spécialement destiné aux étudiants qui ne remplit plus les conditions pour lesquelles il lui a été attribué : la trêve et les délais de grâce ne lui sont pas applicables (article L412-7).
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