Fin de bail d'une location : congé ou renouvellement

Au terme du bail, sans congé, le contrat est reconduit tacitement ou renouvelé : pour trois ans en location vide quand le bailleur est un particulier, pour un an en meublé (articles 10 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut partir à tout moment, avec trois mois de préavis en vide (un mois en zone tendue) et un mois en meublé ; le bailleur ne donne congé que pour le terme, six ou trois mois avant, pour reprendre, vendre ou un motif légitime et sérieux.

• Sans congé au terme, le bail vide est reconduit pour trois ans, six pour une personne morale autre qu'une société civile familiale, et le bail meublé pour un an.
• Le locataire part quand il veut : trois mois de préavis en location vide, un mois en zone tendue, pour un motif prévu par la loi ou en meublé.
• Le bailleur ne donne congé que pour le terme, six mois avant en vide et trois mois en meublé, pour reprendre, vendre ou un motif légitime et sérieux.
• Le congé part par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre ; le délai court dès la réception.
• En colocation, un départ ne met pas fin au bail ; la solidarité du sortant cesse au plus tard six mois après la fin de son préavis.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Un bail d'habitation ne s'éteint pas de lui-même à son terme : « Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé » (article 10). En meublé, faute de congé de l'une des parties, le contrat « est reconduit tacitement pour une durée d'un an » (article 25-7).

En cas de reconduction tacite, le loyer n'évolue que par la révision annuelle, si une clause du bail la prévoit, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers ; elle est interdite dans un logement classé F ou G (ANIL, analyse n° 2026-11 ; fiche Service Public F1311, vérifiée le 8 août 2025). Le renouvellement est une offre que le bailleur présente « dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé » (article 10) ; il ne peut augmenter le loyer que s'il est « manifestement sous-évalué » : la proposition part au moins six mois avant le terme, avec trois références de loyers du voisinage au moins (six dans certaines communes) ; en cas de désaccord, ou sans réponse du locataire quatre mois avant le terme, l'une ou l'autre partie saisit la commission départementale de conciliation, et la hausse s'applique par tiers ou par sixième. Aucune réévaluation n'est possible dans un logement classé F ou G (article 17-2). Ces règles valent aussi en meublé (article 25-9), où le bailleur qui veut modifier les conditions du contrat à son expiration en informe le locataire trois mois avant : s'il les accepte, « le contrat est renouvelé pour un an » (article 25-8).

Le locataire « peut résilier le contrat de location à tout moment » (article 12), en location vide comme en meublé (article 25-8) et en bail mobilité (article 25-15) : seul le préavis change.

À Bordeaux, dans les communes de son agglomération et, sur le bassin d'Arcachon, à Arcachon, Gujan-Mestras, Le Teich et La Teste-de-Buch, le préavis d'un logement vide est d'un mois : ces communes figurent dans le premier tableau de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, la liste des zones tendues (F1168). Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui abroge ce décret au 1er janvier 2027, en reprend le périmètre.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai court à compter du jour de la réception (article 15, I). Un simple courriel ne suffit pas ; une lettre recommandée électronique est valable si son destinataire, quand c'est un particulier, a accepté ce mode d'envoi au préalable (fiche Service Public F1168, vérifiée le 16 avril 2026). Le locataire qui a donné congé doit le loyer et les charges de tout le préavis, sauf si un autre locataire occupe le logement avant la fin du préavis en accord avec le bailleur ; à l'expiration du préavis, il « est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués » (article 15).

Le bailleur ne met pas fin au bail quand il le souhaite : « le propriétaire ne peut donner congé (son préavis) au locataire que pour la date d'échéance » du bail (fiche Service Public F929, vérifiée le 1er juin 2026), six mois avant en location vide (article 15) et trois mois avant en meublé (article 25-8), pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. « A peine de nullité », la lettre indique le motif allégué et, pour une reprise, « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien » qui l'unit au bailleur (article 15).

Le locataire doit la recevoir à temps : pour un bail vide qui prend fin le 20 septembre, au plus tard le 20 mars. Si la lettre recommandée n'est pas remise au locataire absent, ou s'il ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai ne commence pas à courir : mieux vaut l'envoyer assez tôt pour pouvoir recourir, si besoin, à un commissaire de justice, dont l'acte fait courir le délai du jour où il dépose ou remet la lettre au locataire (F929). Les motifs, les locataires protégés par leur âge et leurs ressources, le congé pour vendre et les sanctions d'un congé frauduleux sont détaillés dans notre guide pour donner congé à son locataire.

La colocation est « la location d'un même logement par plusieurs locataires », formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats (article 8-1). Le colocataire qui part donne son propre congé, dans les formes et les délais de son bail, et la colocation se poursuit avec les autres ; il ne peut pas demander au bailleur sa part du dépôt de garantie, qui n'est restitué qu'après le départ de tous les colocataires et la remise des clés (fiche Service Public F34661, vérifiée le 1er octobre 2026).

Si le bail prévoit la solidarité, celle du colocataire sortant et de sa caution prennent fin « à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail » ; à défaut, « elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé » (article 8-1, VI). Quand tous partent, ils envoient un congé commun, ou des congés individuels en même temps. Le bailleur qui donne congé l'adresse à un seul colocataire si le bail contient une clause de solidarité, à chacun sinon ; l'état des lieux de sortie se fait quand tous les colocataires partent, ou quand le dernier part (F34661).

Le bail de colocation suit la durée du bail vide ou meublé. Avec un contrat par colocataire, elle peut varier de l'un à l'autre : en meublé, par exemple, neuf mois pour un étudiant et un an pour les autres colocataires (F34661).

Le départ se constate par l'état des lieux de sortie, que notre guide de l'état des lieux détaille. Lors de la remise des clés, le locataire indique au bailleur l'adresse de son nouveau domicile ; le dépôt de garantie lui est restitué dans un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, et chaque mois de retard commencé le majore de 10 % du loyer mensuel hors charges (article 22). Les retenues possibles sont dans notre guide du dépôt de garantie.

Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group réalise les états des lieux d'entrée et de sortie et anticipe la relocation pour limiter la vacance : parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 (durée, reconduction et renouvellement)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 11 (bail de courte durée)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 12 (résiliation par le locataire)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14 (abandon du domicile, décès du locataire)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé), version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-2 (loyer au renouvellement), version en vigueur depuis le 24 août 2022
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (colocation)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 21 (quittance)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire), version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée du bail meublé)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en meublé), version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-9 (loyer du meublé au renouvellement)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-14 (durée du bail mobilité), version en vigueur depuis le 28 novembre 2025
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-15 (résiliation du bail mobilité)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement des loyers)
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 5 (hausse du loyer au renouvellement en zone tendue), applicable jusqu'au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644)
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, article 9 (communes sous encadrement du niveau des loyers)
• Code civil, article 1741 (résolution du louage)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (expulsion)
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (communes en zone tendue : premier tableau de l'annexe), en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (abroge le décret n° 2013-392 au 1er janvier 2027 et en reprend le périmètre)
• Service Public : augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation (F1311, vérifiée le 8 août 2025)
• Service Public : préavis et formalités du congé donné par le locataire (F1168, vérifiée le 16 avril 2026)
• Service Public : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (F929, vérifiée le 1er juin 2026)
• Service Public : colocation, quelles sont les règles ? (F34661, vérifiée le 1er octobre 2026)
• Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
• Service Public : l'encadrement des loyers en zone tendue (F1314, vérifiée le 1er août 2026 ; Bordeaux : arrêté préfectoral du 15 juillet au 24 novembre 2026)
• ANIL, analyse juridique n° 2026-11 : l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue (à jour au 23 juillet 2026)

Textes consultés dans leur version en vigueur au 29 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit sur une situation précise.