Résiliation du bail par le propriétaire : quand donner congé

Le propriétaire ne donne congé, en règle générale, que pour la date d'échéance du bail, six mois avant en location vide et trois mois avant en meublé, et pour l'un des trois motifs de la loi : reprendre le logement, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations. Le congé indique son motif, à peine de nullité, et parvient au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou en main propre contre récépissé.

• Le congé vaut pour la date d'échéance du bail : il parvient au locataire six mois avant en location vide, trois mois avant en meublé.
• Il repose sur l'un des trois motifs de la loi : la reprise du logement, sa vente, ou un motif légitime et sérieux.
• La lettre indique le motif, à peine de nullité ; pour une reprise ou une vente, la notice d'information y est jointe.
• Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé, sauf exceptions, si aucun relogement ne lui est offert.
• Un congé frauduleux pour reprendre ou vendre expose à une amende pénale de 6 000 € au plus, 30 000 € pour une personne morale.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Le propriétaire ne peut, en règle générale, donner congé que pour la date d'échéance du bail (fiche Service Public F929) ; sans congé dans les formes et les délais, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement ou renouvelé (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Le préavis dépend du bail.

Le délai court du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre (article 15, I). Un congé reçu en retard n'est pas valable ; reçu bien avant, il reste valable, mais le préavis ne court qu'à partir de la date où il aurait dû être donné (fiche Service Public F929). Pendant le préavis, le locataire ne paie le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement les lieux ; à son expiration, il est déchu de tout titre d'occupation (article 15, I).

Si l'administration engage la procédure contradictoire de l'article L511-10 du Code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles, la possibilité de donner congé et la durée du bail sont suspendues ; la suspension est levée au plus tard six mois après la réception du courrier qui engage la procédure, faute d'arrêté notifié ou en cas d'abandon (article 15, I). Voir notre guide du logement décent.

La loi et Service Public fixent ce que contient la lettre de congé, à qui elle s'adresse et comment elle parvient au locataire.

Si le locataire ne retire pas la lettre recommandée, le délai ne court pas : Service Public conseille de l'envoyer assez tôt pour pouvoir recourir, si besoin, à un commissaire de justice, et précise qu'une lettre recommandée électronique n'est valable que si le locataire a accepté ce mode d'envoi au préalable (fiche Service Public F929). Les notifications du bailleur sont opposables au conjoint ou au partenaire de Pacs du locataire dont l'existence ne lui a pas été signalée (article 9-1).

Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group réalise les états des lieux d'entrée et de sortie et anticipe la relocation pour limiter la vacance : parlons de votre bien.

Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. La règle vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans qui vit habituellement dans le logement et remplit la condition de ressources, et que les ressources de tout le foyer sont sous le plafond (article 15, III ; en meublé, article 25-8, II).

La protection ne joue pas si vous êtes une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou si vos ressources annuelles sont inférieures au même plafond ; les âges s'apprécient à la date d'échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé (article 15, III). Le logement offert doit se situer dans les limites géographiques de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 : selon Service Public, le même arrondissement, un arrondissement limitrophe ou une commune limitrophe de l'arrondissement, le même canton ou un canton limitrophe, sinon dans un rayon de 5 km (fiche Service Public F929).

En location vide, le bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale (article L544-1 du Code de la sécurité sociale) dont les ressources sont sous ce plafond est protégé lui aussi : vous ne pouvez lui donner congé sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, et le texte ne prévoit pas, pour lui, les exceptions tenant à l'âge ou aux ressources du bailleur (article 15, IV ; fiche Service Public F929). Pour un congé pour motif légitime et sérieux, Service Public retient ces protections lorsque le motif tient au propriétaire, comme des travaux d'ampleur (fiche Service Public F929).

En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S'il l'accepte, il dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser la vente, ou de quatre mois s'il notifie son intention de recourir à un prêt ; s'il ne l'accepte pas, il est déchu de plein droit de tout titre d'occupation à l'expiration du préavis (article 15, II).

Si vous décidez ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire notifie ces conditions au locataire, si vous ne l'avez pas fait, à peine de nullité de la vente (article 15, II). Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsqu'un de vos parents jusqu'au troisième degré inclus achète le logement pour l'occuper au moins deux ans après l'expiration du préavis (article 15, II ; fiche Service Public F929). En meublé, le locataire n'a pas de droit de préemption (fiche Service Public F929). Le prix, l'offre et ses délais sont détaillés dans notre guide du congé pour vente.

Vous pouvez aussi vendre le logement occupé, sans en informer le locataire ni lui donner congé (fiche Service Public F929) : son bail se poursuit alors aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire (fiche Service Public F32001). Le service gestion de Réal Group conseille ses clients sur la vente éventuelle de leur bien ; pour vendre, voir notre offre en immobilier résidentiel.

Délivrer un congé justifié frauduleusement par la décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique et de 30 000 € au plus pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits ; le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice (article 15, V ; en meublé, article 25-8, III).

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des règles de l'article 15, et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (article 15, I). Sans motif indiqué, ou sans le prix pour une vente, le congé est nul (article 15, I et II) ; reçu trop tard, il n'est pas valable (fiche Service Public F929), et le bail parvenu à son terme est reconduit ou renouvelé (article 10).

À l'expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation (article 15, I) ; s'il reste dans les lieux, son expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution) : voir notre guide de l'expulsion d’un locataire.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur en location vide)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du bailleur en meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (durée, reconduction, renouvellement)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée du bail meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 13 (société civile familiale, indivision)
• Loi du 6 juillet 1989, article 9-1 (notifications au conjoint ou au partenaire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement des loyers)
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information jointe au congé pour reprise ou pour vente
• Code de la sécurité sociale, article L544-1 (allocation journalière de présence parentale)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (expulsion : décision de justice et commandement)
• Service Public : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (F929, vérifiée le 1er juin 2026)
• Service Public : vendre un logement loué (F32001, vérifiée le 1er janvier 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
• Service Public : quelles sont les règles d'un bail mobilité ? (F34759, vérifiée le 6 juin 2025)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.