État des lieux : entrée et sortie, ce que dit la loi

L'état des lieux est établi à la remise des clés puis à leur restitution, contradictoirement et à l'amiable, par le bailleur et le locataire ou par un tiers qu'ils mandatent, et il est joint au bail. Écrit sur papier ou sous forme électronique, il décrit pièce par pièce l'état des sols, des murs, des plafonds et des équipements. À défaut d'accord, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés par moitié.

• L'état des lieux d'entrée et celui de sortie se comparent pièce par pièce, sur un document unique ou sur deux documents de présentation semblable.
• Le locataire peut faire compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours, et pour le chauffage pendant le premier mois de chauffe.
• Établi par un professionnel, l'état des lieux d'entrée coûte au locataire au plus la part du bailleur, dans la limite de 3,03 € TTC par m² habitable.
• L'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire, sauf s'il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés.
• Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

L'état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution. « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ses modalités sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : il porte sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif (article 1er), et, lorsqu'il est établi, le logement ne contient que les meubles ou équipements mentionnés au contrat (article 3). Ces règles valent aussi pour le logement meublé (article 25-3) et pour le bail mobilité (fiche Service Public F31270).

Le commissaire de justice, en dernier recours

Si l'état des lieux ne peut pas être établi ainsi, par exemple parce que l'une des parties ne vient pas ou refuse de signer, un commissaire de justice l'établit, à l'initiative de la partie la plus diligente, « à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat ». Il avise les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2). Service Public appelle ce document un constat locatif (fiche Service Public F31270).

Le décret du 30 mars 2016, article 2 fixe la liste des informations que comporte tout état des lieux, à l'entrée comme à la sortie.

Pour permettre la comparaison, les états des lieux d'entrée et de sortie se font sur un document unique ou sur des documents distincts de présentation semblable. Établi sur support papier ou sous forme électronique, l'état des lieux est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chaque partie (décret du 30 mars 2016, article 3). Si le logement a un chauffage ou une eau chaude individuels, ou collectifs avec un comptage individuel, l'état des lieux comprend les relevés des index de chaque énergie (article 3-2 ; fiche Service Public F31270).

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ; pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut aussi demander qu'il soit complété par l'état des éléments de chauffage (article 3-2). Service Public précise qu'il s'agit de dix jours calendaires (fiche Service Public F31270).

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (article 3-2 ; fiche Service Public F31270), compétente pour les litiges relatifs à l'état des lieux (article 20). En Gironde, son secrétariat est assuré à Bordeaux par la direction départementale des territoires et de la mer, et son intervention est gratuite (préfecture de la Gironde).

L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée : il établit les dégradations dont le locataire répond. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées (article 22). L'usure normale due au temps ou à l'usage, la vétusté, ne se retient pas ; pour la mesurer, une grille de vétusté peut être convenue dès la signature du bail (décret du 30 mars 2016, article 4).

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Cette présomption ne peut pas être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à la remise de son exemplaire (article 3-2).

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux, en vigueur depuis le 29 juillet 2023)
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites, dont le k)
• Loi du 6 juillet 1989, article 5 (honoraires de l'état des lieux)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (articles applicables au logement meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-5 (inventaire et état détaillé du mobilier)
• Code civil, article 1731 (absence d'état des lieux)
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté (articles 1er à 4)
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014, article 2 (plafond des honoraires de l'état des lieux)
• Arrêté du 13 novembre 2025 modifiant l'arrêté du 17 juillet 2025 portant révision des plafonds des honoraires liés à la mise en location d'un logement imputables aux locataires (JORF du 20 novembre 2025) : état des lieux, 3,03 € TTC par m² à compter du 1er janvier 2026
• Service Public : état des lieux d'entrée dans un bail d'habitation (F31270, vérifiée le 10 mars 2026)
• Préfecture de la Gironde : commission départementale de conciliation (page mise à jour le 19 juin 2025)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.