Logement insalubre ou non décent : les critères

Un logement décent ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité ou la santé, n'est pas infesté de nuisibles, dispose des équipements de base et d'une pièce principale d'au moins 9 m² sous 2,20 m de plafond, ou 20 m³, et se classe au moins en F au diagnostic de performance énergétique en métropole depuis 2025. Il est insalubre lorsqu'il constitue un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes : le préfet prescrit alors des mesures par arrêté, et le loyer cesse d'être dû.

• Le bailleur doit remettre un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, sans nuisibles, avec les équipements de base et une surface minimale.
• En métropole, un logement décent est classé de A à F au diagnostic de performance énergétique depuis 2025, et de A à E à partir du 1er janvier 2028.
• Face à un logement non décent, le locataire demande la mise en conformité ; sans accord sous deux mois, le juge peut ordonner les travaux et réduire le loyer.
• Le locataire ne doit pas cesser de payer de lui-même ; l'organisme payeur peut conserver l'aide au logement et ne la verser qu'après la mise en conformité.
• Un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité suspend le loyer et oblige le propriétaire à héberger ou à reloger les occupants si le logement devient inhabitable.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites », répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le Code civil l'impose aussi lorsque le logement est l'habitation principale du locataire (article 1719). Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les critères.

Les logements qui n'atteignent pas ces classes aux échéances fixées « sont considérés comme non décents » (article 6), et un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut être considéré comme décent (article 5 du décret). Le meublé loué comme résidence principale est lui aussi « un logement décent équipé d'un mobilier » (article 25-4). Le calendrier énergétique et ses effets sur le loyer sont détaillés dans notre guide des diagnostics obligatoires pour louer.

Est insalubre « tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes » (article L1331-22 du Code de la santé publique). Les caves, sous-sols, combles, pièces trop basses ou sans ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent pas non plus être mis à disposition pour y habiter, même gratuitement (article L1331-23). Depuis le 1er janvier 2021, ces situations relèvent de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations (article L511-1 du CCH, issu de l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020).

L'arrêté est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec le propriétaire, dont les occupants sont informés (article L511-10) ; en cas de danger imminent, il est pris sans procédure contradictoire préalable (article L511-19). Il prescrit, dans le délai qu'il fixe, la réparation, la démolition, la cessation de la mise à disposition du local ou l'interdiction d'habiter (article L511-11). Faute d'exécution, le propriétaire doit une astreinte, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, et les travaux peuvent être exécutés d'office à ses frais (articles L511-15 et L511-16) ; le refus délibéré et sans motif légitime de les exécuter est puni d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende (article L511-22).

Le bailleur délivre le logement en bon état d'usage et de réparation, l'entretient en état de servir à l'usage prévu et y fait toutes les réparations autres que locatives (article 6, a et c ; article 1720 du Code civil). Le locataire doit permettre l'accès au logement pour préparer et exécuter les travaux d'amélioration, d'entretien et de performance énergétique, et ceux qui rendent le logement décent (article 7, e). Pour ces travaux :

• avant le début des travaux, le bailleur informe le locataire de leur nature et de leurs modalités par une notification remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• les travaux ne peuvent pas être réalisés le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l'accord exprès du locataire ;
• des travaux abusifs ou vexatoires, non conformes à la notification, ou qui rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser, peuvent être interdits ou interrompus par le juge, à la demande du locataire (article 7, e) ;
• si des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé ; si elles rendent le logement inhabitable, il peut faire résilier le bail (article 1724 du Code civil).

En dehors de ces travaux, Service Public précise qu'il ne s'agit pas d'un droit de visite à proprement parler, mais d'un droit d'accès lorsque les circonstances l'exigent ; en vue d'une vente ou d'une relocation, une clause du bail peut prévoir des visites, jamais un jour férié ni plus de deux heures un jour ouvrable (fiche Service Public F1857 ; article 4, a).

Le service gestion de Réal Group conseille les propriétaires sur les aménagements et les travaux à prévoir, et assure le suivi des travaux et des interventions techniques : parlons de votre bien.

Ma Prime Logement Décent finance les travaux de rénovation des logements indignes ou dégradés. Un propriétaire bailleur y a accès sous condition de conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dans le cadre du dispositif Loc'Avantages : louer le logement non meublé, comme résidence principale, à un locataire aux revenus modestes, avec un loyer plafonné, pendant six ans. L'accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage habilité par l'Anah est obligatoire, le logement fait l'objet d'un audit énergétique et il doit atteindre au moins l'étiquette D après travaux (France Rénov', page consultée le 29 octobre 2026).

À Bordeaux, la Ville complète Ma Prime Logement Décent par une subvention de 10 % à 15 % de la dépense subventionnée par l'Anah. Pour une rénovation énergétique, propriétaires occupants et bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov', et un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' de Bordeaux Métropole est désormais obligatoire avant toute demande d'aide pour une rénovation d'ampleur (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 20 juillet 2026).

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent, obligations du bailleur)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20-1 (mise en conformité, juge)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (accès pour travaux, notification)
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (visites en vue de la vente ou de la relocation)
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé suspendu pendant la procédure)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer, classes F et G)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-4 (logement meublé)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2 (sécurité physique et santé)
• Décret n° 2002-120, article 3 (équipements)
• Décret n° 2002-120, article 3 bis (performance énergétique minimale)
• Décret n° 2002-120, article 4 (surface et volume)
• Décret n° 2002-120, article 5 (logement visé par un arrêté)
• Code civil, article 1719 (délivrance d'un logement décent)
• Code civil, article 1720 (réparations autres que locatives)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-1 (police de la sécurité et de la salubrité)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-2 (situations visées)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-4 (maire ou préfet)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-10 (procédure contradictoire)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-11 (mesures de l'arrêté)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-15 (astreinte)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-16 (exécution d'office)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-19 (danger imminent)
• Code de la construction et de l'habitation, article L511-22 (sanctions pénales)
• Code de la construction et de l'habitation, article L521-1 (occupants protégés)
• Code de la construction et de l'habitation, article L521-2 (loyer suspendu, durée du bail)
• Code de la construction et de l'habitation, article L521-3-1 (hébergement, relogement)
• Code de la construction et de l'habitation, article L843-1 (aide au logement conservée)
• Code de la santé publique, article L1331-22 (insalubrité)
• Code de la santé publique, article L1331-23 (locaux impropres à l'habitation)
• Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations
• Service Public : logement à louer décent (F2042, vérifiée le 21 mars 2025)
• Service Public : habitat insalubre ou habitat indigne (F16158, vérifiée le 12 juillet 2024)
• Service Public : droit de visite du propriétaire (F1857, vérifiée le 28 mai 2025)
• France Rénov' : Ma Prime Logement Décent (page consultée le 29 octobre 2026)
• Ville de Bordeaux : le permis de louer à Bordeaux (page mise à jour le 2 juin 2026)
• Ville de Bordeaux : lutter contre l'habitat indigne à Bordeaux (page mise à jour le 22 mai 2026)
• Ville de Bordeaux : les aides à la rénovation de l'habitat privé (page mise à jour le 20 juillet 2026)
• ADIL de la Gironde : lutte contre l'habitat indigne (page consultée le 29 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.