Résilier un bail commercial : quand partir, avec quel préavis, et ce que peut le bailleur

Le locataire peut résilier son bail commercial à la fin de chaque période de trois ans, en donnant congé au moins six mois avant par lettre recommandée ou par commissaire de justice, et à tout moment s'il part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité ; le bailleur, lui, ne peut y mettre fin en cours de bail que pour un manquement du locataire, pour certains travaux, ou d'un commun accord.

• Le locataire peut donner congé sans motif à chaque échéance triennale, au moins six mois avant, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice.
• En cas de départ à la retraite, de pension d'invalidité ou de décès, le congé est possible à tout moment, avec le même préavis de six mois.
• Le bailleur ne donne congé à une échéance triennale que pour construire, reconstruire, surélever ou certains travaux ; sinon, pour un manquement du locataire, il passe par la clause résolutoire ou par le juge.
• D'un commun accord, le bail peut prendre fin à tout moment ; si le fonds est grevé d'inscriptions, la résiliation ne devient définitive qu'un mois après sa notification aux créanciers inscrits.
• Au terme des neuf ans ou pendant la tacite prolongation, la sortie passe par un congé donné six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

La résiliation met fin au bail avant son terme ; le congé est l'acte par lequel une partie annonce son départ ou celui de l'autre ; le refus de renouvellement est la décision du bailleur de ne pas consentir un nouveau bail au terme. Chaque voie a son préavis, sa forme et ses conséquences :

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L145-4 du Code de commerce). Il n'a pas à se justifier. Une clause qui supprimerait cette faculté dans un bail commercial ordinaire est réputée non écrite (article L145-15) ; elle n'est permise que dans les baux de plus de neuf ans, de locaux monovalents, de bureaux ou de certains locaux de stockage.

Calculer la date limite

Les échéances triennales se comptent à partir de la date de prise d'effet du bail. Exemple de l'administration : pour une échéance au 30 septembre, le congé doit être envoyé au plus tard le 31 mars ; s'il part trop tard, il ne produit effet qu'à l'échéance triennale suivante (fiche Entreprendre Service Public « Résilier un bail commercial »). Avec une lettre recommandée, gardez la preuve de la date de réception ; l'acte de commissaire de justice donne une date certaine.

Ce que contient le congé

Aucun motif n'est exigé. En pratique, il identifie les parties et le bail (date, adresse du local) et indique l'échéance triennale à laquelle il prend effet. Pour comprendre les échéances, voir notre guide du bail 3-6-9.

Retraite et invalidité

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité de son régime social, peut donner congé à tout moment, dans les formes et avec le préavis de six mois du congé triennal ; en cas de décès, ses ayants droit le peuvent aussi. Le droit vaut pour l'associé unique d'une EURL et pour le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail (article L145-4).

La résiliation amiable

Bailleur et locataire peuvent mettre fin au bail d'un commun accord, à tout moment et sans forme particulière ; il faut seulement pouvoir prouver cet accord. L'administration conseille un acte écrit qui fixe la date de libération des locaux, le solde des loyers et des charges et le sort du dépôt de garantie (fiche Entreprendre Service Public).

Oui, en demandant au juge de prononcer la résiliation, lorsque le bailleur manque gravement à ses obligations : grosses réparations non prises en charge, local non conforme à sa destination au regard des normes de sécurité, par exemple. La demande se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, et le juge apprécie la gravité du manquement (fiche Entreprendre Service Public ; articles 1224 à 1230 du Code civil).

Arrêter de payer le loyer pour forcer la main du bailleur expose en revanche le locataire à la clause résolutoire : la voie est judiciaire.

À une échéance triennale, seulement pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local d'habitation loué avec le commerce, transformer l'immeuble à usage principal d'habitation, réaliser des travaux de restauration immobilière ou démolir dans un projet de renouvellement urbain, en donnant congé six mois à l'avance par acte extrajudiciaire (article L145-4, article L145-18). Il doit alors en principe une indemnité d'éviction (article L145-14). Pour construire, reconstruire ou réaliser des travaux de restauration immobilière, il peut s'en dispenser en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent ; le locataire est alors remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement et, le cas échéant, indemnisé de la privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds (article L145-18).

La surélévation et la reprise du logement suivent d'autres règles. Pour surélever, le propriétaire peut différer le renouvellement de trois ans au plus si les travaux obligent le locataire à quitter les lieux le temps du chantier ; il lui verse une indemnité égale au préjudice subi, dans la limite de trois ans de loyer (article L145-21). Pour reprendre le logement loué avec le commerce, quand il ne sert pas d'habitation, la loi ne prévoit pas d'indemnité d'éviction : le loyer est diminué pour tenir compte des surfaces reprises (article L145-23-1).

En cours de bail, pour un manquement du locataire : loyers impayés, défaut d'assurance, sous-location non autorisée, défaut d'exploitation. Deux voies :

• la clause résolutoire, si le bail en contient une : elle ne joue qu'un mois après un commandement resté sans effet, et le juge peut accorder des délais qui la suspendent ; depuis le 28 mai 2026, pour des loyers impayés, à condition que le locataire puisse régler sa dette et ait repris le loyer courant avant la première audience (article L145-41) ;
• la résiliation judiciaire, que le juge prononce s'il estime le manquement suffisamment grave (articles 1224 à 1230 du Code civil).

L'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire du locataire ne résilie pas le bail de plein droit (article L145-45) ; ses règles propres sont décrites par la fiche Entreprendre Service Public sur le bail en procédure collective.

Au bout de neuf ans, le bail ne s'arrête pas tout seul : il ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement. Pendant cette prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Ce congé doit être délivré par acte extrajudiciaire ; donné par le bailleur, il doit motiver un éventuel refus de renouvellement et rappeler le délai de deux ans pour le contester (article L145-9).

• L'état des lieux de sortie est établi contradictoirement, par les parties ou par un tiers qu'elles mandatent, sinon par commissaire de justice à frais partagés ; le bailleur qui n'a pas fait diligence pour l'établir ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil (article L145-40-1).
• Le dépôt de garantie : depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties versées en argent sont restituées dans un délai raisonnable et au plus tard trois mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées ; la règle vaut pour les remises de clés intervenues trois mois au moins après la promulgation de la loi (article L145-40). Voir notre guide du dépôt de garantie.
• Les loyers restent dus jusqu'à la date d'effet du congé ou de la résiliation, même si le local est libéré avant.

Le locataire qui veut partir hors échéance peut aussi céder son bail : la cession à l'acquéreur de son fonds ne peut pas être interdite (article L145-16), et celle du bail seul dépend des clauses du bail. Le repreneur paie alors souvent un droit au bail : voir notre guide pour céder son bail commercial.

Avant de résilier, vérifiez donc ce que vaut votre bail. Louis Vacher présente les droits au bail aux commerçants et enseignes qui cherchent à s'installer à Bordeaux et dans la métropole : présentez votre bail, un conseiller vous répond sous 24 h. Voir aussi les droits au bail à céder à Bordeaux.

• Code de commerce, article L143-2 (résiliation et créanciers inscrits ; version en vigueur depuis le 01/01/2023)
• Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Code de commerce, article L145-9 (congé, tacite prolongation ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-14 (indemnité d'éviction ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Code de commerce, article L145-15 (clauses réputées non écrites ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-16 (cession du bail ; version en vigueur depuis le 26/05/2023)
• Code de commerce, article L145-18 (construire, reconstruire, restauration immobilière : indemnité ou local équivalent ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-21 (surélévation ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Code de commerce, article L145-23-1 (reprise du logement loué avec le commerce ; version en vigueur depuis le 16/07/2006)
• Code de commerce, article L145-40 (dépôt de garantie ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-41 (clause résolutoire ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-45 (procédure collective du locataire ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Code civil, articles 1224 à 1230 (la résolution ; en vigueur depuis le 01/10/2016)
• Entreprendre Service Public : résilier un bail commercial (F31707, fiche vérifiée le 28/05/2026)
• Entreprendre Service Public : bail commercial et procédure collective du locataire (F36624, fiche vérifiée le 17/07/2026)

Versions en vigueur consultées le 19 octobre 2026 ; articles L143-2, L145-4, L145-9, L145-14, L145-18, L145-21 et L145-23-1 relus le 27 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable sur un dossier précis.