Dépôt de garantie du bail commercial : ce que la loi de 2026 change pour vous

Le dépôt de garantie d'un bail commercial n'est pas obligatoire. Depuis la loi du 26 mai 2026, pour un local de commerce de détail ou de gros ou de services commerciaux ou artisanaux, il ne peut dépasser un trimestre de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis son entrée en vigueur, et il doit être rendu au plus tard trois mois après la remise des clés.

• Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire : il n'existe que si le bail le prévoit, et le bail en fixe alors le montant.
• Pour un nouveau bail de local de commerce, hors bureaux et entrepôts, il est limité à un trimestre de loyer, sans intérêts ; le plafond vise aussi les autres garanties.
• Le bailleur le rend dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées ; la règle vaut aussi dans les baux en cours, pour les clés rendues depuis le 26 août 2026.
• Si le local est vendu depuis le 26 août 2026, c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt, et non plus le bailleur d'origine.
• La caution personne physique doit apposer elle-même la mention du montant garanti, en lettres et en chiffres, à peine de nullité.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

Non. Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur à la signature, pour couvrir des loyers impayés ou des réparations dont il serait redevable ; il est conservé pendant toute la durée du bail. Rien ne l'impose : il n'existe que si le bail le prévoit (fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie). Lorsqu'il est prévu, le bail en indique le montant et la date de versement (fiche sur le contrat de bail commercial).

Le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur le montant du dépôt de garantie (fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie).

La réponse dépend du local et de la date du bail, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.

Ces règles viennent de l'article L145-40 du Code de commerce et de la fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie, selon laquelle les règles nouvelles valent pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 et ne visent pas les baux de bureaux ou d'entrepôts. Le local visé est celui de l'article L145-32-1, qui ouvre aussi au locataire le droit de payer son loyer chaque mois.

La loi ne précise pas si le dépôt en argent et une garantie d'une autre nature (une caution bancaire, par exemple) peuvent se cumuler chacun dans la limite d'un trimestre, ou doivent tenir ensemble dans un seul trimestre : faites préciser ce point par votre conseil et par le bail.

Le dépôt est restitué dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser trois mois après la remise des clés. Le bailleur peut en déduire les sommes qui lui restent dues et celles qu'il a dû payer à la place du locataire, sur justificatifs. S'il détient d'autres garanties (caution bancaire, garantie à première demande…), il dispose de six mois pour en donner mainlevée (article L145-40 du Code de commerce).

• Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, la règle s'applique dès maintenant.
• Pour les baux en cours au 26 mai 2026, elle s'applique aux clés rendues à partir du 26 août 2026 ; avant, la loi ne fixait aucun délai et seul le bail en prévoyait un (fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie).

Comment se passe la fin d'un bail commercial ?

À la sortie, un état des lieux est établi contradictoirement, ou par un tiers mandaté, et comparé à celui d'entrée ; à défaut d'accord, un commissaire de justice peut l'établir, à frais partagés (article L145-40-1 du Code de commerce). Le bailleur qui n'a pas fait établir d'état des lieux d'entrée ne peut pas invoquer la présomption selon laquelle le local a été reçu en bon état. Les clés se remettent en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception (fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie) : la date de cette remise fait courir le délai de restitution.

Depuis le 26 août 2026, en cas de vente ou de donation du local, l'obligation de restituer le dépôt passe au nouveau propriétaire. Les autres garanties (caution bancaire, garantie à première demande, hypothèque…) deviennent caduques, et l'ancien bailleur doit remettre les documents et donner mainlevée dans les six mois (article L145-40 du Code de commerce ; fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie). Pour une vente antérieure, c'est le bailleur d'origine qui reste tenu de la restitution. Voir aussi notre guide pour vendre ses murs commerciaux.

Le bailleur peut demander, à la place du dépôt ou en plus, d'autres garanties. Pour un local de commerce visé par la loi du 26 mai 2026, elles entrent dans le plafond d'un trimestre de loyer (voir plus haut).

La caution, simple ou solidaire

Par le cautionnement, une personne (souvent le dirigeant de la société locataire) s'engage envers le bailleur à payer la dette du locataire si celui-ci ne paie pas (article 2288 du Code civil). Le cautionnement est simple ou solidaire (article 2290) : la caution solidaire ne peut pas exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire, car elle ne bénéficie pas du bénéfice de discussion (article 2305). La caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par la loi, avec le montant garanti en lettres et en chiffres, à peine de nullité de son engagement ; si elle renonce aux bénéfices de discussion et de division, la mention doit le dire (article 2297). Un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine d'une personne physique, envers un créancier professionnel, est réduit au montant qu'elle pouvait garantir (article 2300).

La caution bancaire

Une banque se porte caution du locataire pour un montant et une durée fixés ; son engagement suit les règles du cautionnement.

La garantie à première demande

Plus protectrice pour le bailleur, la garantie autonome engage le garant à payer une somme à première demande ou selon les modalités convenues, sans pouvoir opposer les contestations relatives au bail, sauf abus ou fraude manifestes du bénéficiaire (article 2321 du Code civil).

La garantie du locataire qui cède son bail

Lorsque la cession du bail s'accompagne d'une clause par laquelle le locataire sortant garantit le bailleur, celui-ci doit l'informer de tout défaut de paiement dans le mois où la somme aurait dû être payée (article L145-16-1 du Code de commerce), et il ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession (article L145-16-2). Voir le guide pour céder son bail commercial.

• Code de commerce, article L145-40 (dépôt de garantie, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-32-1 (locaux visés, paiement mensuel)
• Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux)
• Code de commerce, article L145-16-1 (information du cédant garant)
• Code de commerce, article L145-16-2 (durée de la garantie du cédant)
• Code de commerce, article L145-28 (maintien dans les lieux, indemnité d'occupation)
• Code civil, article 2288 (cautionnement)
• Code civil, article 2290 (cautionnement simple ou solidaire)
• Code civil, article 2297 (mention de la caution personne physique)
• Code civil, article 2300 (disproportion)
• Code civil, article 2305 (bénéfice de discussion)
• Code civil, article 2321 (garantie autonome)
• Entreprendre Service Public : faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? (F36538, vérifiée le 28 mai 2026)
• Entreprendre Service Public : contrat de bail commercial (F23927)

Textes consultés dans leur version en vigueur au 19 octobre 2026, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 comprise. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire.