Vendre ses murs commerciaux : les étapes, le droit du locataire et l'impôt à prévoir

Vendre ses murs commerciaux, c'est vendre le local, et non le commerce qui s'y exploite : s'ils sont loués, le bail continue avec l'acheteur, et le locataire bénéficie en principe d'un droit de préférence à purger avant toute vente à un tiers. La vente se signe chez le notaire, avec un dossier de diagnostics, et la plus-value éventuelle est imposée selon le mode de détention.

• Libres ou occupés, vos murs n'intéressent pas les mêmes acheteurs et n'ont pas la même valeur ; un bail en cours se transmet à l'acquéreur.
• Le locataire d'un local commercial ou artisanal doit en principe recevoir l'offre de vente en premier, et dispose d'un mois pour l'accepter.
• Pour une vente intervenue depuis le 26 août 2026, c'est le nouveau propriétaire qui rend au locataire son dépôt de garantie.
• Le vendeur fournit les diagnostics amiante et DPE et, selon la zone, l'état des risques et l'état termites ; plomb, gaz et électricité ne visent que l'habitation.
• Détenue par un particulier, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

Les murs commerciaux sont le local lui-même, l'immeuble, par opposition au fonds de commerce exploité dedans, qui appartient au commerçant. Vendre ses murs, c'est vendre un bien immobilier, chez le notaire, avec ou sans locataire.

• Murs libres : le local est vide. Il intéresse un commerçant qui veut s'installer chez lui, ou un investisseur qui le louera ensuite. L'acheteur apprécie l'emplacement, l'état du local et ce qu'on peut y exploiter.
• Murs occupés : le local est loué par un bail commercial en cours. L'acheteur est le plus souvent un investisseur, parfois le locataire lui-même. L'investisseur achète surtout un loyer : il regarde le montant du loyer face au marché, la durée restante du bail, la solidité du locataire et les charges qui restent au propriétaire.

La valeur n'est donc pas la même selon que le local est libre ou occupé, et l'écart dépend du bail en place. C'est une question d'expertise, pas de barème.

La vente ne met pas fin au bail. L'acquéreur achète un local loué : il ne peut pas expulser le locataire dont le bail est authentique ou a une date certaine (article 1743 du Code civil), et il devient le nouveau bailleur. La vente ne modifie, à elle seule, ni le loyer ni les clauses du bail, et le locataire garde son droit au renouvellement à l'échéance.

Le dépôt de garantie suit désormais la vente : pour les ventes intervenues depuis le 26 août 2026, l'obligation de le restituer passe au nouveau bailleur, et les autres garanties fournies par le locataire (caution bancaire, garantie à première demande…) deviennent caduques, le vendeur devant en donner mainlevée dans les six mois (article L145-40 du Code de commerce ; fiche Entreprendre Service Public sur le dépôt de garantie). Prévoyez-le dans la promesse de vente.

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal veut le vendre, il doit d'abord en informer le locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ; la notification indique le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité, et vaut offre de vente (article L145-46-1 du Code de commerce).

• Le locataire a un mois pour accepter.
• S'il accepte, la vente doit se réaliser dans deux mois, portés à quatre mois s'il recourt à un prêt ; à défaut, son acceptation est sans effet.
• Si le propriétaire vend ensuite à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit les notifier au locataire, qui dispose d'un nouveau délai d'un mois, à peine de nullité de la vente.

Le droit ne s'applique pas dans certains cas, notamment la vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, la vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou la vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur. La loi du 26 mai 2026 a précisé ce qu'est un local à usage commercial ou artisanal pour l'application de ce droit, en excluant notamment les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Notre guide du droit de préférence détaille ces exceptions.

En pratique, le locataire est souvent le premier acquéreur intéressé : il achète les murs de son propre commerce. Le notifier tôt, avec un prix réaliste, évite de devoir recommencer la procédure.

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte de vente (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Pour un local commercial, il comprend selon les cas :

• l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
• l'état relatif aux termites, dans les zones délimitées par arrêté ;
• l'état des risques, si le local est situé dans une zone concernée ;
• le diagnostic de performance énergétique ;
• le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, s'il y en a une ;
• l'information sur le risque de mérule dans les zones concernées, et les arrêtés de police relatifs à la salubrité s'il en existe.

Le constat de risque d'exposition au plomb et les états des installations intérieures de gaz et d'électricité ne visent que les locaux d'habitation. Le détail figure dans notre guide des diagnostics d'un local commercial.

Pour des murs occupés, l'acheteur demandera aussi le bail et ses avenants, l'état des loyers et de leur paiement, l'inventaire des charges et le dernier état récapitulatif annuel, le montant de la taxe foncière, et l'état des travaux réalisés et prévus que le bailleur communique au locataire à la signature du bail puis tous les trois ans (article L145-40-2 du Code de commerce). En copropriété, ajoutez le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Un dossier prêt dès la mise en vente raccourcit la négociation.

Le commerçant qui possède à la fois ses murs et son fonds vend en réalité deux biens de nature différente : un immeuble, et un fonds de commerce dont la cession obéit à ses propres règles (publicité, oppositions des créanciers, délais). Il peut aussi vendre les murs seuls et rester dans les lieux comme locataire de l'acquéreur, par un bail commercial signé lors de la vente. Voir le guide pour vendre son fonds de commerce.

Le régime dépend de la façon dont les murs sont détenus.

• Par un particulier, ou une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés : c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier pouvant être majoré des frais d'acquisition et, sous conditions, des travaux (réels ou forfaitaires). Après abattements pour durée de détention, elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Elle est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans (fiche Service Public sur la plus-value immobilière ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI).
• Par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, ou à l'actif d'une entreprise : la plus-value de cession entre dans le bénéfice imposable de l'entreprise (article 38 du Code général des impôts), selon les règles des plus-values professionnelles ; votre expert-comptable en fera le calcul.

Pour une première estimation, l'administration renvoie vers un outil de calcul de l'impôt sur une plus-value immobilière. Le montant définitif est établi par le notaire au moment de la vente.

Des murs loués intéressent surtout des investisseurs, qui achètent un loyer ; des murs libres intéressent aussi les commerçants qui veulent s'installer chez eux. Louis Vacher étudie avec vous la mise en vente de vos murs. Dans toutes les ventes de murs que Louis Vacher a menées du 1er janvier 2025 au 16 octobre 2026, les honoraires ont été payés par l'acquéreur.

Consultez les murs commerciaux à vendre à Bordeaux pour situer votre bien face à l'offre en cours, ou présentez vos murs : un conseiller de Louis Vacher vous répond sous 24 h.

• Code civil, article 1743 (vente de la chose louée)
• Code de commerce, article L145-40 (dépôt de garantie, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40-2 (charges et travaux)
• Code de commerce, article L145-46-1 (droit de préférence du locataire)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-33 (classement énergétique dans les annonces)
• Code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (dossier de diagnostic technique)
• Code de l'urbanisme, article L213-2 (déclaration d'intention d'aliéner)
• Code général des impôts, article 38 (bénéfice imposable, cessions d'actif)
• Service Public : plus-value immobilière (F10864)
• Service Public : estimer l'impôt sur une plus-value immobilière (R63668)
• BOFiP : plus-values immobilières des particuliers (BOI-RFPI-PVI)
• Entreprendre Service Public : dépôt de garantie, vente du local (F36538)

Textes consultés dans leur version en vigueur au 19 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable.