SERVICE EXPERTISE
Un logement vendu occupé, des murs commerciaux loués, un occupant sans titre : l'abattement n'a rien d'automatique. Ce qui le commande, ce qu'il vaut réellement, et comment il se justifie dans un rapport opposable.
La décote pour occupation est l'abattement appliqué à la valeur libre d'un bien pour tenir compte du locataire en place. Son ampleur dépend du régime du bail, de la durée résiduelle et de l'écart entre loyer et valeur locative. Nous l'observons de 8 % en bail d'habitation récent à plus de 50 % sous la loi de 1948, et nulle sur des murs bien loués.
La décote pour occupation désigne l'écart entre ce qu'un bien vaudrait vide et disponible, et ce qu'il vaut avec son locataire en place. Ce n'est ni une pénalité ni un usage : c'est la traduction chiffrée d'une contrainte juridique réelle. L'acquéreur d'un bien occupé n'achète pas un logement, il achète un contrat — avec sa durée, son loyer, ses protections légales et son aléa de sortie. Sur les 2 094 actifs expertisés par Réal Group depuis 2011, l'abattement mesuré s'étage de zéro à plus de la moitié de la valeur libre, selon le seul régime d'occupation. Aucun coefficient forfaitaire ne résiste à cette dispersion.
L'erreur la plus fréquente consiste à appliquer un pourcentage entendu quelque part — « moins 20 %, c'est l'usage » — sans avoir lu le bail. Or deux appartements identiques, même immeuble, même étage, peuvent afficher des valeurs occupées écartées de trente points selon que le locataire relève de la loi du 6 juillet 1989 ou de celle du 1er septembre 1948, selon qu'il reste trois mois ou six ans de bail, selon que le loyer contractuel colle au marché ou s'en écarte de moitié. La décote se démontre bien par bien : elle est le résultat d'un calcul, jamais son point de départ.
Cette question se pose partout où la valeur vénale doit être établie : vente d'un lot occupé, arbitrage d'un patrimoine, partage successoral, déclaration fiscale, apport en société, garantie bancaire. Elle est indissociable de l'expertise en valeur vénale, dont elle constitue un raffinement, et centrale dans l'expertise d'immeuble de rapport, où l'occupation n'est plus un accident mais la substance même de l'actif. Une précision de périmètre : la décote pour occupation n'est pas la décote de démembrement. Un bien grevé d'un usufruit relève d'une autre logique de valorisation, que nous traitons séparément.
Voir aussi l'écart entre valeur et prix de vente.
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Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise sérieuse produit toujours deux nombres : la valeur libre, établie par comparaison avec des ventes de biens disponibles, et la valeur occupée, établie sur le marché des biens vendus loués. Ces deux marchés n'ont pas les mêmes acheteurs. Le premier s'adresse à l'occupant futur, financé par un crédit d'acquisition classique et guidé par le coup de cœur. Le second s'adresse à un investisseur qui raisonne rendement, fiscalité et risque locatif. La décote n'est donc pas un rabais consenti sur une valeur unique : c'est l'écart constaté entre deux segments de marché qui ne se recouvrent que partiellement. L'exprimer en pourcentage est commode pour la communication, mais c'est le résultat, jamais la méthode.
La part démontrable de l'abattement s'actualise. Prenez un appartement dont la valeur libre ressort à 250 000 €, loué 800 € par mois quand la valeur locative de marché se situe à 1 000 €. Le manque à gagner atteint 2 400 € par an ; s'il reste quatre ans avant que le bailleur puisse effectivement reprendre ou relouer, la perte actualisée avoisine 9 000 €, soit environ 3,5 % de la valeur libre. Ajoutez le différé de jouissance — l'acquéreur ne dispose du bien qu'au terme — et le coût du risque de non-libération. Ce noyau chiffrable explique rarement plus du tiers de la décote finale : le reste tient à la protection du preneur et à la liquidité du bien à la revente.
Sous la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer congé pour vendre à l'échéance, avec six mois de préavis en location nue, le locataire bénéficiant d'un droit de préemption. La contrainte est réelle mais bornée dans le temps : nous observons couramment des abattements de 10 à 20 % lorsque le loyer est au marché et la sortie prévisible. Ils grimpent vers 25 à 30 % quand le loyer décroche nettement ou que le locataire est protégé — un preneur âgé aux ressources modestes ne peut se voir donner congé sans proposition de relogement. Sous la loi du 1er septembre 1948, le maintien dans les lieux et le loyer à surface corrigée créent une occupation quasi perpétuelle : les décotes observées dépassent alors fréquemment 40 à 50 %, la valeur se réduisant à un pari démographique.
Le raisonnement s'inverse. Des murs commerciaux vides sont un actif à risque : vacance, charges et taxe foncière non répercutées, incertitude sur la recommercialisation. Des murs loués à une enseigne solvable, sous un bail commercial clair et non contesté, valent souvent davantage que les mêmes murs libres, parce qu'ils portent un flux immédiat et capitalisable. L'abattement réapparaît quand le bail devient une charge : loyer nettement supérieur à la valeur locative au sens de l'article L145-33 et des articles R145-3 à R145-10, donc exposé à une révision à la baisse sur le fondement de l'article L145-38 ; preneur fragile ; ou, à l'inverse, loyer figé très en dessous du marché avec un plafonnement de l'article L145-34 qui interdit de le rattraper au renouvellement. S'ajoute, en cas de reprise, le coût potentiel de l'indemnité d'éviction de l'article L145-14.
Aucune décote n'a de sens sans référence. Nous déterminons la valeur du bien supposé libre et disponible, par comparaison avec des mutations récentes ajustées sur l'étage, la surface, l'état et l'exposition. À ce stade, l'occupation est volontairement ignorée : la mélanger au comparatif reviendrait à la compter deux fois. Cette valeur libre est celle qui figurera en tête du rapport, avec sa méthode et ses références.
Bail signé et avenants, date d'effet et échéance, congés délivrés, historique d'indexation, quittancement réel et impayés, dépôt de garantie, conformité du logement aux critères de décence dont dépend l'exigibilité du loyer. Pour un bail commercial, s'ajoutent la destination, la répartition des charges et travaux, la clause d'échelle mobile et l'exposition au déplafonnement. C'est cette lecture — pas une hypothèse de marché — qui fixe la nature et l'horizon de la contrainte.
Nous actualisons le manque à gagner sur la durée résiduelle et le différé de jouissance, puis nous confrontons ce résultat à des ventes réellement conclues en état occupé. Pour les actifs de rendement, nous capitalisons les flux nets à un taux tiré du marché, en mobilisant nos données propriétaires : observatoire des loyers commerciaux de Réal Group, barème publié du coefficient d'emplacement, historique de nos 2 094 actifs expertisés depuis 2011. Quand les deux voies divergent, l'écart s'explique dans le rapport.
Le rapport signé par Guillaume Thériez MRICS énonce la valeur libre, la valeur occupée, le taux d'abattement résultant et l'intégralité des hypothèses qui le fondent, assorties d'une analyse de sensibilité sur les paramètres discutables. Conforme aux standards RICS et à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, il est conçu pour être produit devant un notaire, un juge, un banquier ou l'administration.
Six situations que nous rencontrons régulièrement en mission, avec les ordres de grandeur que nous y observons — des constats de marché, jamais un barème officiel.
C'est le cas le plus favorable au vendeur : le loyer ne pénalise pas le rendement, l'horizon de reprise est court et documenté, le dossier locataire est propre. Nous constatons généralement une fourchette de 8 à 15 %, resserrée vers le bas sur un marché profond où les investisseurs sont nombreux. Un point est trop souvent ignoré à ce stade : la loi de 1989 retarde les congés délivrés par un acquéreur. Le congé pour vendre ne peut produire effet qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours, et le congé pour reprise pas avant deux ans à compter de l'acquisition lorsque le terme intervient plus tôt. La date exacte d'échéance et l'historique des congés déplacent donc la valeur de plusieurs points.
L'occupation n'est plus un défaut, c'est le produit. La valeur se construit à partir des flux, immeuble analysé lot par lot : baux commerciaux et baux d'habitation ne se capitalisent pas au même taux, et un local commercial vacant en pied d'immeuble pèse plus lourd qu'un studio vide. La décote apparente sur la somme des valeurs libres peut atteindre 20 à 35 %, mais elle n'a pas de sens économique : la bonne lecture est celle d'une capitalisation. C'est précisément l'objet de l'expertise d'immeuble de rapport, qui remplace le raisonnement par abattement par un raisonnement par rendement.
La loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de donner congé à un locataire ayant dépassé un certain âge et disposant de ressources modestes sans lui proposer un relogement adapté à proximité, sauf lorsque le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources. En pratique, cette obligation rend la reprise très difficile et transforme un bail à durée déterminée en occupation d'horizon indéterminé. L'expert doit alors abandonner l'actualisation sur durée résiduelle au profit d'une approche par flux perpétuel, corrigée d'une probabilité de libération. Les décotes observées se situent couramment entre 25 et 40 %, avec une dispersion forte selon l'âge du preneur et l'écart de loyer.
Le locataire dispose d'un droit au maintien dans les lieux et acquitte un loyer calculé sur la surface corrigée, souvent sans rapport avec la valeur locative de marché — nous avons rencontré des rapports de un à quatre. Le bien ne produit presque rien et ne se libère qu'au départ ou au décès du preneur, sous réserve des droits de transfert au profit de certains proches. Les abattements que nous observons dépassent fréquemment 40 à 50 %, et davantage encore lorsque le logement appelle des travaux lourds qu'aucun rendement ne finance. La valeur relève ici davantage d'une espérance mathématique que d'un calcul de rendement.
Absence de bail, bail résilié, occupant maintenu après congé : la situation n'est pas une location mais un contentieux. Deux coûts s'additionnent : le délai de récupération, qui se compte en trimestres voire en années entre l'assignation, la décision, le commandement et le concours de la force publique, et l'impossibilité de percevoir un loyer garanti — l'indemnité d'occupation étant due mais rarement recouvrée. S'y ajoutent les frais de procédure, la remise en état et la suspension hivernale des expulsions. Nous retenons dans ces dossiers des abattements généralement compris entre 30 et 50 %, avec provision distincte pour frais de libération.
Attention à ne pas confondre deux mécanismes. Le nu-propriétaire ne subit pas une décote pour occupation : il détient un droit réel distinct, dont la valeur se déduit de la durée probable de l'usufruit et non de la présence d'un locataire. Les grilles fiscales d'évaluation du démembrement ne valent d'ailleurs pas valeur vénale, et un bien peut cumuler démembrement et location, chaque contrainte s'appliquant à un titulaire différent. Nous traitons ces situations dans un cadre propre, articulé à l'expertise en valeur vénale du bien en pleine propriété, qui reste le point de départ obligé.
Évaluer un bien loué, c'est évaluer un contrat autant qu'un mur. Nos experts certifiés RICS interviennent partout en France, sur des actifs isolés comme sur des portefeuilles entiers, avec la même exigence de démonstration.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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