SERVICE EXPERTISE
Un bien ne se vend presque jamais exactement à sa valeur. Comprendre d'où vient l'écart, jusqu'où il reste normal et à partir de quand il devient un risque fiscal ou civil est le vrai sujet d'une évaluation.
Un bien se vend rarement au montant exact d'une évaluation. La valeur vénale est le prix le plus probable dans des conditions normales de marché ; le prix de vente est le montant réellement payé lors d'une transaction unique. L'écart vient du délai du vendeur, de la tension locale, du rapport de force et du profil de l'acquéreur.
La valeur vénale est une opinion motivée : le prix le plus probable qu'obtiendrait un bien s'il était mis en vente dans des conditions normales, c'est-à-dire avec un délai de commercialisation raisonnable, une publicité adaptée, un vendeur et un acquéreur libres de toute contrainte et normalement informés. Le prix de vente, lui, n'est pas une opinion : c'est un fait, le montant inscrit dans l'acte à l'issue d'une négociation entre deux personnes précises, un jour précis. La première est une probabilité, le second une réalisation. Confondre les deux conduit à deux erreurs symétriques : croire qu'un bien vaut ce qu'il s'est vendu, et croire qu'il se vendra exactement ce qu'il vaut.
L'écart entre les deux n'est donc pas une anomalie : c'est la règle. Une évaluation conclut à une valeur centrale ; le marché tire, à chaque transaction, un point autour de cette valeur. Le délai dont dispose le vendeur, sa situation personnelle, le nombre d'acquéreurs solvables présents au même moment, la qualité de la commercialisation, la capacité d'emprunt de l'acheteur et parfois son intérêt particulier pour ce bien précis déplacent le point de tirage. Une expertise en valeur vénale ne cherche pas à prédire le prix d'une vente donnée : elle établit la valeur de référence à laquelle ce prix sera comparé, et documente l'amplitude à l'intérieur de laquelle un écart reste explicable.
Réal Valuation conduit ces missions sur l'ensemble du territoire, au sein du réseau Groupe ABC : sept cabinets, trente-cinq experts, près de 1 800 expertises par an. Notre base interne recense 2 094 actifs expertisés depuis 2011, tous types d'actifs confondus, et notre observatoire des loyers commerciaux suit trois rues commerçantes de référence avec une mise à jour mensuelle. Ce matériau permet ce qu'aucun fichier de prix constatés ne permet : rattacher un montant à un bien réellement décrit, puis l'ajuster. Les missions sont conduites ou supervisées par Guillaume Thériez, MRICS, expert de référence du cabinet, selon les standards RICS et la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.
Voir aussi les méthodes d'évaluation. Voir aussi la décote pour occupation.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Cinq facteurs expliquent l'essentiel des écarts que nous constatons. Le délai contraint d'abord : un bien qu'il faut céder en quelques semaines ne rencontre pas l'acquéreur le mieux-disant. La décote de liquidité qui en résulte ne dit rien des qualités du bien — elle relève d'une autre base de valeur, la valeur en vente forcée, qui se chiffre séparément et ne se confond jamais avec la valeur vénale. La tension du marché local ensuite : le nombre d'acquéreurs solvables face à un même actif détermine si le prix se forme par surenchère ou par concession. Vient la qualité de l'acquéreur : un voisin, un riverain, un exploitant déjà présent ou un investisseur cherchant à compléter un ensemble paient une valeur d'utilité, non une valeur de marché. S'ajoutent l'asymétrie d'information et la composition du prix affiché : commission à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, mobilier valorisé séparément, prix « acte en main ». Comparer un prix frais d'agence inclus à un net vendeur crée à lui seul un écart apparent de plusieurs points sans qu'aucune valeur n'ait bougé.
La base des demandes de valeurs foncières recense les mutations enregistrées : elle publie des prix constatés, pas des valeurs. Ce sont deux objets différents, et cinq limites structurelles l'imposent. Elle ne décrit pas l'intérieur : étage, exposition, état d'entretien, travaux à reprendre, vue, nuisances n'y figurent pas, alors que ces éléments expliquent, dans ce que nous observons, des écarts de l'ordre de 20 à 30 % entre deux lots d'un même immeuble. Elle n'applique aucune pondération de surface : sur un local commercial, une réserve en sous-sol ou une arrière-boutique ne valent pas le linéaire de vente, et un prix au mètre carré brut ne veut rien dire. Elle mélange les mutations atypiques — ventes entre proches, démembrements, adjudications, lots multiples réunis sous un prix unique, mobilier inclus — et ignore, à l'inverse, les cessions de parts de sociétés détenant l'immeuble, qui ne sont pas des mutations immobilières. Elle est publiée avec un décalage de plusieurs mois, ce qui interdit de l'utiliser telle quelle sur un marché qui se retourne. Enfin, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte en sont absents, du fait de leur régime de publicité foncière propre. Un prix constaté n'est un comparable qu'une fois vérifié, qualifié et ajusté.
La valeur locative cadastrale est une base d'imposition locale, calculée par l'administration à partir de paramètres administratifs et de tarifs par catégorie ; elle ne prétend pas refléter le marché et ne constitue jamais une preuve de valeur vénale, même corrigée. La valeur locative de marché est tout autre chose : c'est le loyer qu'un bien peut produire, appréciée pour les baux commerciaux selon les critères de l'article L145-33 du code de commerce et détaillée aux articles R145-3 à R145-8 — caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage. Elle relève d'une expertise valeur locative à part entière, et elle commande la valeur vénale des actifs de rendement, puisqu'un immeuble loué se valorise d'abord par capitalisation de son revenu, sans pour autant s'y confondre. À côté, la valeur d'assurance mesure un coût de reconstruction, la valeur hypothécaire une valeur prudente et durable pour un prêteur. Une même adresse porte donc plusieurs valeurs justes et différentes : la première question n'est pas « combien », mais « quelle valeur, à quelle date, pour quel usage ».
Un écart de quelques points relève du jeu normal de la négociation ; la pratique retient couramment un ordre de grandeur de 10 % comme zone de tolérance, sans qu'aucun texte ne fixe de seuil. Au-delà, trois risques apparaissent. L'administration fiscale peut engager une rectification pour insuffisance de prix et réclamer un complément de droits d'enregistrement, assorti d'intérêts et, si la minoration paraît délibérée, de majorations ; la charge de la preuve lui incombe et suppose des termes de comparaison portant sur des biens intrinsèquement similaires — c'est très précisément là que se gagne la contestation, en démontrant que les mutations opposées ne sont pas comparables. Entre proches, une vente très en dessous de la valeur peut être requalifiée en donation déguisée, avec droits de mutation à titre gratuit sur l'avantage consenti et rapport à la succession ; en société, le même écart s'analyse en acte anormal de gestion. Enfin, sur le terrain civil, la rescision pour lésion permet au vendeur d'un immeuble d'agir lorsqu'il a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix, l'action devant être engagée dans les deux ans de la vente. La parade est chaque fois la même : une valeur documentée à la date de l'acte.
Nous commençons par arrêter trois paramètres avec vous : la base de valeur pertinente — valeur vénale libre, valeur vénale occupée, valeur locative, valeur d'utilité —, la date de valeur qu'impose le dossier, qui est celle du décès, de la donation, de l'assignation ou du fait générateur fiscal et non celle du rapport, et l'usage final du document. Ce cadrage détermine tout le reste : les mêmes murs n'ont pas la même valeur selon qu'on les regarde libres ou loués, aujourd'hui ou il y a trois ans. Nous listons alors les pièces indispensables : titre, baux, état locatif, plans, surfaces, travaux réalisés.
Aucune valeur sérieuse ne se construit sur pièces seules. La visite fixe ce que les fichiers de prix ignorent : état d'entretien réel, qualité de la distribution, exposition, nuisances, configuration commerciale, contraintes d'accès et de livraison, situation locative effective. Elle permet surtout le mesurage et la pondération des surfaces — linéaire de vente, arrière-boutique, mezzanine, réserve, sous-sol pour un commerce ; surface pondérée des annexes pour un bien d'habitation. C'est cette étape qui rend deux biens comparables entre eux et qui transforme un prix au mètre carré brut, dépourvu de sens, en un indicateur exploitable.
Nous partons des mutations publiées, puis nous les vérifions, les qualifions et les ajustons une à une : date, localisation exacte, surface réellement retenue, nature juridique de la mutation, état d'occupation, présence de mobilier. Les mutations atypiques sont écartées et le motif de leur exclusion est écrit. Nous complétons par les sources professionnelles disponibles et par les observations directes du réseau Groupe ABC, dont notre base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 et, sur les commerces, notre observatoire des loyers. Chaque terme retenu est identifié et annexé, donc contestable — un comparable qu'on ne peut pas discuter ne peut pas être opposé.
Nous concluons par au moins deux approches — comparaison directe, capitalisation du revenu, actualisation des flux, coût de remplacement déprécié ou bilan promoteur selon l'actif — et nous justifions les méthodes écartées. Le rapport énonce une valeur centrale, une fourchette et les paramètres auxquels elle est sensible. Lorsqu'un prix est déjà connu ou envisagé, nous ajoutons ce qu'un rapport standard ne contient pas : la décomposition chiffrée de l'écart entre ce prix et la valeur — délai, occupation, travaux, frais et commissions, effet d'acquéreur. C'est la pièce qui permet de défendre l'opération devant un notaire, un juge ou un vérificateur.
L'écart n'appelle pas toujours une expertise : il l'appelle quand quelqu'un devra l'expliquer — un notaire, un juge, un vérificateur, un comité de crédit ou un cohéritier. Voici les six configurations dans lesquelles nos experts sont le plus souvent sollicités, et ce que la mission apporte réellement dans chacune.
Des héritiers pressés par les droits à acquitter, un indivisaire qui refuse de porter les charges, un bien vacant qui se dégrade : la contrainte de délai est financière avant d'être immobilière. Le bien se vendra alors sous sa valeur, et c'est légitime — encore faut-il que la déclaration de succession retienne la valeur vénale au jour du décès, qui est la seule base légale, et non le prix obtenu dix-huit mois plus tard. Nous chiffrons séparément les deux montants et documentons la décote imputable au délai contraint : cela protège les héritiers d'une déclaration surévaluée qui alourdit les droits comme d'une déclaration minorée qui expose à un rehaussement.
Vendre à son enfant, à un neveu, à un associé ou à une société que l'on contrôle est parfaitement licite ; le faire à un prix de convenance ne l'est pas. Dès que l'écart avec la valeur vénale dépasse la marge de négociation admissible, l'opération peut être requalifiée en donation déguisée, avec taxation de l'avantage consenti et rapport au partage successoral. Le réflexe utile est simple : faire établir une valeur motivée avant la signature, la joindre au dossier de l'acte et conserver les comparables. Nous intervenons couramment à la demande de notaires, y compris lorsque le bien est vendu avec réserve d'usufruit ou occupé par le vendeur : l'abattement doit alors être justifié, jamais forfaitaire.
Des murs commerciaux loués ne se valorisent pas comme des murs libres. Le prix se forme par capitalisation du loyer en place, corrigé du risque locatif : qualité de l'enseigne, durée restante du bail, écart entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché, perspective de déplafonnement ou au contraire de renégociation à la baisse. Un local sur-loué se vend au-dessus de la valeur d'usage du local, un local sous-loué en dessous — et l'acquéreur paie, dans les deux cas, un revenu autant qu'un immeuble. À titre d'exemple, sur les trois rues commerçantes suivies mensuellement par notre observatoire des loyers, l'amplitude des valeurs locatives relevées au sein d'une même rue justifie à elle seule des écarts de valeur vénale substantiels entre deux boutiques voisines.
Un compromis signé, puis une expertise bancaire qui conclut en dessous du prix : le prêteur ne recherche pas la valeur vénale mais une valeur prudente, tenable en cas de revente forcée, souvent assortie d'une décote de sécurité. L'acquéreur découvre alors que son apport doit absorber l'écart. Deux issues : démontrer que la valeur bancaire repose sur des comparables inadaptés — surface non pondérée, biens de gamme différente, travaux réalisés ignorés —, ou renégocier le prix sur une base documentée. Un rapport indépendant croisant deux méthodes est la pièce qui rouvre la discussion avant l'expiration de la condition suspensive.
Ici, il n'y a pas de vente, donc aucun prix de marché à observer : la valeur doit être construite. Liquidation de régime matrimonial, sortie d'indivision, rachat de parts d'une SCI familiale, attribution préférentielle — dans chaque cas, la valeur retenue détermine directement une soulte. Deux paramètres concentrent le litige : la date à laquelle la valeur doit être arrêtée, qui n'est presque jamais celle du rapport, et le traitement de l'occupation du bien par l'une des parties. Nous chiffrons les hypothèses séparément et explicitons chaque abattement, de sorte que la négociation porte sur des écarts argumentés plutôt que sur deux chiffres qui s'opposent.
Apport d'un immeuble à une société, cession entre entités d'un même groupe, restructuration, réévaluation libre d'actifs au bilan : l'opération se fait sans confrontation au marché, et l'administration peut en discuter la valeur a posteriori. Une cession à prix minoré s'analyse alors en acte anormal de gestion pour la société cédante et en avantage taxable pour le bénéficiaire ; une valeur d'apport majorée expose à d'autres griefs. Nous produisons un rapport conçu pour être opposé : base de valeur nommée, date de valeur explicite, deux méthodes croisées, comparables annexés, réserves formulées. Lorsqu'une proposition de rectification est déjà notifiée, la mission se cale sur les délais de réponse, qui sont courts.
Une valeur ne vaut que par la démonstration qui la porte. Face à un vérificateur, à un cohéritier ou à un juge, ce n'est pas le montant qui est examiné, mais la méthode : quelle base de valeur, quelle date, quels comparables, quels ajustements. Notre engagement porte sur cette chaîne.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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