Louer son local commercial : le bon loyer, le bon locataire et un bail qui vous protège

Louer son local commercial, c'est consentir à un commerçant ou à un artisan un bail commercial d'au moins neuf ans, avec un loyer de départ fixé librement, après avoir réuni ce que la loi impose de joindre au bail : diagnostics, inventaire des charges et état des travaux. Le bailleur doit ensuite délivrer et entretenir le local, et certaines charges ne peuvent jamais être refacturées.

• Le loyer de départ est libre ; il évolue ensuite par révision ou indexation, et sa hausse est en principe plafonnée au renouvellement.
• Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges : sans lui, rien n'est refacturable, et les grosses réparations restent au bailleur.
• Le bailleur ne peut pas sortir du bail tous les trois ans ; refuser le renouvellement l'oblige en principe à verser une indemnité d'éviction.
• Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire d'un commerce sans arriéré non contesté obtient de droit le paiement mensuel, et les garanties des nouveaux baux sont plafonnées à un trimestre de loyer.
• La moitié des recherches de locaux confiées à Louis Vacher à Bordeaux, relevées le 16 octobre 2026, fixent une surface minimale comprise entre 50 et 150 m² ; les secteurs les plus cités sont le centre, le quartier Gambetta et les Chartrons.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

Avant de chercher un locataire, le propriétaire vérifie que le local peut légalement accueillir un commerce et réunit les documents que la loi impose de joindre au bail.

• Une destination compatible. Au regard de l'urbanisme, le local doit relever de la destination « commerce et activités de service ». Si ce n'est pas le cas (ancien bureau, logement, entrepôt), le changement de destination passe par une déclaration préalable, ou par un permis de construire si les travaux touchent la façade ou la structure porteuse (article R*421-17 du Code de l'urbanisme ; article R*421-14).
• Un règlement de copropriété qui le permet. Il peut réserver certains lots à l'habitation ou interdire des activités (restauration, nuisances) : à lire avant de promettre une destination large.
• Les diagnostics. Le diagnostic de performance énergétique est tenu à la disposition des candidats dès la mise en location puis joint au bail (articles L126-28 et L126-29 du Code de la construction et de l'habitation) ; l'état des risques est fourni dans les zones concernées et annexé au bail (article L125-5 du Code de l'environnement). La liste complète est dans notre guide des diagnostics d'un local commercial.
• L'inventaire des charges et l'état des travaux. Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition ; le bailleur y joint un état des travaux prévus pour les trois années à venir et de ceux réalisés les trois années précédentes (article L145-40-2 du Code de commerce). Sans inventaire, les charges ne peuvent pas être refacturées (fiche Entreprendre Service Public sur les charges).
• Un état des lieux d'entrée. Il est établi à la prise de possession ; le bailleur qui n'a pas fait le nécessaire ne peut pas invoquer la présomption de bon état à la sortie (article L145-40-1).

Sans qu'aucune clause ne soit nécessaire, le bailleur doit délivrer le local, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le bail et en faire jouir paisiblement le locataire (article 1719 du Code civil). Il délivre le local en bon état de réparations et fait pendant le bail les réparations nécessaires autres que locatives (article 1720) ; le bail peut aménager cette répartition, dans les limites fixées par le Code de commerce.

Ces limites sont strictes depuis 2014 : ne peuvent jamais être imputés au locataire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et leurs honoraires, les travaux de vétusté ou de mise en conformité lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations, les impôts dont le bailleur est le redevable légal (la taxe foncière exceptée), les honoraires de gestion des loyers, et, dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants (article R145-35 du Code de commerce). Chaque année, le bailleur adresse au locataire un état récapitulatif des charges, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante (fiche sur les charges).

Et l'électricité ?

L'obligation de délivrance porte sur un local qui permet l'activité prévue au bail. Les dépenses d'électricité courantes sont à la charge de l'occupant ; la réfection de l'installation électrique est citée par l'administration parmi les grosses réparations qui restent au bailleur (fiche sur les charges). Ce qui relève de l'aménagement propre à l'activité du locataire (puissance supplémentaire, équipements de cuisine) se règle dans le bail : précisez-le.

Le bailleur doit aussi accepter, depuis la loi du 26 mai 2026, le paiement mensuel du loyer lorsqu'un locataire de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux, sans arriéré non contesté de loyer ou de charges, le demande (article L145-32-1).

Le loyer de départ est fixé librement par les parties ; le bailleur n'est tenu ni par le loyer de l'ancien locataire ni par un loyer de référence (fiche « Bail commercial : fixer et réviser le loyer »). Le bon loyer est celui que le marché accepte pour cet emplacement : il se compare en euros par mètre carré et par an, hors taxes et hors charges, et, pour une boutique, en mètre carré pondéré.

Le choix compte pour longtemps. Le loyer évolue ensuite par la révision triennale ou par la clause d'indexation, en général sur l'indice des loyers commerciaux ; au renouvellement, la hausse est en principe plafonnée à la variation de cet indice, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou bail de plus de neuf ans (article L145-34). Un loyer de départ trop bas se rattrape difficilement ; un loyer trop haut allonge la vacance. Le bail peut aussi, depuis 2026, encadrer la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, à la hausse comme à la baisse (article L145-38-1).

À Bordeaux, l'observatoire des valeurs locatives publié par Réal Group donne des repères datés pour les grandes artères commerçantes :

Source : observatoire des valeurs locatives des commerces à Bordeaux, relevés de la Lettre M², données et analyse Guillaume Thériez, MRICS. Ces valeurs concernent les axes les plus recherchés du centre ; hors de ces axes, chaque local se juge sur ses propres références.

Le bail commercial dure au moins neuf ans ; le locataire peut partir à chaque échéance triennale, le bailleur non, sauf dans les cas que la loi énumère, comme la construction, la reconstruction ou la surélévation de l'immeuble (article L145-4). À l'échéance, le bailleur qui veut récupérer son local délivre un congé par acte de commissaire de justice, six mois à l'avance et motivé (article L145-9) ; s'il refuse le renouvellement, il doit en principe une indemnité d'éviction (article L145-14), sauf motif grave et légitime (article L145-17).

Ce sont les contreparties de la stabilité : un locataire engagé, qui aménage et entretient le local, et des charges refacturables lorsqu'elles sont inventoriées. Pour un besoin court ou un preneur à tester, le bail dérogatoire permet une location de trois ans au plus, baux successifs compris, hors statut ; mais si le locataire reste plus d'un mois après l'échéance, un bail commercial se forme (article L145-5). Voir le guide du bail dérogatoire et celui du bail 3-6-9.

Une annonce de location doit indiquer le classement du local en consommation d'énergie et en émissions de gaz à effet de serre, issus du diagnostic de performance énergétique (article L126-33 du Code de la construction et de l'habitation), et, si le local est concerné, le moyen d'accéder aux informations sur les risques (article L125-5 du Code de l'environnement).

Pour choisir entre plusieurs candidats, regardez au-delà du loyer proposé :

• le projet : une activité compatible avec l'immeuble, la copropriété et le voisinage commercial ;
• la solidité : bilans de l'entreprise, ou prévisionnel et financement pour une création ;
• les garanties : pour un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux, le dépôt de garantie et les autres garanties sont plafonnés à un trimestre de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 (article L145-40). Une caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par le Code civil (le montant garanti, en lettres et en chiffres), à peine de nullité (article 2297 du Code civil). Voir notre guide du dépôt de garantie et des garanties.

Vous pouvez louer seul ou confier la location à une agence. Le mandat fixe la mission, sa durée et les honoraires, qui peuvent être à la charge du bailleur, du preneur ou partagés ; dans les locations conclues par Louis Vacher du 1er janvier 2025 au 16 octobre 2026, ils ont été payés en majorité par le preneur.

Oui. Le dirigeant peut détenir les murs, directement ou par une société civile immobilière, et les louer à sa société d'exploitation par un bail commercial. Le bail obéit alors aux mêmes règles que n'importe quel bail commercial, au profit de la société locataire.

Comme les deux parties ont un même dirigeant, le bail est une convention entre la société et l'un de ses dirigeants ou associés : selon la forme de la société, le Code de commerce soumet ces conventions au contrôle des associés (pour une société par actions simplifiée, par exemple, un rapport sur lequel les associés statuent, article L227-10 du Code de commerce). Un loyer cohérent avec la valeur locative protège les deux sociétés et leurs associés ; faites-vous accompagner par votre expert-comptable ou votre avocat.

Pour le propriétaire, les loyers d'un local loué nu, perçus directement par un particulier, relèvent des revenus fonciers (article 14 du Code général des impôts).

La demande des preneurs dit vite si un local se louera, et à quelles conditions. Voici ce que montrent les recherches que nous confient les commerçants et les enseignes :

Louis Vacher rapproche votre local de ces recherches et négocie le bail avec le preneur retenu : proposez votre local, un conseiller vous répond sous 24 h. Pour voir les locaux déjà proposés, consultez les locaux commerciaux à louer à Bordeaux.

• Code civil, article 1719 (obligations du bailleur)
• Code civil, article 1720 (réparations)
• Code civil, article 2297 (mention de la caution personne physique)
• Code de commerce, article L145-4 (durée, faculté triennale ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)
• Code de commerce, article L145-9 (congé)
• Code de commerce, article L145-14 (indemnité d'éviction)
• Code de commerce, article L145-17 (refus sans indemnité)
• Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-34 (plafonnement au renouvellement)
• Code de commerce, article L145-38 (révision triennale)
• Code de commerce, article L145-38-1 (encadrement de l'indexation, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40 (dépôt de garantie, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, travaux)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables)
• Code de commerce, article L227-10 (conventions réglementées, SAS)
• Code général des impôts, article 14 (revenus fonciers)
• Code de l'urbanisme, article R*421-14 (permis de construire, changement de destination)
• Code de l'urbanisme, article R*421-17 (déclaration préalable)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-28 (DPE à disposition)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-29 (DPE joint au bail)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-33 (classes dans les annonces)
• Code de l'environnement, article L125-5 (état des risques)
• Entreprendre Service Public : fixer et réviser le loyer (F31925, fiche vérifiée le 28/05/2026)
• Entreprendre Service Public : charges du bail commercial (F32336, fiche vérifiée le 29/05/2026)
• Entreprendre Service Public : contrat de bail commercial (F23927)

Textes consultés dans leur version en vigueur au 19 octobre 2026 ; article L145-4 relu le 27 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable.