Bail 3-6-9 : quand en sortir, comment le renouveler, ce qui se négocie

Le bail « 3-6-9 » est le bail commercial de droit commun : conclu pour neuf ans au moins, il permet au locataire de donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, avec six mois de préavis, et lui ouvre au terme un droit au renouvellement que le bailleur ne peut refuser qu'en payant, sauf exception, une indemnité d'éviction.

• Le bail commercial dure neuf ans au moins ; les parties peuvent convenir d'une durée plus longue, de dix ou douze ans par exemple.
• Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période de trois ans, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice.
• Le bailleur ne peut pas donner congé tous les trois ans, sauf pour construire, reconstruire, surélever ou certains travaux ; au terme, il renouvelle le bail ou verse, sauf exception, une indemnité d'éviction.
• Sans congé ni demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement ; au-delà de douze ans, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné.
• Depuis le 28 mai 2026, le locataire d'un commerce peut demander à payer son loyer chaque mois ; la demande est de droit s'il n'a pas d'arriéré non contesté.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

La durée d'un bail commercial « ne peut être inférieure à neuf ans » (article L145-4 du Code de commerce). Le nom « 3-6-9 » vient des trois échéances triennales : à la fin de la 3e, de la 6e et de la 9e année, le locataire peut partir. Neuf ans est donc la durée du bail, pas un engagement ferme du locataire pour neuf ans.

Ce régime, dit statut des baux commerciaux, s'applique aux locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un artisan immatriculé au registre national des entreprises (article L145-1). Les parties peuvent aussi l'adopter pour des locaux à usage exclusivement professionnel (article L145-2).

Les trois façons d'occuper un local commercial

Un bail peut être conclu pour plus de neuf ans (dix, douze ans) : il reste un bail commercial, mais les parties peuvent alors écarter le congé triennal (voir ci-dessous).

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par commissaire de justice (article L145-4). Il n'a pas à donner de motif. Exemple donné par l'administration : pour une échéance triennale au 30 septembre, le congé doit être envoyé au plus tard le 31 mars ; un congé tardif ne prend effet qu'à l'échéance triennale suivante (fiche Entreprendre Service Public « Résilier un bail commercial »).

Les baux où le congé triennal peut être écarté

Le bail peut supprimer cette faculté pour les baux conclus pour plus de neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage (même article). Pour un commerce de pied d'immeuble loué neuf ans, la clause qui la supprimerait est réputée non écrite (article L145-15).

Partir à tout moment : retraite et invalidité

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui perçoit une pension d'invalidité de son régime social, peut donner congé à tout moment, dans les mêmes formes et avec le même préavis de six mois ; ses ayants droit le peuvent aussi en cas de décès. Le droit vaut pour l'associé unique d'une EURL et pour le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail (article L145-4).

Pour partir à une autre date, il reste l'accord du bailleur ou la cession du bail : voir notre guide pour résilier un bail commercial.

En principe, non. Le bailleur n'a la même faculté triennale que pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local d'habitation loué avec le commerce, transformer l'immeuble à usage principal d'habitation, réaliser des travaux de restauration immobilière ou démolir dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ; il donne alors congé par acte extrajudiciaire, six mois à l'avance (article L145-4, qui renvoie aux articles L145-18 et suivants).

En dehors de ces cas, il ne peut mettre fin au bail en cours que pour un manquement du locataire : en invoquant la clause résolutoire, ou en demandant au juge de prononcer la résiliation (fiche Entreprendre Service Public).

Le bail commercial ne cesse pas tout seul à son terme : il ne prend fin que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement (article L145-9).

Le renouvellement

Il profite au locataire propriétaire du fonds exploité dans les lieux ; le fonds doit en principe avoir été effectivement exploité au cours des trois années qui précèdent la date d'expiration du bail (article L145-8). Le bail renouvelé dure neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue, et le congé triennal y joue de nouveau (article L145-12). La demande de renouvellement doit reproduire, à peine de nullité, les mentions prévues par la loi, et le bailleur qui veut un autre loyer doit le proposer dans son congé ou dans sa réponse (article L145-10, article L145-11).

Le refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser, mais il doit alors une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation d'un fonds de même valeur (article L145-14). Il en est dispensé pour un motif grave et légitime, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois lorsqu'il s'agit d'un manquement, ou si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité (article L145-17). Le locataire qui peut prétendre à l'indemnité reste dans les lieux, aux conditions du bail expiré, jusqu'à son paiement (article L145-28). Les actions fondées sur ces règles se prescrivent par deux ans (article L145-60).

La révision triennale : chaque partie peut demander la révision du loyer trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans. La hausse ou la baisse est en principe limitée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10 % (article L145-38).

Au renouvellement : le loyer doit correspondre à la valeur locative (article L145-33), mais sa hausse est plafonnée à la variation de l'indice pour un bail de neuf ans, sauf modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative ; le plafond tombe aussi si la tacite prolongation a porté la durée du bail au-delà de douze ans. Quand le déplafonnement vient d'une modification notable ou d'une clause relative à la durée du bail, la hausse est limitée, chaque année, à 10 % du loyer de l'année précédente (article L145-34).

Ce que la loi du 26 mai 2026 change

• Loyer mensuel sur demande : le locataire d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services commerciales ou artisanales, peut demander à payer son loyer chaque mois ; la demande est de droit s'il n'a pas d'arriéré non contesté et prend effet à l'échéance suivante ; elle vaut aussi pour les baux en cours (article L145-32-1).
• Garanties plafonnées : pour ces locaux, les sommes et garanties demandées au locataire ne peuvent excéder un trimestre de loyer, pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi ; les garanties en argent sont restituées dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dues (article L145-40).

Pour le calcul et la contestation d'un loyer, voir nos pages révision du loyer d'un bail commercial et déplafonnement du loyer commercial.

Le bail ne peut pas interdire au locataire de le céder à l'acquéreur de son fonds de commerce ; toute clause contraire est réputée non écrite (article L145-16). La cession du bail seul, sans le fonds, dépend en revanche des clauses du bail. Si le cédant garantit le paiement du loyer par le repreneur, le bailleur ne peut l'appeler que pendant trois ans (article L145-16-2).

Le repreneur reprend le bail pour sa durée restante. Voir notre guide pour céder son bail commercial et les droits au bail à céder à Bordeaux.

• Code de commerce, article L145-1 (champ du statut ; version en vigueur depuis le 01/01/2023)
• Code de commerce, articles L145-1 à L145-3 (champ d'application ; section consultée le 19/10/2026)
• Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-5-1 (convention d'occupation précaire ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-8 (droit au renouvellement ; version en vigueur depuis le 24/03/2012)
• Code de commerce, article L145-9 (congé, tacite prolongation ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-10 (demande de renouvellement ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-11 (loyer proposé ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Code de commerce, article L145-12 (durée du bail renouvelé ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-14 (indemnité d'éviction ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Code de commerce, article L145-15 (clauses réputées non écrites ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-16 (cession du bail ; version en vigueur depuis le 26/05/2023)
• Code de commerce, article L145-16-2 (durée de la garantie du cédant ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-17 (refus sans indemnité ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Code de commerce, article L145-18 (reprise pour construire ou reconstruire ; version en vigueur depuis le 08/08/2015)
• Code de commerce, article L145-28 (maintien dans les lieux ; version en vigueur depuis le 01/01/2020)
• Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel du loyer ; en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-33 (loyer et valeur locative ; version en vigueur depuis le 12/12/2001)
• Code de commerce, article L145-34 (plafonnement au renouvellement ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-38 (révision triennale ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-38-1 (encadrement de l'indexation, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40 (garanties plafonnées ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code de commerce, article L145-60 (prescription de deux ans ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
• Entreprendre Service Public : résilier un bail commercial (F31707, fiche vérifiée le 28/05/2026)

Versions en vigueur consultées le 19 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable sur un dossier précis.