Bail dérogatoire (bail précaire) : tester un local jusqu'à trois ans, sans glisser dans un bail de neuf ans

Le bail dérogatoire, souvent appelé bail précaire, est un bail de local commercial conclu pour trois ans au plus, baux successifs compris, qui échappe au statut des baux commerciaux : le locataire n'a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction ; mais s'il reste dans les lieux plus d'un mois après le terme sans que le bailleur s'y oppose, il bénéficie d'un bail commercial de neuf ans.

• Le bail dérogatoire dure trois ans au plus, en un ou plusieurs baux ; ensuite, plus de nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux.
• Il se conclut à l'entrée dans les lieux, par écrit, avec la volonté claire des deux parties d'écarter le statut des baux commerciaux.
• Il prend fin au terme sans congé ; le bailleur qui veut récupérer son local doit se manifester au plus tard un mois après le terme.
• Un état des lieux contradictoire est obligatoire à l'entrée du locataire dans les lieux et à sa sortie.
• La convention d'occupation précaire est un autre contrat, qui suppose des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

Les trois expressions désignent le même contrat : un bail de local commercial par lequel les parties dérogent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, au statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne dépasse pas trois ans (article L145-5 du Code de commerce). Le Code parle de bail « dérogeant aux dispositions du présent chapitre » ; l'administration le présente comme le « bail dérogatoire (ou de courte durée) », également appelé bail précaire (fiche Entreprendre Service Public « Bail dérogatoire »).

Le « bail précaire » d'un logement est une autre chose : ce guide ne traite que des locaux où est exploité un commerce, une industrie ou un artisanat.

À quelles conditions ?

• À l'entrée dans les lieux : la dérogation se décide quand le locataire s'installe, pas en cours de bail commercial (article L145-5).
• Par écrit, avec une volonté claire des deux parties d'écarter le statut des baux commerciaux (fiche Entreprendre Service Public).
• Trois ans au plus au total : il n'y a pas de durée minimale, et plusieurs baux successifs sont possibles tant que leur durée cumulée reste dans cette limite.

Pour le reste, c'est un contrat de louage de droit commun (article 1709 du Code civil) : loyer, charges, activité autorisée et conditions de sortie se négocient librement. Le loyer n'est pas plafonné et peut être indexé (fiche Entreprendre Service Public).

La limite de trois ans vaut pour « la durée totale du bail ou des baux successifs ». Un bail d'un an renouvelé deux fois l'atteint ; à l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (article L145-5).

Le statut des baux commerciaux s'applique aussi, au-delà de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Seule la location à caractère saisonnier échappe à ces deux règles (même article).

Hors statut, le locataire n'a pas les protections du bail commercial : pas de droit au renouvellement au terme, donc pas d'indemnité d'éviction, pas de révision triennale encadrée ni de plafonnement du loyer (fiche Entreprendre Service Public). En contrepartie, il ne s'engage pas pour neuf ans.

Le bail est conclu pour une période ferme : sauf clause de résiliation anticipée prévue au contrat ou accord du bailleur, le locataire qui part avant le terme reste redevable des loyers jusqu'à la fin (fiche Entreprendre Service Public). C'est la première clause à négocier pour une boutique éphémère ou un test d'activité.

La clause résolutoire, s'il y en a une, relève du droit commun des contrats : elle précise les engagements dont l'inexécution entraîne la résolution, et la résolution suppose en principe une mise en demeure restée sans effet (article 1225 du Code civil). Voir aussi la clause résolutoire du bail commercial.

Un bail écrit cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du Code civil) : le locataire n'a pas à envoyer de préavis de six mois, il libère les lieux et rend les clés au terme.

Mais si, à l'expiration de la durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (article L145-5), c'est-à-dire un bail de neuf ans avec congé triennal et droit au renouvellement.

Pour le locataire qui veut rester, la question se règle donc avant le terme : nouveau bail dérogatoire dans la limite des trois ans, ou bail commercial 3-6-9 négocié avec le bailleur.

Un état des lieux est établi lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat. S'il ne peut pas l'être ainsi, il est établi par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié (article L145-5, alinéas 5 et 6).

C'est la pièce qui permettra, à la sortie, de savoir ce qui est dû au titre des réparations : photographiez-la, datez-la, faites-la signer.

La convention d'occupation précaire n'est pas soumise au statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée, lorsque l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L145-5-1 du Code de commerce) : un immeuble promis à la démolition ou à une opération d'aménagement, par exemple. Sans ces circonstances, elle ne peut pas se réclamer de cette exclusion.

• Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code de commerce, article L145-5-1 (convention d'occupation précaire ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
• Code civil, article 1709 (contrat de louage ; en vigueur depuis le 21/03/1804)
• Code civil, article 1225 (clause résolutoire ; version en vigueur depuis le 01/10/2016)
• Code civil, article 1737 (fin du bail écrit au terme ; en vigueur depuis le 21/03/1804)
• Entreprendre Service Public : bail dérogatoire ou bail de courte durée (F32304, fiche vérifiée le 09/06/2026)

Versions en vigueur consultées le 19 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable sur un dossier précis.