Louer un local commercial : les étapes, le coût réel et ce qui se négocie

Louer un local commercial, c'est signer avec le propriétaire des murs un bail commercial d'au moins neuf ans, que le locataire peut quitter tous les trois ans, après avoir vérifié que le local accueille bien son activité. Le loyer de départ se négocie librement ; s'y ajoutent les charges prévues au bail, le plus souvent un dépôt de garantie et, parfois, un droit d'entrée.

• Le bail commercial dure neuf ans au moins ; le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, six mois à l'avance.
• Le loyer de départ est libre ; le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition.
• Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire d'un commerce sans arriéré non contesté obtient de droit le paiement mensuel ; dans les baux conclus ou renouvelés depuis, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer.
• Avant de signer, vérifiez la destination du bail, l'urbanisme, le règlement de copropriété, les règles des établissements recevant du public et les diagnostics.
• À Bordeaux, les valeurs locatives relevées sur les grandes artères commerçantes vont de 1 300 à 2 500 € par m² pondéré et par an, hors taxes et hors charges (relevés d'avril à juin 2026).

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

Le bail commercial est le contrat de droit commun du commerçant et de l'artisan. Son statut s'applique aux locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un artisan immatriculé au registre national des entreprises (article L145-1 du Code de commerce). C'est lui qui donne le droit au renouvellement et, en cas de refus du bailleur, le droit à une indemnité d'éviction.

Le bail dérogatoire

Les parties peuvent écarter le statut des baux commerciaux à l'entrée dans les lieux, à condition que la durée totale du bail, ou des baux successifs, ne dépasse pas trois ans. Si le preneur reste dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans opposition, un bail commercial se forme (article L145-5). Le loyer y est fixé librement (fiche Entreprendre Service Public sur le bail dérogatoire). Notre guide du bail dérogatoire détaille ses pièges.

La convention d'occupation précaire

Elle échappe au statut, quelle que soit sa durée, seulement si l'occupation n'est permise qu'en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L145-5-1). Elle ne peut pas servir à éviter un bail commercial quand rien ne justifie la précarité.

Le bail professionnel

Il vise les locaux à usage exclusivement professionnel. Il dure au moins six ans, est écrit, et le locataire peut le quitter à tout moment en prévenant six mois à l'avance (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). Les parties peuvent choisir de soumettre un tel bail au statut des baux commerciaux (article L145-2, 7°). Un commerçant qui exploite un fonds de commerce relève, lui, du bail commercial.

Le bail commercial dure au moins neuf ans. Le locataire n'est pas engagé pour neuf ans pour autant : il peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L145-4 du Code de commerce).

Cette faculté de sortie triennale peut être écartée par le bail dans des cas limités : bail de plus de neuf ans, local construit pour une seule utilisation, bureaux, locaux de stockage. Lisez donc la clause de durée avant de signer un bail de dix ou douze ans. Le locataire qui part à la retraite ou perçoit une pension d'invalidité peut aussi donner congé en dehors des échéances triennales, dans les conditions du même article.

Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail tous les trois ans, sauf dans les cas limitativement prévus par la loi (construction, reconstruction, surélévation ou démolition de l'immeuble, notamment). À l'échéance, le locataire qui exploite son fonds a droit au renouvellement ; si le bailleur le refuse, il lui doit en principe une indemnité d'éviction (article L145-14). Les règles de sortie sont détaillées dans le guide du bail 3-6-9 et le guide de la résiliation du bail commercial.

Le coût d'une location ne se résume pas au loyer. Avant de comparer deux locaux, additionnez tout ce que vous paierez à l'entrée puis chaque année.

Le loyer

Le loyer de départ d'un bail commercial n'est pas encadré : il est fixé librement par les parties, et le bailleur n'est tenu ni par le loyer du locataire précédent ni par un loyer de référence (fiche « Bail commercial : fixer et réviser le loyer »). Il évolue ensuite par la révision triennale, ou chaque année si le bail prévoit une clause d'indexation, en général sur l'indice des loyers commerciaux pour une activité commerciale ou artisanale (fiche sur les indices de référence). Depuis la loi du 26 mai 2026, le bail peut encadrer la variation annuelle de l'indice, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L145-38-1).

Le loyer se paie souvent par trimestre. Le locataire d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, peut désormais obtenir de droit le paiement mensuel, s'il n'a pas d'arriéré non contesté de loyer ou de charges ; la demande prend effet à l'échéance suivante, y compris pour un bail en cours (article L145-32-1).

Les charges, les impôts et les travaux

Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire ; le bailleur communique en outre un état des travaux prévus pour les trois années à venir et de ceux réalisés les trois années précédentes (article L145-40-2). Certaines dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire, comme les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion des loyers du bailleur ou les impôts dont le bailleur est le redevable légal ; la taxe foncière fait exception et peut être refacturée (article R145-35). La cotisation foncière des entreprises reste à la charge de l'exploitant (fiche sur les charges du bail commercial).

Le dépôt de garantie et les garanties

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Pour un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, loué par un bail conclu ou renouvelé depuis l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, il ne peut pas dépasser un trimestre de loyer, et ce plafond vaut aussi pour les autres garanties exigées. Le dépôt doit être restitué dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder trois mois après la remise des clés ; pour les baux déjà en cours, cette règle s'applique aux clés rendues depuis le 26 août 2026 (article L145-40 ; fiche sur le dépôt de garantie). Tout est détaillé dans notre guide du dépôt de garantie et des garanties du bail commercial.

Le droit d'entrée ou le droit au bail

Un bailleur peut demander un droit d'entrée (souvent appelé pas-de-porte) à la signature d'un bail neuf : rien ne l'impose, il se négocie. Si vous reprenez le bail d'un commerçant sortant, vous lui payez le prix du droit au bail. Ces deux sommes n'ont pas la même nature, ni le même traitement fiscal pour le bailleur ; demandez conseil avant de signer.

Les honoraires, les travaux d'aménagement et l'assurance

Les honoraires de l'agence sont prévus par son mandat ; dans les locations conclues par Louis Vacher du 1er janvier 2025 au 16 octobre 2026, ils ont été payés en majorité par le preneur. À cela s'ajoutent l'aménagement du local (agencement, enseigne, mise aux normes de l'activité), l'assurance et, le cas échéant, les frais de rédaction du bail.

La loi n'impose pas de liste de pièces au candidat preneur. En pratique, le bailleur ou son mandataire veut savoir qui signe, ce qui sera exploité et comment le loyer sera payé. Un dossier complet, remis dès la première offre, fait gagner du temps et pèse dans le choix entre deux candidats.

• L'identité du preneur : extrait d'immatriculation de la société (ou statuts en cours de constitution) et pièce d'identité du dirigeant.
• Le projet : le concept, l'enseigne s'il y en a une, les horaires, les besoins techniques (extraction, terrasse, livraisons), les travaux envisagés.
• La solidité financière : derniers bilans pour une entreprise existante, prévisionnel et plan de financement pour une création, accord de principe de la banque.
• Les garanties proposées : dépôt de garantie, caution d'une personne ou d'une société, garantie bancaire.

Une enseigne joint en général ses autres points de vente et ses chiffres d'implantation ; un créateur gagne à présenter son expérience dans le métier.

La plupart des mauvaises surprises d'un bail commercial se voient avant la signature. Voici les points à contrôler, local par local.

• La clause de destination. Elle fixe les activités autorisées. Une destination trop étroite vous obligera plus tard à demander une déspécialisation : l'ajout d'activités connexes ou complémentaires se notifie au bailleur, qui peut le contester dans les deux mois (article L145-47) ; un changement d'activité suppose d'y être autorisé (article L145-48). Voir notre article sur la déspécialisation du bail commercial.
• L'urbanisme. Le local doit pouvoir accueillir votre activité. Transformer en commerce un local qui avait une autre destination (habitation, bureau…) demande une déclaration préalable en mairie, ou un permis de construire si les travaux touchent la façade ou la structure porteuse (article R*421-17 du Code de l'urbanisme) ; pour un ancien logement, une autorisation de changement d'usage peut aussi être exigée selon la commune (fiche « Transformer un logement en local commercial »).
• Le règlement de copropriété. Il peut interdire certaines activités dans l'immeuble (restauration, activités bruyantes) ou encadrer l'installation d'un conduit d'extraction en façade ou en toiture.
• Les règles des établissements recevant du public. Un commerce qui reçoit des clients est un établissement recevant du public : il doit respecter des règles de sécurité contre l'incendie et d'accessibilité (qu'est-ce qu'un ERP ; accessibilité des ERP), et son aménagement doit être autorisé par la mairie (autorisation de travaux d'un ERP). Vérifiez qui, du bailleur ou de vous, prend en charge la mise en conformité.
• Les diagnostics. Le diagnostic de performance énergétique est joint au bail, sauf pour quelques locaux qui en sont dispensés (article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation), ainsi que l'état des risques lorsque le local se trouve dans une zone concernée. La liste complète figure dans notre guide des diagnostics d'un local commercial.
• Les charges et les travaux annoncés. L'inventaire des charges, le montant de la taxe foncière refacturée et l'état prévisionnel des travaux sur trois ans.
• La cession et la sous-location. Le bail ne peut pas interdire de céder le bail à l'acquéreur de votre fonds de commerce (article L145-16) ; il peut en revanche encadrer la cession du bail seul. La sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur (article L145-31).

Puisque le loyer de départ est libre, il se négocie, comme la plupart des clauses. Ce qui se discute le plus souvent :

• Le loyer et son calendrier : un loyer progressif les premières années, ou une période sans loyer pendant les travaux d'aménagement ;
• les travaux : qui réalise et paie la remise en état, la mise aux normes, l'extraction ;
• la destination : une rédaction assez large pour faire évoluer l'activité sans déspécialisation ;
• les garanties : montant du dépôt de garantie (plafonné, dans les cas vus plus haut, pour les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026), nature et durée de la caution ;
• la clause d'indexation : son indice et, désormais, un éventuel encadrement de sa variation annuelle ;
• la durée : un bail plus long peut justifier des concessions du bailleur, mais il peut aussi supprimer votre faculté de sortie triennale ;
• la cession : la possibilité de céder le bail seul, utile si vous changez de projet.

Pour négocier, il faut un point de comparaison. Le loyer se compare en euros par mètre carré et par an, hors taxes et hors charges, et, pour les boutiques, en mètre carré pondéré : chaque partie du local (vente, réserve, étage, sous-sol) compte pour une fraction de sa surface réelle. Rapportez aussi le loyer et les charges au chiffre d'affaires que le local peut raisonnablement produire : c'est ce rapport, le taux d'effort, qui dit si le projet tient.

Louis Vacher négocie ces points pour vous lorsqu'il vous trouve un local à Bordeaux : confiez-nous votre recherche, un conseiller vous répond sous 24 h.

Oui. Un local vide se loue par un bail neuf, et le droit d'entrée n'est pas obligatoire. Le bailleur qui demande un pas-de-porte le justifie en général par l'emplacement ; vous pouvez le refuser, le discuter, ou l'échanger contre un loyer différent.

Ce qu'il ne faut pas confondre : un local proposé « en cession de droit au bail » n'est pas libre. Le commerçant en place vend son bail, avec ses clauses et son loyer, et c'est à lui que vous payez le prix. L'avantage est de reprendre un bail en cours, parfois à un loyer inférieur au marché ; l'inconvénient est le prix à payer, et un bail dont il faut vérifier la durée restante et la destination.

À Bordeaux, l'observatoire des valeurs locatives publié par Réal Group relève, tronçon par tronçon, les valeurs de marché des grandes artères commerçantes, en euros par mètre carré pondéré et par an, hors taxes et hors charges :

Source : observatoire des valeurs locatives des commerces à Bordeaux, relevés de la Lettre M², données et analyse Guillaume Thériez, MRICS. Ces valeurs concernent les axes les plus recherchés du centre ; hors de ces axes, que l'observatoire ne couvre pas encore, les valeurs sont en général plus basses.

Pour voir les locaux disponibles, consultez nos locaux commerciaux à louer à Bordeaux. Pour une recherche sur mesure, confiez-nous votre recherche : un conseiller de Louis Vacher vous répond sous 24 h.

• Code de commerce, article L145-1 (champ d'application du statut)
• Code de commerce, article L145-2 (bail professionnel soumis au statut)
• Code de commerce, article L145-4 (durée, congé triennal)
• Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)
• Code de commerce, article L145-5-1 (convention d'occupation précaire)
• Code de commerce, article L145-14 (indemnité d'éviction)
• Code de commerce, article L145-16 (cession du bail)
• Code de commerce, article L145-31 (sous-location)
• Code de commerce, article L145-32-1 (paiement mensuel du loyer, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-38-1 (encadrement de l'indexation, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40 (dépôt de garantie, loi du 26 mai 2026)
• Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux)
• Code de commerce, article L145-40-2 (inventaire des charges, travaux)
• Code de commerce, article L145-47 (activités connexes ou complémentaires)
• Code de commerce, article L145-48 (déspécialisation plénière)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire)
• Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A (bail professionnel)
• Code de l'urbanisme, article R*421-17 (déclaration préalable, changement de destination)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-29 (DPE joint au bail)
• Entreprendre Service Public : contrat de bail commercial (F23927)
• Entreprendre Service Public : fixer et réviser le loyer (F31925)
• Entreprendre Service Public : indices de référence ILC et ILAT (F20564)
• Entreprendre Service Public : charges du bail commercial (F32336)
• Entreprendre Service Public : dépôt de garantie (F36538)
• Entreprendre Service Public : bail dérogatoire (F32304)
• Entreprendre Service Public : établissement recevant du public (F32351)
• Entreprendre Service Public : accessibilité d'un ERP (F32873)
• Entreprendre Service Public : autorisation de travaux d'un ERP (F31687)
• Entreprendre Service Public : transformer un logement en local commercial (F2751)

Textes consultés dans leur version en vigueur au 19 octobre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire pour un bail précis.