Transformer un local commercial en habitation : ce qui est permis, et ce qu'il faut chiffrer avant de vous lancer

Transformer un local commercial en habitation est un changement de destination : il faut une déclaration préalable en mairie, ou un permis de construire si la façade ou la structure porteuse change, et un projet conforme au plan local d'urbanisme, qui peut protéger certains rez-de-chaussée commerciaux. En copropriété, le règlement doit le permettre ; loué, le logement créé doit être décent.

• Il faut une déclaration préalable en mairie, ou un permis de construire si la façade ou la structure porteuse du bâtiment est modifiée.
• Le PLU peut protéger les commerces de certaines rues ; à Bordeaux, le règlement du PSMV interdit la transformation sur les linéaires commerciaux renforcés.
• En copropriété, si le règlement prévoit une autre destination, l'assemblée générale doit autoriser le changement.
• Prévoyez la taxe d'aménagement, et déclarez le changement d'affectation au centre des impôts fonciers dans les 90 jours.
• Pour être loué, le logement doit être décent : 9 m² et 2,20 m sous plafond, lumière naturelle, pas de sous-sol, et un DPE classé au moins F aujourd'hui.

Rédigé et relu par l'équipe de Louis Vacher. Mis à jour le 29/10/2026.

Oui. Au sens de l'urbanisme, un local commercial relève de la destination « commerce et activités de service », un logement de la destination « habitation » (article R151-27 du Code de l'urbanisme ; article R151-28). Passer de l'une à l'autre est un changement de destination, qui se déclare en mairie :

• déclaration préalable si le changement se fait sans modifier la façade ni la structure porteuse du bâtiment (article R*421-17, b) ;
• permis de construire si les travaux modifient la structure porteuse ou la façade, ce qui est fréquent quand une vitrine devient une fenêtre (article R*421-14, c).

Dans tous les cas, le projet doit respecter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune (fiche Service Public « Transformer un local professionnel ou commercial en logement »). Pour savoir à l'avance si l'opération est réalisable sur votre parcelle, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel : la réponse arrive en principe sous deux mois et fige les règles applicables pendant dix-huit mois (fiche Service Public sur le certificat d'urbanisme).

L'autorisation de changement d'usage, exigée dans certaines communes pour transformer un logement en local professionnel ou commercial (fiche Entreprendre Service Public), vise les locaux à usage d'habitation qui changent d'usage (article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation) ; le texte ne vise pas expressément la transformation inverse.

Le règlement d'un PLU peut délimiter des quartiers, des îlots et des voies où la diversité commerciale doit être préservée, notamment les commerces de détail et de proximité, et fixer des prescriptions pour y parvenir (article L151-16 du Code de l'urbanisme). En pratique, certaines rues peuvent interdire de transformer un rez-de-chaussée commercial en logement. C'est la première chose à vérifier, avant tout devis.

Dans le secteur sauvegardé de Bordeaux

Le centre historique de Bordeaux est un site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dont le règlement fixe les règles d'urbanisme dans ce périmètre. Ce règlement, approuvé par arrêté du 18 février 2022 (pièce n° 4, version de juin 2021 publiée par Bordeaux Métropole), prévoit notamment :

• des linéaires commerciaux renforcés, où la transformation d'un commerce de détail ou d'un artisanat en rez-de-chaussée sur rue vers une autre destination est interdite (article 1.3.1.5.2) : un logement y est donc exclu ;
• des linéaires commerciaux simples, où c'est la transformation en bureaux ou en activités de service qui est interdite (article 1.3.1.5.1) ;
• l'obligation de conserver, ou de restituer lors des travaux, un accès indépendant aux étages (article 1.3.2.1) ;
• pour toute opération créant ou réhabilitant au moins trois logements, y compris par changement de destination, une part de 35 % de logements locatifs sociaux (article 1.3.3.1).

Dans un site patrimonial remarquable, les travaux qui modifient l'extérieur des immeubles, ou des éléments protégés par le PSMV, sont soumis à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ; le permis ou la déclaration préalable tient lieu d'autorisation lorsqu'il l'a donné (articles L632-1 et L632-2 du Code du patrimoine).

Ailleurs dans la métropole

Hors du secteur sauvegardé, c'est le PLU de Bordeaux Métropole qui s'applique, avec ses propres prescriptions sur les rez-de-chaussée commerciaux de certaines voies. Consultez le zonage et les prescriptions de votre parcelle sur le Géoportail de l'urbanisme, puis faites-les confirmer par un certificat d'urbanisme opérationnel.

Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble (habitation, bureaux, commerce…). Si votre transformation ne la respecte pas, vous devez demander en assemblée générale l'autorisation de changer l'affectation de votre lot, décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires selon la fiche Service Public « Transformer un local professionnel ou commercial en logement ». Lisez aussi les clauses propres à votre lot et prévenez le syndic tôt.

Un rez-de-chaussée commercial n'a pas toujours les qualités d'un logement : profondeur, lumière, vue sur rue, ventilation. Si vous comptez louer le logement à titre de résidence principale, il doit être décent (fiche Service Public « Logement à louer décent ») :

• au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou de 20 m³ ;
• des pièces principales avec un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ;
• une performance énergétique minimale : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué, puis viendront les classes F en 2028 et E en 2034 (fiche Service Public sur le DPE) ;
• un local en sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Le bail commercial ne peut plus s'appliquer : le logement se loue par un bail d'habitation, un bail mobilité ou comme meublé de tourisme, selon le cas (fiche Service Public « Transformer un local professionnel ou commercial en logement »).

Il n'existe pas de prix au mètre carré fiable sans visite : tout dépend de l'état du local, de la façade et des réseaux. Les postes à chiffrer sont toujours les mêmes :

• les études : architecte, bureau d'études si la structure ou la façade change ;
• la façade : remplacement de la vitrine, menuiseries, occultations, en respectant les prescriptions du PLU ou du PSMV ;
• l'aménagement intérieur : cloisons, isolation thermique et phonique, ventilation, plomberie et électricité d'un logement, cuisine et salle d'eau ;
• les diagnostics du logement, dont le DPE ;
• les taxes : la transformation donne lieu à la taxe d'aménagement et peut modifier la taxe foncière ; vous n'êtes plus redevable de la contribution économique territoriale. Le changement d'affectation se déclare au centre des impôts fonciers (formulaire modèle IL) dans les 90 jours (fiche Service Public « Transformer un local professionnel ou commercial en logement »).

Mettez en regard ce coût et la valeur du bien une fois transformé, et comparez avec une vente ou une location en l'état comme local commercial.

Tant que le bail court, le local reste affecté à l'activité du locataire. Pour le récupérer à l'échéance, le bailleur délivre un congé et, s'il refuse le renouvellement, doit en principe au locataire une indemnité d'éviction (article L145-14 du Code de commerce). Il peut aussi donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L145-9, pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (article L145-4). Le coût de l'indemnité d'éviction entre dans le calcul de l'opération : faites-la évaluer avant de décider (voir l'expertise de l'indemnité d'éviction).

À l'inverse, le locataire d'un local commercial qui voudrait le transformer en logement doit obtenir l'accord écrit du propriétaire, libre de refuser (fiche Service Public « Transformer un local professionnel ou commercial en logement »).

Local commercial avec logement : le bail « mixte »

Un même bail commercial peut porter sur une boutique et sur un logement qui en est l'accessoire. Le Code de commerce encadre alors la reprise de ce logement par le bailleur : pour y loger lui-même ou un proche, à certaines conditions, au renouvellement (article L145-22), ou à l'expiration d'une période triennale s'il n'est pas utilisé comme habitation (article L145-23-1).

• Code de l'urbanisme, article R151-27 (destinations)
• Code de l'urbanisme, article R151-28 (sous-destinations)
• Code de l'urbanisme, article R*421-14 (permis de construire)
• Code de l'urbanisme, article R*421-17 (déclaration préalable)
• Code de l'urbanisme, article L151-16 (diversité commerciale dans le PLU)
• Code du patrimoine, article L632-1 (travaux en site patrimonial remarquable)
• Code du patrimoine, article L632-2 (accord de l'architecte des Bâtiments de France)
• Code de commerce, article L145-4 (congé triennal du bailleur ; version en vigueur depuis le 25/11/2018)
• Code de commerce, article L145-14 (indemnité d'éviction)
• Code de commerce, article L145-22 (reprise des locaux d'habitation accessoires)
• Code de commerce, article L145-23-1 (reprise triennale des locaux d'habitation accessoires)
• Code de la construction et de l'habitation, article L631-7 (changement d'usage des locaux d'habitation)
• Service Public : transformer un local professionnel ou commercial en logement (F2416, fiche vérifiée le 09/05/2025)
• Service Public : certificat d'urbanisme (F1633)
• Service Public : logement à louer décent (F2042, fiche vérifiée le 21/03/2025)
• Service Public : diagnostic de performance énergétique (F16096, fiche vérifiée le 01/01/2026)
• Entreprendre Service Public : transformer un logement en local commercial (F2751)
• Bordeaux Métropole : règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux (pièce n° 4, version de juin 2021, approuvée le 18/02/2022)
• Préfecture de la Gironde : arrêté n° 33-2022-02-18-00006 du 18/02/2022 portant approbation de la révision du PSMV de Bordeaux (recueil des actes administratifs spécial n° 33-2022-124)
• Géoportail de l'urbanisme

Textes consultés dans leur version en vigueur au 19 octobre 2026 ; article L145-4 relu le 27 octobre 2026 ; règlement du PSMV approuvé le 18 février 2022, dans la version publiée par Bordeaux Métropole. Ce guide informe ; il ne remplace pas le service de l'urbanisme de la mairie, un architecte ou un notaire.