Réal Group · Gestion locative

Expulsion locative : la procédure et ses délais

Combien d'impayés ?
Les autres motifs
Ce que décide le juge
Du commandement au départ
Le refus du préfet
La loi de 2023

La loi ne fixe aucun nombre minimal d'impayés, mais un bailleur ne peut jamais expulser seul : il lui faut un jugement, un commandement de quitter les lieux, des délais à respecter et, au besoin, la force publique. Voici chaque étape et ce qu'a changé la loi du 27 juillet 2023, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, de l'encaissement des loyers au suivi des procédures.

Confier la gestion de mon bien →

Ou par téléphone au 05 56 81 66 30

L'essentiel

Expulsion d'un locataire : combien d'impayés, et combien de temps ?

Aucun nombre minimal d'impayés n'est exigé : dès qu'un loyer ou des charges ne sont pas payés au terme convenu, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, et la clause résolutoire produit effet six semaines plus tard s'il reste sans effet. L'expulsion exige ensuite un jugement, puis un commandement de quitter les lieux suivi d'un délai de deux mois ; elle n'a pas lieu du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré.

La loi ne fixe aucun nombre minimal d'impayés : la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
L'expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, après un commandement de quitter les lieux.
L'occupant a deux mois pour partir après ce commandement ; le juge peut accorder des délais d'un mois à un an, et la trêve suspend l'expulsion du 1er novembre au 31 mars.
S'il refuse de partir, le commissaire de justice requiert la force publique ; le silence du préfet pendant deux mois vaut refus, et ce refus ouvre droit à réparation.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, se maintenir dans le logement plus de deux mois après le commandement de quitter les lieux est puni de 7 500 € d'amende, sauf exceptions.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 30/10/2026.

Gestion locative

Parlons de votre bien

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : indiquez votre projet et vos coordonnées, le service gestion vous rappelle.

Ce que vous nous confiez

Quittancement, encaissement des loyers, précontentieux et suivi de procédure : le service gestion suit votre bien et vos locataires.

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
Nos deux formules de gestion sont détaillées sur notre page Gestion locative.
Réal Group est membre de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.

Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 05 56 81 66 30.

Parlons de votre bien

Premier échange avec le service gestion.

Nom *

Téléphone *

E-mail *

Type de bien *

Sans engagement.

Merci de nous avoir contactés. Nous vous répondons dans les plus brefs délais.

Une erreur s'est produite. Veuillez réessayer plus tard.

Votre interlocuteur

Vincent Devauchelle

Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux

Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.

Ce qu’il suit pour vous

La gestion des travaux.
La rédaction des mandats et des baux.
Le suivi des garanties locatives et des contentieux.

Le seuil d'impayés

Combien d'impayés avant d'agir ?

La loi ne fixe aucun nombre minimal de loyers impayés. Tout contrat de bail d'habitation contient une clause qui prévoit sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie ; elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Rien n'oblige donc à attendre plusieurs échéances pour faire délivrer ce commandement : notre guide Loyer impayé : que faire, étape par étape détaille la relance, la mise en demeure et les mentions du commandement.

Ce sont les étapes suivantes que la loi encadre, selon le bailleur et le montant de la dette.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, en vigueur depuis le 29 juillet 2023 ; fiche Service Public F31272, vérifiée le 6 août 2026.
Votre situation	Ce que la loi impose avant le jugement	Texte
Bailleur personne physique, ou société civile familiale	Le commissaire de justice signale le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) si l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou si la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges	Article 24, I
Autre personne morale (société, association…)	L'assignation n'est recevable qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX	Article 24, II
Tout bailleur	L'assignation est notifiée au préfet six semaines au moins avant l'audience, à peine d'irrecevabilité ; un diagnostic social et financier est transmis au juge	Article 24, III
Dette de 5 000 € au plus	Une tentative de conciliation ou de médiation est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail, précise Service Public	Fiche F31272

En Gironde : l'ADIL et le diagnostic

Dans l'arrondissement de Bordeaux, la charte de prévention des expulsions locatives de la Gironde confie aux juristes de l'ADIL de la Gironde le diagnostic social et financier des ménages assignés qui ne sont pas suivis par les services sociaux ; ils recueillent aussi les observations des bailleurs. L'ADIL conseille gratuitement locataires et propriétaires bailleurs, dès les premières difficultés, au commandement de payer, à l'assignation ou à l'expulsion (ADIL de la Gironde).

Les autres motifs

Assurance, troubles, congé : les autres motifs d'expulsion

Le défaut de paiement n'est pas le seul motif : le bail peut aussi prendre fin pour défaut d'assurance, pour des troubles de voisinage, par le congé donné au terme ou par une résiliation que prononce le juge.

Le défaut d'assurance

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. La clause qui prévoit la résiliation du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet (article 7, g).

Les troubles de voisinage

Le locataire doit user paisiblement du logement (article 7, b). Une clause de résiliation de plein droit fondée sur ce manquement n'est valable que pour des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (article 4, g).

Le congé au terme du bail

Le congé donné pour reprendre ou vendre le logement, ou pour un motif légitime et sérieux, met fin au bail : à l'expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation (article 15, I). S'il reste, son expulsion suppose un jugement.

Un autre manquement

Pour un manquement qu'aucune clause ne permet de sanctionner, vous demandez au juge de prononcer la résiliation : le contrat de louage se résout « par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » (article 1741 du Code civil).

Le jugement

Devant le juge : ce qu'il vérifie et ce qu'il peut décider

Le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement est saisi par une assignation que délivre un commissaire de justice (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion) ; le déroulement de l'audience et les délais de paiement sont décrits dans notre guide du loyer impayé. Au-delà de la dette, le juge :

peut vérifier d'office tout élément de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (article 24, V) : voir notre guide du logement décent ;
peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, au locataire qui peut régler sa dette et a repris, avant l'audience, le paiement intégral du loyer courant, et, à la demande du bailleur ou du locataire, suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ; si une procédure de surendettement est ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, il accorde des délais jusqu'à l'issue de cette procédure, ou ceux du plan ou des mesures de la commission de surendettement (article 24, V à VII) ;
peut, en ordonnant l'expulsion, accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf au locataire de mauvaise foi (article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution), d'un mois à un an chacun (article L412-4) ;
s'il constate la mauvaise foi de l'occupant, écarte le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux (article L412-1) ;
peut transmettre sa décision au préfet, en vue de la demande de relogement de l'occupant (article R412-2) ; la notification de la décision d'expulsion indique comment saisir la commission de médiation du droit au logement opposable (article 24, IX).

Une fois le bail résilié, l'occupant ne doit plus un loyer, mais une indemnité d'occupation dont le juge fixe le montant (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion) : voir notre page sur l'indemnité d'occupation d'un logement.

L'exécution

Après le jugement : du commandement de quitter les lieux au départ

Le jugement ne suffit pas à faire partir l'occupant, et vous ne devez jamais l'expulser vous-même : le forcer à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). L'expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L411-1).

Le commandement de quitter les lieux

Le commissaire de justice signifie le jugement et un commandement d'avoir à libérer les locaux, qui peut figurer dans le même acte. À peine de nullité, ce commandement indique le titre exécutoire, le juge à saisir pour les délais et les contestations, la date à partir de laquelle les lieux doivent être libérés, et avertit qu'à compter de cette date l'expulsion forcée est possible (article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Le préfet est saisi

Dès ce commandement, le commissaire de justice en saisit le préfet, qui en informe la CCAPEX et indique au ménage qu'il peut saisir la commission de médiation du droit au logement opposable ; sans cette saisine, le délai avant l'expulsion est suspendu (article L412-5). Pour un logement, le commandement reproduit en outre les articles L412-1 à L412-6, à peine de nullité (article R412-1).

Deux mois pour partir

L'expulsion d'un lieu habité n'a lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement ; ce délai ne s'applique pas si le juge qui l'a ordonnée a constaté la mauvaise foi de l'occupant (article L412-1). Toute demande de délais est alors portée devant le juge de l'exécution (article R412-4), et aucune expulsion n'a lieu du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré (article L412-6).

Le jour de l'expulsion

Seul le commissaire de justice procède à l'expulsion. Si l'occupant refuse de partir, il dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et peut demander l'assistance de la police ou de la gendarmerie (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion). Une fois l'expulsion faite, il transmet une copie du procès-verbal au préfet et à la CCAPEX (article L431-3).

Le concours de la force publique

Le commissaire de justice peut requérir le concours de la force publique (article L153-2). Il s'adresse au préfet, avec une copie du dispositif du jugement et l'exposé de ses diligences ; tout refus est motivé, et le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus (article R153-1).

Les meubles laissés sur place

Les meubles sont remis, aux frais de la personne expulsée, au lieu qu'elle désigne, ou laissés sur place ou entreposés (article L433-1). Elle a deux mois, non renouvelables, pour les retirer (article R433-2) ; ensuite, ceux qui ont une valeur marchande sont vendus aux enchères et les autres sont réputés abandonnés (article L433-2).

Les règles propres à l'hiver, et leurs exceptions, sont détaillées dans notre guide de la trêve hivernale.

Le refus du préfet

Si le préfet refuse la force publique : l'indemnisation par l'État

« L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation » (article L153-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Service Public décrit la démarche (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion) :

vous adressez une demande d'indemnisation au préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec les justificatifs de vos préjudices, par exemple la perte des loyers et des charges récupérables, les frais de commissaire de justice, les frais de remise en état, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la perte de valeur liée à une vente désavantageuse ou les frais liés à l'impossibilité de vendre le bien ;
la perte des loyers se calcule sur la valeur locative fixée par le bail, et les charges récupérables sont compensées si vous justifiez les avoir payées ;
au terme d'un délai de deux mois, soit un montant vous est proposé, et l'accepter suppose de signer un contrat par lequel vous renoncez à tout autre recours et reversez à l'État ce que vous percevriez de l'occupant ou d'un organisme ; soit votre demande est refusée ; dans les deux cas, vous disposez de deux mois pour saisir le tribunal administratif ;
si le refus intervient alors que l'occupant est protégé par la trêve hivernale, l'indemnisation ne vaut que pour la période qui suit.

Pour les biens qu'il gère, le service gestion de Réal Group assure le précontentieux et le suivi de la procédure, compris dans la formule Complète et facturés à l'usage dans la formule À la carte : confiez-nous la gestion de votre bien.

La loi de 2023

Ce qu'a changé la loi du 27 juillet 2023

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a raccourci plusieurs délais de la procédure, conditionné les délais de paiement à la reprise du loyer et créé un délit de maintien dans les lieux.

Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, version publiée au Journal officiel du 28 juillet 2023 (articles 9 et 10) ; articles modifiés en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
Ce qui a changé	Avant la loi	Depuis le 29 juillet 2023	Loi de 2023
La clause résolutoire	Prévue si le bail la contenait	« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause » de résiliation de plein droit	Article 9, 1°
Le délai laissé par le commandement de payer	Deux mois	Six semaines	Article 10, I, 5°
La notification de l'assignation au préfet	Deux mois avant l'audience	Six semaines avant l'audience	Article 10, I, 6°
Le signalement du commandement à la CCAPEX	Seuils fixés par arrêté du préfet	Deux mois d'impayés, ou une dette de deux fois le loyer hors charges	Article 10, I, 5°
Les délais de paiement accordés par le juge	Possibles, même d'office, pour le locataire en situation de régler sa dette	À la demande du locataire, du bailleur ou d'office, si le locataire peut régler sa dette et, condition nouvelle, a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience	Article 9, 3°
Les délais pour quitter les lieux	De trois mois à trois ans	D'un mois à un an	Article 10, II, 3°
La mauvaise foi de l'occupant	Non prévue par les articles L412-1 et L412-3	Constatée par le juge, elle supprime le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux et exclut les délais de grâce	Article 10, II, 1° et 2°

Le maintien sans droit ni titre dans un logement, en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois, est puni de 7 500 € d'amende. Ce délit ne s'applique pas à l'occupant protégé par la trêve hivernale, à celui qui a saisi le juge de l'exécution d'une demande de délais, jusqu'à sa décision ou jusqu'au terme des délais accordés, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public (article 315-2 du Code pénal).

Sources

Les sources officielles de cette page

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.

Vos interlocuteurs

Le service gestion

Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.

Manager, service gestion

Vincent Devauchelle

Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.

Gestion des travauxRédaction des mandats et des baux

Chargé de gestion locative

Anthony Casamayou

Anthony analyse les dossiers des candidats locataires, rédige les baux et réalise les états des lieux.

Analyse des dossiers des locatairesÉtats des lieux

Comptable gestion locative

Véronique Ponsan

Véronique assure le quittancement des loyers, la comptabilité de la gestion locative et la gestion des charges de copropriété.

Quittancement des loyersCharges de copropriété

Vos questions

Vos questions sur l'expulsion d'un locataire

Combien de loyers impayés faut-il avant d'expulser un locataire ?

Aucun nombre minimal : la clause résolutoire, que tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient obligatoirement (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion), joue pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer resté sans effet (article 24, I). Pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commandement est signalé à la CCAPEX quand l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer hors charges.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

La loi impose plusieurs délais, qui s'additionnent : six semaines après le commandement de payer, une assignation notifiée au préfet six semaines au moins avant l'audience (article 24, I et III), puis deux mois après le commandement de quitter les lieux (article L412-1). S'y ajoutent le temps du jugement, les délais que le juge peut accorder, la trêve hivernale et, le cas échéant, les deux mois dont dispose le préfet pour répondre à la demande de force publique (article R153-1).

Peut-on expulser un locataire sans relogement ?

Oui, en dehors de la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion n'a lieu que si le relogement des occupants est assuré (article L412-6), et Service Public précise que, sans solution de relogement, elle est reportée si la fin du délai pour quitter le logement tombe pendant cette période (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion). Pour fixer des délais, le juge tient compte notamment du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de relogement (article L412-4).

Que risque un locataire qui refuse de partir après le jugement ?

Au-delà de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, le maintien dans un logement en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire est puni de 7 500 € d'amende, sauf pendant la trêve, pendant les délais demandés au juge ou accordés par lui, et dans un logement social ou public (article 315-2 du Code pénal).

Que deviennent les meubles laissés par le locataire expulsé ?

Ils sont remis au lieu qu'il désigne, à ses frais, ou laissés sur place ou entreposés (article L433-1). Il a deux mois, non renouvelables, pour les retirer (article R433-2) ; ensuite, les biens de valeur sont vendus aux enchères et les autres sont réputés abandonnés, à l'exception des papiers personnels, conservés deux ans par le commissaire de justice (article R433-1).

Aller plus loin

Louer votre bien, étape par étape

Confier la gestion de votre bien à Réal Group Loyer impayé : que faire, étape par étape Trêve hivernale : ce que le propriétaire peut faire Indemnité d'occupation : indivision, divorce, fin de bailRéal Valuation Garantie loyers impayés : comment elle fonctionne Clause résolutoire du bail commercialLouis Vacher

Réal Group · Gestion locative

Un locataire qui ne paie plus, un bien à faire gérer à Bordeaux ?

Le service gestion de Réal Group vous rappelle pour faire le point : encaissement des loyers, précontentieux et suivi de procédure, gestion complète de votre bien.

Confier la gestion de mon bien →

Ou par téléphone au 05 56 81 66 30