Décès du locataire : que devient le bail ?

En bail vide, le décès transfère le bail au conjoint, au partenaire de Pacs ou, s'ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an, à ses descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge ; sans bénéficiaire, il est résilié de plein droit au décès. En meublé, l'article 14 ne s'applique pas et le bail se transmet en principe aux héritiers ; quel que soit le bail, vous ne videz pas le logement sans les héritiers, le curateur de la succession ou une autorisation du juge.

• En bail vide, le bail passe au conjoint, au partenaire de Pacs ou aux proches qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an.
• L'époux qui habitait les lieux et le partenaire cotitulaire ont un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse.
• Sans bénéficiaire, le bail vide est résilié de plein droit au décès : un héritier ou un légataire non listé n'a pas de droit au bail.
• En meublé, l'article 14 ne s'applique pas : selon notaires.fr, le bail est transmis aux héritiers, sauf clause contraire.
• Vous ne pouvez ni entrer ni vider le logement seul : il faut les héritiers, le curateur de la succession ou l'autorisation du juge.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

« Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur » (article 1742 du Code civil). Pour un bail vide, la loi du 6 juillet 1989 désigne ceux à qui le contrat est transféré ; « à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire » (article 14).

Le transfert n'a pas besoin de votre accord. Pour un fils resté dans un logement social après le décès de sa mère, la Cour de cassation a jugé que le transfert à l'occupant qui remplit les conditions « opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire », sans qu'il ait à faire reconnaître ce droit en justice (Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, n° 21-11.533, non publié). Il en va autrement du conjoint qui n'habite pas les lieux : à propos d'une épouse séparée de longue date, qui n'avait jamais occupé le logement, la Cour de cassation a jugé que le bail lui est transféré « à condition qu'il en fasse la demande » (Cass. 3e civ., 10 avril 2013, n° 12-13.225).

Le droit de l'époux est lié à l'occupation effective du logement (article 1751 du Code civil). S'il y renonce, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, et le préavis du contrat s'applique, selon Service Public (Service Public, « Un proche est décédé »). La liste de l'article 14 est limitative : une association légataire universelle de la locataire n'entrait pas dans les personnes visées (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008, n° 07-19.320). Le concubin qui n'a pas signé doit justifier d'une vie commune d'au moins un an et de sa notoriété (Service Public, « Un proche est décédé » ; fiche Service Public F2562).

L'article 14 ne figure pas parmi les dispositions rendues applicables aux logements meublés (article 25-3). Le droit commun s'applique donc : le décès du locataire ne met pas fin au contrat. Selon notaires.fr, 13 mars 2026, le bail est transmis aux héritiers ou aux légataires universels ou à titre universel, sauf clause de résiliation au décès, valable d'après cette source, qui cite un arrêt de la Cour de cassation du 8 décembre 1999.

À notre lecture, l'héritier qui continue un bail meublé peut donner congé avec le préavis d'un mois du locataire (article 25-8).

Le bail a pris fin, mais le logement n'est pas libre pour autant : les meubles appartiennent aux héritiers, et il vous revient de faire le nécessaire pour faire libérer les lieux (notaires.fr ; arrêt de 2008).

La reprise pour abandon suppose de mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement : voir notre page locataire parti sans prévenir. Après un décès, le locataire n'est plus là pour répondre : à notre lecture, ce sont les voies ci-dessus, héritiers, curateur ou autorisation du juge, qu'il faut suivre. Si un proche se maintient sans droit, voyez notre guide locataire qui refuse de partir et celui de l'expulsion d'un locataire.

Le décès ne fait pas disparaître la dette déjà née. Pour la suite, tout dépend du sort du bail.

Sur le dernier point, l'arrêt du 10 décembre 2008 a retenu que le bail était résilié au décès et qu'une association légataire universelle, qui ne s'était pas maintenue dans les lieux, ne devait ni loyers ni indemnité d'occupation pour la période postérieure ; il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux (Cass. 3e civ., 10 décembre 2008). Service Public écrit, lui, que les loyers à payer depuis le décès pèsent sur l'ensemble des héritiers lorsque le bénéficiaire renonce (Service Public, « Un proche est décédé »). Nous en retenons qu'il faut agir vite : ne comptez pas sur un loyer qui continuerait de courir.

Le conjoint qui occupait le logement dispose d'un droit d'une année : il paie le loyer et s'en fait rembourser par la succession (article 763 du Code civil). Le partenaire de Pacs survivant peut s'en prévaloir (article 515-6). Cela ne change rien pour vous, qui êtes payé par le locataire en titre. Pour une caution, relisez l'acte signé : aucun texte que nous ayons consulté ne règle son sort au décès du locataire.

Si le bail est transféré, il se poursuit dans les mêmes conditions (Service Public, « Un proche est décédé ») : nous en déduisons que le dépôt reste en place, sans restitution ni nouveau versement.

S'il prend fin, le dépôt se restitue dans les deux mois de la remise des clés, ou un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, déduction faite des sommes restant dues, sur justification (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En meublé, le dépôt est limité à deux mois de loyer en principal (article 25-6). Faute d'autre règle dans ces textes, nous conseillons de le verser à la succession, entre les mains du notaire s'il y en a un, et de garder la preuve de ce règlement ; en cas de vacance, adressez-vous au curateur.

Les juristes de l'ADIL de la Gironde renseignent gratuitement les propriétaires comme les locataires. Pour une succession vacante, le portail des successions vacantes de la DGFiP permet de suivre les démarches du Domaine.

Pour les logements qu'il gère, à Bordeaux et en Gironde, le service gestion de Réal Group assure la rédaction du bail, les états des lieux d'entrée et de sortie et la relocation : voir notre page Gestion locative. Parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14 (décès du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (logements meublés)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie en meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 40 (logements HLM)
• Code civil, article 1742 (décès du bailleur ou du preneur)
• Code civil, article 1751 (cotitularité du bail)
• Code civil, article 763 (droit temporaire au logement)
• Code civil, article 771 (option de l'héritier)
• Code civil, article 785 (acceptation pure et simple)
• Code civil, article 873 (dettes de la succession)
• Code civil, article 515-6 (partenaire survivant)
• Code civil, article 809 (succession vacante)
• Code civil, article 809-1 (curatelle)
• Code civil, article 809-3 (déclaration des créances)
• Code de procédure civile, article 1324 (enlèvement des meubles)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (décision de justice et commandement)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 septembre 2022, n° 21-11.533
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 avril 2013, n° 12-13.225
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 décembre 2008, n° 07-19.320
• Service Public : un proche est décédé (locataire de sa résidence principale, vérifié le 1er octobre 2026)
• Service Public : droits du conjoint sur le logement du défunt (F1725, vérifiée le 27 janvier 2026)
• Service Public : couple de concubins locataire (F2562, vérifiée le 9 avril 2025)
• Service Public : logement social, décès du locataire (F1170, vérifiée le 9 avril 2025)
• Service Public : modèle de lettre pour informer le propriétaire du décès du locataire (vérifié le 1er juin 2023)
• Notaires de France : transmission du bail d'habitation au décès du locataire (13 mars 2026)
• Notaires de France : mon locataire est décédé, comment récupérer l'appartement ?
• impots.gouv.fr : je suis bailleur, mon locataire est décédé et aucun héritier ne s'est manifesté
• DGFiP : portail des successions vacantes
• ADIL de la Gironde

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