Locataire qui refuse de partir : les recours

Un locataire qui reste après la fin de son préavis n'a plus de titre d'occupation, mais vous ne pouvez pas le faire partir vous-même : il faut une décision du juge des contentieux de la protection, puis un commandement de quitter les lieux signifié par un commissaire de justice. Il dispose ensuite en principe de deux mois, délai que le juge peut réduire, supprimer ou proroger, l'expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars sauf relogement assuré, et il vous doit une indemnité d'occupation jusqu'à son départ.

• À l'expiration du préavis, le locataire qui reste perd tout titre d'occupation : il devient occupant sans droit ni titre.
• Vous ne pouvez ni entrer, ni changer la serrure, ni toucher à ses meubles : forcer son départ est puni de trois ans d'emprisonnement.
• Il faut un jugement du juge des contentieux de la protection, puis un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice.
• En principe, l'expulsion n'a lieu que deux mois après ce commandement, sauf décision du juge ; elle est suspendue du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement.
• Il ne doit plus de loyer mais une indemnité d'occupation, dont le juge fixe le montant, jusqu'à son départ et la remise des clés.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation », dit la loi, pour la location vide (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989) comme pour le meublé (article 25-8). Le congé régulièrement délivré met fin au bail sans décision de justice : pour une maison louée en 2008 sous la loi de 1989, la Cour de cassation a jugé qu'il « met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer » à l'expiration du préavis, et a censuré l'arrêt qui, tout en validant le congé, condamnait les locataires à une dette arrêtée deux ans plus tard (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-24.586).

Le locataire qui reste ne peut pas soutenir que son bail s'est renouvelé parce que vous l'avez laissé en place : « Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction » (article 1739 du Code civil). Il n'est pas pour autant un squatteur : les délais et la trêve présentés plus bas restent applicables.

Même sans titre, l'occupant ne peut pas être expulsé par vous : sauf disposition spéciale, « l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux » (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Seul un commissaire de justice s'en charge : selon Service Public, le propriétaire ne doit ni entrer dans le logement avant son intervention, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile (fiche Service Public F31272, vérifiée le 6 août 2026).

Ces interdits valent jusqu'au bout, jugement en main : c'est le commissaire de justice, et lui seul, qui exécute la décision. Si le locataire vous propose de partir, faites constater le départ par un état des lieux et une remise des clés.

Avant d'engager une procédure, assurez-vous que le bail a bien pris fin : un congé nul ou tardif ne produit pas ses effets, et votre demande risque d'être rejetée. Notre guide de la résiliation du bail par le propriétaire détaille chaque condition ; voici celles à revérifier.

• Le délai. Six mois avant l'échéance en location vide, trois mois en meublé ; il court du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre (article 15, I ; article 25-8).
• La forme. Lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte d'un commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (article 15, I).
• Le motif. Reprise, vente ou motif légitime et sérieux ; à peine de nullité, le congé indique le motif allégué (article 15, I ; article 25-8). En location vide, une notice d'information est jointe au congé pour reprendre ou vendre (article 15, I).
• Le locataire protégé. L'âge et les ressources du locataire peuvent interdire le congé ou imposer une offre de relogement : relisez cette partie de notre guide du congé du propriétaire.

Si tout est en règle, écrivez au locataire pour le mettre en demeure de partir, en lui fixant une date, et proposez-lui si vous le pouvez un départ négocié, par écrit. Les textes de cette page ne l'imposent pas, mais cette lettre documente votre demande pour le juge. Si le logement semble abandonné, sans que le locataire ait rendu les clés, une autre procédure s'applique : voir plus bas.

Les textes cités ici ne fixent aucune durée totale à cette procédure : tout dépend de la date d'audience, des délais accordés au locataire et de la réponse du préfet. Plusieurs événements peuvent en repousser la fin.

Le juge fixe ces délais en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de la situation de chacun, et des démarches faites pour se reloger (article L412-4). La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont ces dispositions sont en vigueur depuis le 29 juillet 2023, a réduit leur durée et retiré le bénéfice de ces délais à l'occupant de mauvaise foi (article L412-3). Notre guide de la trêve hivernale précise ce que le propriétaire peut faire pendant cette période.

Une fois le bail terminé, vous ne facturez plus un loyer : l'occupant doit une indemnité d'occupation, dont le montant est fixé par le juge (fiche Service Public F31272, pour un bail résilié). L'arrêt du 6 avril 2023, cité plus haut, écarte le loyer postérieur à un congé régulier ; il ne se prononce pas sur l'indemnité d'occupation. Demandez au juge de fixer cette indemnité dans la même procédure que l'expulsion.

L'indemnité court jusqu'au départ effectif, que marque, dans les deux arrêts qui suivent, la remise des clés. Dans une affaire où le congé prenait effet le 31 décembre 1997 et où les clés n'avaient été remises que lors de l'état des lieux du 4 février 1998, la Cour de cassation a censuré la cour d'appel qui avait refusé toute somme pour cette période, au motif que ses propres constatations impliquaient une indemnité d'occupation (Cass. 3e civ., 17 décembre 2002, n° 01-13.488). Dans un autre arrêt, rendu pour un bail commercial, elle a statué au visa de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil, en exigeant que les juges constatent que les clés ont été remises au bailleur ou qu'il a refusé de les recevoir (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-22.443).

Le locataire qui se maintient après la fin du bail sans votre accord n'est pas un squatteur (fiche Service Public F35254) : la procédure du préfet prévue par l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 ne s'applique pas, et son départ passe par le juge. Une exception depuis le 20 août 2026 : le client d'un meublé de tourisme qui reste à l'expiration de son contrat de location relève de cette procédure (même article, deuxième alinéa).

Le maintien sans droit ni titre dans un logement est puni de 7 500 € d'amende lorsqu'il viole une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois. Cette sanction ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, ni lorsque le juge de l'exécution est saisi d'une demande de délais, jusqu'à la décision qui la rejette ou jusqu'à l'expiration des délais accordés, ni si le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public (article 315-2 du Code pénal). Pour le squatteur, voir notre guide du squat d'un logement.

En Gironde, les juristes de l'ADIL de la Gironde proposent aux locataires comme aux propriétaires bailleurs un conseil neutre, gratuit et personnalisé, notamment en cas d'impayés, de commandement de payer, d'assignation ou d'expulsion. Un avocat peut aussi vous assister.

Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group assure le précontentieux et le suivi de procédure, à Bordeaux et en Gironde : compris dans la formule Complète, facturés à l'usage dans la formule À la carte, comme le détaille notre page Gestion locative. Parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé), version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-14 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 14-1 (abandon du logement)
• Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38 (évacuation forcée), version en vigueur depuis le 20 août 2026
• Code civil, article 1739 (tacite reconduction)
• Code de l'organisation judiciaire, article L213-4-4 (juge des contentieux de la protection)
• Code de procédure civile, article 761 (dispense d'avocat)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (décision de justice et commandement)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1 (délai de deux mois)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-2 (prorogation du délai)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-3 (délais de grâce)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-4 (durée des délais)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-5 (saisine du préfet)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-6 (trêve hivernale)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L153-1 (concours de l'État)
• Code des procédures civiles d'exécution, article L153-2 (réquisition de la force publique)
• Code des procédures civiles d'exécution, article R153-1 (silence du préfet)
• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion sans le concours de l'État)
• Code pénal, article 226-4 (violation de domicile)
• Code pénal, article 315-1 (occupation frauduleuse)
• Code pénal, article 315-2 (maintien sans droit ni titre)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 avril 2023, n° 19-24.586
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 décembre 2002, n° 01-13.488
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 décembre 2020, n° 19-22.443 (bail commercial)
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
• Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
• Service Public : que faire quand des squatteurs occupent un logement ? (F35254, vérifiée le 20 août 2026)
• ADIL de la Gironde : accompagnement en matière d'impayés de loyer

Textes consultés sur Légifrance et Service Public le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ni d'un commissaire de justice.