Vendre une maison en succession : étapes et délais

Pour vendre une maison reçue en succession, tous ses propriétaires signent : s'ils sont plusieurs héritiers, la vente demande en principe leur accord unanime, et le notaire fait publier l'attestation qui constate la transmission du bien. La vente n'a pas à attendre le partage, mais elle ne repousse pas la déclaration de succession, à déposer en principe dans les six mois du décès en France métropolitaine, et la valeur alors retenue servira au calcul de la plus-value.

• Le notaire est obligatoire : il fait publier l'attestation qui constate la transmission de la maison aux héritiers.
• À plusieurs héritiers, la vente se décide à l'unanimité, sauf autorisation du juge, notamment à la demande des deux tiers.
• En métropole, déclaration et droits restent dus en principe dans les six mois du décès, que la maison soit vendue ou non.
• La valeur déclarée devient le prix d'acquisition : plus elle est basse, plus la plus-value sera forte à la revente.
• Pour un héritier mineur ou protégé, la vente suit les règles de sa protection, souvent avec l'autorisation d'un juge.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

Dès que la succession comprend un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire : il établit l'attestation de propriété immobilière (fiche Service Public F1295). Le décret du 4 janvier 1955 en pose la règle : « toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée », qui indique si les héritiers ou légataires ont accepté (article 29). Elle porte à la connaissance des tiers, par sa publication, la mutation de propriété au profit des héritiers acceptants (notaires.fr). Requis de l'établir, le notaire est tenu de la faire publier (article 32), dans les « quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis » ; la responsabilité des héritiers peut être engagée s'il est requis plus de six mois après le décès (article 33). Elle n'est pas établie si un partage portant sur la totalité des immeubles de la succession est dressé et publié dans les dix mois du décès (article 29 ; notaires.fr).

Cette formalité commande la vente. « Aucun acte ou décision judiciaire sujet à publicité » ne peut être publié au fichier immobilier « si le titre du disposant ou dernier titulaire n'a pas été préalablement publié » (décret du 4 janvier 1955, article 3), et une vente n'y entre que par un acte authentique (Code civil, article 710-1). Au fichier immobilier, le titre des héritiers précède donc la vente.

Le notaire dresse aussi, à la demande d'un ou de plusieurs ayants droit, l'acte de notoriété qui prouve la qualité d'héritier (article 730-1 ; F12697). S'il existe un testament ou une donation entre époux, il intervient de toute façon (F1295) ; un testament olographe ou mystique lui est remis avant d'être mis à exécution (article 1007).

Le bien appartient à ceux qui en héritent, et chacun consent à la vente, du mandat confié à une agence jusqu'à l'acte (F2954). Entre plusieurs héritiers, il est en indivision jusqu'au partage, et « le consentement de tous les indivisaires est requis » pour tout acte de disposition autre que la vente de meubles destinée à payer les dettes (Code civil, article 815-3).

Si le conjoint survivant occupait effectivement le logement comme habitation principale, et que ce logement appartenait aux époux ou dépendait totalement de la succession, il en a de plein droit la jouissance gratuite pendant un an (article 763) et peut, dans ce même délai, demander un droit d'habitation jusqu'à son décès, sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les formes de l'article 971 (article 764 ; article 765-1). L'attribution préférentielle du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y résidait au décès, est de droit pour lui (articles 831-2 et 831-3). La vente se prépare donc avec lui. Si la maison appartient à une société civile immobilière, ce sont ses statuts et son assemblée générale qui autorisent la vente (F2954).

Signer la vente, c'est accepter la succession. L'héritier peut l'accepter purement et simplement, l'accepter à concurrence de l'actif net ou y renoncer (article 768). L'acceptation pure et simple est tacite quand il fait « un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter et qu'il n'aurait droit de faire qu'en qualité d'héritier acceptant » (article 782) ; Service Public donne pour exemple la vente d'« un objet qui dépend de la succession » (F1199). Il répond alors indéfiniment des dettes (article 785), à proportion de sa part (F1199), et ne peut plus que demander, dans les cinq mois du jour où il en a eu connaissance, à être déchargé d'une dette qu'il avait des motifs légitimes d'ignorer et dont le paiement obérerait gravement son patrimoine (article 786) : faites le point sur le passif avec le notaire avant de signer. Avant le partage du prix, les créanciers qui auraient pu agir sur le bien avant l'indivision sont payés par prélèvement sur l'actif (article 815-17).

L'héritier qui a accepté à concurrence de l'actif net peut vendre les biens qu'il ne conserve pas ; il doit le prix et déclare la vente au tribunal dans les quinze jours (articles 793 et 794), et un créancier de la succession peut, dans les trois mois de cette publicité, contester le prix d'une vente amiable en prouvant que le bien vaut davantage (article 794). Les actes purement conservatoires ou de surveillance et les actes d'administration provisoire, comme payer l'assurance de la maison (F1199), n'emportent pas acceptation si l'héritier n'y prend pas ce titre ; tout autre acte que requiert l'intérêt de la succession, s'il est accompli sans prendre le titre d'héritier, doit être autorisé par le juge (article 784).

La vente et l'impôt sur la succession suivent deux calendriers. Le délai de la déclaration court du décès, et aucun des articles ci-dessous ne le lie à la vente de la maison : une vente en préparation ne le reporte pas.

La maison peut donc être vendue avant comme après ce dépôt. Si vous comptez sur le prix pour payer les droits, parlez-en tôt au notaire : le prix ne sera disponible qu'une fois la vente signée, et c'est lors du dépôt que se demandent les délais de paiement, avec l'accord exprès de tous les héritiers (F36432). Le montant des droits dépend du lien de parenté avec le défunt (F35794).

Dans la déclaration, la maison est estimée à sa valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties ; si le propriétaire en avait l'usage à cette date, cette valeur est réputée égale à la valeur libre de toute occupation (Code général des impôts, article 761). Un abattement de 20 % s'applique quand elle était au jour du décès la résidence principale du défunt et qu'elle était aussi occupée comme telle par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou certains enfants, mineurs ou majeurs protégés notamment (article 764 bis).

Cette valeur n'est pas le prix de mise en vente : l'une se fixe à la date du décès et fonde l'impôt, l'autre répond au marché du moment. Néanmoins, si la maison est vendue par adjudication, par autorité de justice ou volontairement avec admission des étrangers, dans les deux ans qui précèdent ou suivent le point de départ du délai de déclaration, les droits ne peuvent pas être calculés sur une somme inférieure au prix d'adjudication, charges en capital comprises, sauf s'il est justifié que le bien a subi dans l'intervalle des transformations susceptibles d'en modifier la valeur (article 761). L'administration vérifie que les biens sont correctement évalués (F418) et peut rectifier une évaluation qui paraît inférieure à la valeur vénale réelle (livre des procédures fiscales, article L17) : jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la déclaration, si celle-ci révèle suffisamment l'exigibilité des droits, sans recherches ultérieures (article L180) ; sinon, jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant celle du décès (article L186 ; F418).

Si vous vendez plus cher, l'impôt sur la plus-value peut s'appliquer. Le prix d'acquisition « s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (article 150 VB, I) : la valeur vénale qui a servi de base aux droits, diminuée le cas échéant de l'abattement de 20 %. Les autres abattements et les exonérations n'y changent rien ; si la succession ne donnait lieu à aucune imposition, la valeur de l'attestation immobilière peut être retenue, à condition de correspondre à celle du bien au jour du décès (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 290). La durée de détention court de l'ouverture de la succession (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40). L'exonération de la résidence principale vise celle « du cédant au jour de la cession » (article 150 U, II, 1°) : celle du défunt ne compte pas. Entre héritiers, la plus-value est imposée au nom de chacun, pour la fraction du prix qui correspond à ses droits dans l'indivision (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 195). Une valeur basse réduit les droits et alourdit la plus-value : voir notre guide de la plus-value immobilière.

Quand un héritier ne peut pas consentir seul, la vente suit les règles de sa protection. L'autorisation du juge ou du conseil de famille s'ajoute alors au calendrier : ni ces articles ni Service Public n'en fixent le délai.

Le logement d'une personne protégée lui est conservé aussi longtemps qu'il est possible ; s'il devient nécessaire ou de son intérêt de le vendre, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille (article 426). La procédure des deux tiers est fermée si un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté par suite d'éloignement, ou sous un régime de protection (article 815-5-1 ; article 836).

• Code civil, lu sur Légifrance le 3 novembre 2026 (versions en vigueur ce jour) : successions, article 720, article 724, article 730-1, article 757, article 763, article 764, article 768, article 771, article 782, article 784, article 786, article 805, article 809, article 810-2 (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), article 813-1 ; indivision et partage, article 815, article 815-3, article 815-5, article 815-5-1, article 815-6 (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), article 836, article 840 ; protection, article 387-1, article 426, article 467, article 505.
• Publicité foncière : décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, articles 3, 29, 32 et 33 ; notaires.fr, « Le règlement d'une succession » (5 novembre 2025). Partage judiciaire : code de procédure civile, article 1377 ; décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2027.
• Fiscalité : Code général des impôts, article 641, article 641 bis, article 761, article 764 bis, article 796-0 bis, article 800, article 1709, article 1717, article 1727, article 1728, article 150 U, article 150 VB ; livre des procédures fiscales, article L17, article L180 et article L186 ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 (18 juillet 2023), BOI-RFPI-PVI-20-10-10 (2 mars 2016) et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 (12 septembre 2012).
• Service-public.fr : recours au notaire (1er janvier 2026) ; preuve de la qualité d'héritier (1er janvier 2026) ; indivision entre les héritiers (16 avril 2026) ; partage (22 octobre 2026) ; option successorale (3 avril 2025) ; héritier mineur ou majeur protégé (6 février 2026) ; droits du conjoint sur le logement (27 janvier 2026) ; déclaration (29 janvier 2025) ; paiement (24 juillet 2025) ; évaluation et calcul (9 février 2026) ; contrôle (26 juin 2026) ; droits selon le lien avec le défunt (19 août 2026) ; plus-value (15 avril 2026) ; obligations de l'agent immobilier (12 septembre 2025) ; mandat de vente (19 septembre 2025) ; acte de vente (29 octobre 2026). Ville de Bordeaux : lutte contre les termites.

Textes consultés le 3 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire sur une succession précise.