Mandat de vente : simple, exclusif ou semi-exclusif

Le mandat de vente est le contrat écrit par lequel un propriétaire confie à un agent immobilier la recherche d'un acheteur et la vente de son bien : simple, avec un ou plusieurs agents ; exclusif, avec un seul, seul à pouvoir vendre ; semi-exclusif, avec un seul, le propriétaire gardant le droit de vendre lui-même. Sa durée est limitée et, s'il contient notamment une clause d'exclusivité ou une clause pénale, chaque partie peut en principe le dénoncer passé trois mois, quinze jours au moins à l'avance, par lettre recommandée.

• Sans mandat écrit préalable, l'agent immobilier ne peut ni négocier ni s'engager pour la vente de votre bien.
• En principe, un vendeur particulier ne lui doit rien avant que la vente soit conclue et constatée dans un seul acte écrit.
• Une clause d'exclusivité ou pénale s'écrit en caractères très apparents, et sa somme ne dépasse pas la rémunération stipulée.
• Passé trois mois, le mandat qui contient une telle clause se dénonce en principe à tout moment, avec quinze jours de préavis.
• Signé hors de l'agence ou à distance, le mandat d'un particulier ouvre quatorze jours de rétractation.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

Le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle (Code civil, article 1984). Pour une vente, l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 78 de son décret parlent de « clause d'exclusivité » ; les noms de mandat simple, exclusif et semi-exclusif sont ceux de Service Public (F1550). Deux questions les séparent : combien d'agents, et votre droit de vendre vous-même.

L'exclusivité vous prive du droit de vendre seul ou par une autre agence, mais le mandat doit alors dire ce que l'agent s'engage à faire et comment il vous en rend compte. Le mandat simple vous laisse libre de multiplier les agents et de vendre vous-même, sans que l'article 6 lui impose ces précisions.

Trois clauses suivent le même régime : la clause d'exclusivité, la clause pénale, et celle qui rend une rémunération due par le vendeur même si la vente se conclut sans l'agent. Aucune ne s'applique si elle ne résulte pas d'« une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ». Elle est écrite en caractères très apparents et ne peut pas prévoir le paiement d'une somme supérieure à la rémunération stipulée pour l'opération (décret du 20 juillet 1972, article 78). S'il comporte une clause d'exclusivité, le mandat d'un particulier mentionne aussi en caractères très apparents la faculté de le dénoncer passé trois mois, décrite plus bas, sauf pour les opérations que cet article 78 exclut (loi du 2 janvier 1970, article 7, 2°).

L'exclusivité engage aussi l'agent. Le mandat précise « les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée » et les modalités selon lesquelles il vous en rend compte, selon une périodicité que vous fixez ensemble (loi du 2 janvier 1970, article 6). Le code de déontologie lui demande, pour tout mandat, de rendre compte « régulièrement et dans les meilleurs délais » de l'exécution de sa mission et de vous avertir des difficultés rencontrées (décret n° 2015-1090, annexe, article 8).

La clause pénale, explique Service Public, prévoit que le propriétaire indemnise l'agent s'il vend à un acheteur que celui-ci lui a présenté. Elle s'applique même si la vente intervient après la fin du mandat, pendant une période fixée au mandat, qui peut aller jusqu'à vingt-quatre mois (F1550). Le juge peut, même d'office, modérer une pénalité manifestement excessive (Code civil, article 1231-5).

Pendant un mandat exclusif, vous ne pouvez ni vendre vous-même, ni passer par une autre agence (F1550) ; le faire vous expose à la clause prévue par le mandat, dans ce plafond.

Vous pouvez vous rétracter d'un mandat signé en dehors des locaux de l'agence (F1550). Le code de la consommation vise le contrat conclu « dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle », les parties étant présentes, « y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur » : à votre domicile, même si c'est vous qui avez appelé l'agence. Il vise aussi, notamment, le contrat signé à l'agence juste après une sollicitation personnelle faite ailleurs, et le contrat conclu à distance, sans présence simultanée des parties, dans un système organisé de prestation à distance (article L221-1). Un mandat signé à l'agence, sans rien de tel, n'ouvre pas ce droit. Un professionnel peut en bénéficier hors de l'agence, si l'objet du contrat n'entre pas dans son activité principale et s'il emploie cinq salariés au plus (article L221-3).

Vous avez quatorze jours, sans avoir à motiver votre décision (article L221-18). Le délai court de la conclusion du contrat, le jour de la signature n'étant pas compté, et il est prorogé au premier jour ouvrable s'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé (article L221-19). Vous envoyez avant son expiration le formulaire de rétractation ou toute autre déclaration dénuée d'ambiguïté (article L221-21) ; la lettre recommandée que demande Service Public vous en laisse la preuve (F1550).

L'agent vous remet un exemplaire daté et signé, accompagné du formulaire type de rétractation (article L221-9), à peine de nullité du contrat hors établissement (article L242-1). S'il ne vous a pas informé de ce droit dans les conditions prévues (article L221-5), le délai est prolongé de douze mois ; s'il le fait pendant cette prolongation, il expire quatorze jours après (article L221-20). Il ne peut recevoir aucun paiement avant sept jours (article L221-10).

Service Public avertit que vous ne pouvez plus vous rétracter si l'agent a déjà commencé les visites avec votre accord (F1550). Le code vise, lui, les services « pleinement exécutés » avant la fin du délai (article L221-28, 1°), et demande que le consommateur l'ait expressément souhaité quand l'exécution commence pendant ce délai (article L221-25). Si vous tenez à garder ce droit, ne demandez pas à l'agent de commencer avant la fin des quatorze jours.

Selon la façon dont le mandat s'achève :

• Le bien ne se vend pas. En principe, vous ne devez rien, sauf si une clause pénale du mandat s'applique : aucune somme, pour une rémunération, des frais de recherche, de démarche ou de publicité, n'est due avant qu'une vente soit « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties » (loi du 2 janvier 1970, article 6), et vous n'avez pas à dédommager l'agent s'il ne réalise pas la vente (F1550). Seul un mandant qui agit dans le cadre de ses activités professionnelles peut se voir demander des sommes plus tôt, par une clause prévue à cet effet (décret, article 78-1).
• L'agent réalise la vente. Il perçoit sa rémunération « une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire » (décret, article 73). Tant qu'une condition suspensive n'est pas réalisée, ou qu'une faculté de dédit subsiste, l'opération n'est pas regardée comme conclue (décret, article 74).
• Vous vendez vous-même, sous un mandat simple ou semi-exclusif. Vous en avez le droit ; le mandat semi-exclusif peut toutefois prévoir que vous adressiez l'acheteur à l'agent, contre une rémunération réduite (F1550).
• Vous vendez à un acheteur que l'agent vous a présenté, même après la fin du mandat, ou vous passez outre l'exclusivité : la clause du mandat, s'il en prévoit une, s'applique, plafonnée à la rémunération stipulée (décret, article 78), et le juge peut la modérer (Code civil, article 1231-5).

De son côté, l'agent vous informe de l'accomplissement du mandat dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération (décret, article 77), et il rend compte de sa gestion (Code civil, article 1993).

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 et article 7 ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 72, article 73, article 74, article 76, article 77, article 78, article 78-1 ; décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, code de déontologie. Lus sur Légifrance le 3 novembre 2026, versions en vigueur ce jour.
• Code de la consommation : article L215-1, article L221-1, article L221-3, article L221-5, article L221-9, article L221-10, article L221-18, article L221-19, article L221-20, article L221-21, article L221-25, article L221-28, article L242-1.
• Code civil : article 215, article 815-3, article 1161, article 1224, article 1231-5, article 1424, article 1596, article 1984, article 1988, article 1993, article 2003.
• Service-public.fr : quel mandat de vente confier à un agent immobilier (vérifiée le 19 septembre 2025) ; obligations de l'agent immobilier (12 septembre 2025).

Textes consultés le 3 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe sur le droit applicable ; il ne décrit pas le mandat d'une agence en particulier, et seul le contrat que vous signez fixe vos engagements.