Compromis de vente : délais et rétractation

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter, au prix et aux conditions qu'il fixe, jusqu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire. L'acquéreur non professionnel d'un logement peut se rétracter dans les dix jours qui suivent la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; le vendeur, lui, est engagé dès sa signature.

• Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale engage le vendeur et laisse à l'acquéreur le choix d'acheter.
• L'acquéreur non professionnel d'un logement a dix jours pour se rétracter ; le vendeur, lui, ne le peut pas.
• La condition suspensive de prêt dure un mois au moins ; si le prêt est refusé, les sommes versées sont remboursées.
• Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire ; versé, il est bloqué jusqu'à l'acte, puis déduit du prix.
• Le dossier de diagnostic technique et, en copropriété, les documents du syndic sont remis au plus tard à la signature.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

Le compromis est une promesse synallagmatique : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du Code civil). La promesse unilatérale est le contrat par lequel le vendeur, le promettant, accorde à l'acquéreur, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la vente pendant un délai ; si le vendeur révoque sa promesse pendant ce délai, la vente se forme quand même si le bénéficiaire lève l'option (article 1124 du Code civil).

Une promesse unilatérale sous signature privée qui n'est pas enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire est « nulle et de nul effet » (article 1589-2 du Code civil). Lorsqu'un particulier vend, une promesse de plus de dix-huit mois doit être constatée par un acte authentique (article L290-1).

Pour l'acquisition d'un logement, « l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours » « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte » (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation). L'acte lui est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ; quand la vente se fait par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, il peut aussi lui être remis directement, et le délai court alors du lendemain de cette remise. « La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

Le délai compte dix jours calendaires (F2965) ; s'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant (article 642 du code de procédure civile). Il ne court qu'à compter de la communication de certains documents s'ils manquent à la signature : l'état des risques (F12239) et, en copropriété, les documents sur l'organisation de l'immeuble et sa situation financière (article L721-3).

Le vendeur, lui, est engagé dès la signature : il ne peut pas se rétracter, sauf si le compromis lui réserve une faculté de rétractation ou de dédit (F2965). Si l'acte de vente est signé chez le notaire sans avant-contrat, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte, et « En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours » (article L271-1).

Une condition suspensive subordonne la vente à un événement : si elle ne se réalise pas, par exemple parce que le prêt n'est pas obtenu, la promesse devient caduque et la somme versée est rendue intégralement à l'acquéreur (F2965).

Le prêt

Quand l'acte indique que le prix est payé, même en partie, à l'aide d'un ou de plusieurs prêts, il est conclu sous la condition suspensive de leur obtention, pour une durée d'un mois au moins à compter de sa signature ; si elle n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité » (article L313-41 du code de la consommation). « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement » (article 1304-3 du Code civil) : un acquéreur qui empêcherait lui-même l'obtention de son prêt ne pourrait pas s'en prévaloir.

Le droit de préemption de la commune

Lorsque le bien est soumis à un droit de préemption, sa vente est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable du propriétaire à la mairie ; le silence du titulaire du droit pendant deux mois à compter de sa réception vaut renonciation (article L213-2 du code de l’urbanisme). La purge de ce droit peut figurer parmi les conditions du compromis (F2965).

Les autres conditions

Les parties peuvent en prévoir d'autres, comme l'obtention d'un certificat d'urbanisme ou des travaux à réaliser par le vendeur avant la vente (F2965).

Aucun versement n'est exigé pour que le compromis soit valable. Il est fréquent qu'il prévoie un dépôt de garantie, qui constitue un acompte « correspondant à 10 % du prix de vente » selon Service Public ; il est encaissé et bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu'à l'acte de vente (F2965).

Dans une promesse unilatérale, la somme s'appelle indemnité d'immobilisation : de 5 % à 10 % du prix en pratique (F2965), et 5 % au moins, déposés chez le notaire, pour une promesse de plus de dix-huit mois consentie par un particulier (article L290-2).

• Code civil, lu sur Légifrance le 30 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : article 1124 (promesse unilatérale) ; article 1304-3 (condition suspensive) ; article 1589 (la promesse de vente vaut vente) ; article 1589-2 (enregistrement de la promesse unilatérale).
• Code de la construction et de l'habitation : article L271-1 (rétractation et réflexion) ; article L271-2 (versements) ; article L271-4 (dossier de diagnostic technique) ; article L290-1 et article L290-2 (promesse de plus de dix-huit mois) ; article L721-2 et article L721-3 (copropriété). Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (surface Carrez).
• Code de la consommation : article L313-41 et article L313-42 (prêt) ; code de l'urbanisme : article L213-2 (préemption) ; code de procédure civile : article 642 (fin d'un délai).
• Service-public.fr : promesse de vente d’un logement existant, promesse unilatérale ou compromis (vérifiée le 10 avril 2026) ; état des risques (28 septembre 2026) ; obligations de l’agent immobilier (12 septembre 2025).

Textes consultés le 30 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire sur une vente précise.