Diagnostics obligatoires pour vendre un logement

Pour vendre un logement, vous fournissez un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente : le diagnostic de performance énergétique et, selon l'âge, la situation et les équipements du bien, les états plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement, l'état des risques et l'information sur le bruit des aéroports. En Gironde, déclarée entièrement infestée de termites, l'état termites accompagne chaque vente.

• Le dossier est fourni par le vendeur : c'est lui qui fait établir les diagnostics.
• Il est annexé à la promesse de vente, et un diagnostic périmé à l'acte est refait.
• Les durées vont de six mois pour les termites et l'état des risques à dix ans pour le DPE.
• Sans état plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement valable à l'acte, le vendeur reste tenu des vices cachés.
• En copropriété, la surface Carrez et les documents du syndic accompagnent la promesse.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

« En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, » est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (article L271-4 du code de la construction et de l'habitation). Chaque diagnostic n'est exigé que dans certains cas.

Pour un lot de copropriété, le constat plomb porte sur la partie privative affectée au logement, et les états termites, gaz et électricité sur la partie privative du lot (article L271-4) ; l'amiante des parties communes figure au dossier technique amiante, que vous demandez au syndic (F742). Le constat plomb, les états amiante, termites, gaz et électricité et le DPE sont établis par un professionnel qui présente des garanties de compétence, souscrit une assurance et n'a aucun lien de nature à nuire à son impartialité, ni avec vous ni avec une entreprise de travaux (article L271-6) ; l'annuaire du ministère chargé du logement recense les diagnostiqueurs certifiés (F17376). L'état des risques et l'information sur le bruit des aéroports, vous les remplissez vous-même (F12239 ; F35266).

« La durée de validité des documents » du dossier « est fixée par décret » ; un document qui n'est plus valable à la date de l'acte authentique est remplacé par un nouveau, annexé à l'acte (article L271-5). Les durées se comptent à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique (article D271-5).

Un état termites de plus de six mois à la signature de la promesse ou de l'acte doit être refait (F3150) : si la promesse est signée longtemps avant l'acte, prévoyez-le dans votre calendrier.

C'est au vendeur de faire réaliser le DPE, par un diagnostiqueur certifié ; il vaut dix ans à la date de la promesse ou de l'acte (fiche Service Public F16096). Les annonces des bâtiments clos et couverts dotés d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude doivent l'afficher (F32061) : faites-le établir avant la mise en vente. L'acquéreur ne peut pas se prévaloir contre vous des recommandations qui accompagnent le DPE, qui n'ont qu'une valeur indicative (article L271-4, II) ; en revanche, un DPE erroné lui ouvre un recours devant le tribunal (F16096).

Pour une maison ou un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute au DPE ; il propose des scénarios de travaux chiffrés et vaut cinq ans. L'obligation s'étendra aux bâtiments classés D à partir du 1er janvier 2034 (fiche Service Public F37110 ; article L126-28-1). Un appartement en copropriété n'est pas concerné. Les règles propres à la vente d'une passoire thermique font l'objet de notre guide vendre une passoire thermique.

« Par arrêté préfectoral du 12 février 2001, l'ensemble du département de la Gironde est déclaré infesté » : en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un état relatif à la présence de termites est joint au dossier de diagnostic technique (ville de Bordeaux, page mise à jour le 27 février 2026). À Bordeaux et dans toute la métropole, une maison, une échoppe ou un appartement se vend donc avec un état termites de moins de six mois.

La présence de termites n'empêche pas la vente : l'acquéreur informé qui achète le bien en l'état ne peut pas en demander l'annulation pour ce motif, mais des termites que le diagnostic n'a pas pu voir relèvent de la garantie des vices cachés (F3150). Si leur présence est avérée, le maire peut obliger le propriétaire à faire des travaux de prévention ou d'éradication dans un délai de six mois ; ces travaux sont confiés à une autre entreprise que celle qui a établi le diagnostic (ville de Bordeaux).

Le risque de mérule, un champignon du bois, fait l'objet d'une information à part dans les zones délimitées par arrêté (article L271-4, I, 9°) ; la préfecture indique si un tel arrêté existe (F10798).

La promesse ou l'acte de vente d'un lot de copropriété « mentionne la superficie de la partie privative de ce lot », dite surface Carrez ; cette règle ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46). Parmi les documents de copropriété à réunir avant la promesse, Service Public cite, à côté du règlement de copropriété, des procès-verbaux d'assemblée et du carnet d'entretien, le « pré-état daté établi par le syndic » (F2965).

Si les documents sur l'organisation de l'immeuble et sur sa situation financière ne sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à compter du lendemain de leur communication (article L721-3). Voir notre guide du compromis de vente.

Un diagnostic absent ou périmé à la signature de l'acte de vente laisse le vendeur exposé : selon le diagnostic, il ne peut plus écarter la garantie des vices cachés, ou l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (article L271-4, II).

Le vendeur paie les diagnostics ; leurs prix ne sont pas réglementés et varient d'un professionnel à l'autre (F17376). Ces frais se déduisent du prix de vente pour le calcul de la plus-value (Code général des impôts, annexe III, article 41 duovicies H) : voir notre guide de la plus-value immobilière.

• Code de la construction et de l'habitation, lu sur Légifrance le 30 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : article L271-4 (dossier de diagnostic technique et sanctions) ; article L271-5 (validité) ; article L271-6 (diagnostiqueur) ; article D271-5 (durées : plomb, termites, gaz, électricité) ; article L126-28-1 (audit énergétique) ; article L721-2 et article L721-3 (copropriété). Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (surface Carrez).
• Service-public.fr : diagnostics à fournir en cas de vente (vérifiée le 7 mars 2025) ; DPE (1er janvier 2026) ; audit énergétique (14 septembre 2026) ; plomb (17 août 2026) ; amiante (16 octobre 2026) ; termites (26 février 2026) ; gaz et électricité (17 septembre 2026) ; assainissement (26 février 2025) ; état des risques (28 septembre 2026) ; bruit des aéroports (20 août 2026) ; carnet d’information du logement (26 mai 2026) ; annonce d’une vente immobilière (12 septembre 2025) ; promesse de vente et compromis (10 avril 2026) ; trouver un diagnostiqueur certifié (10 mars 2026).
• Ville de Bordeaux : lutte contre les termites (page mise à jour le 27 février 2026 ; arrêté préfectoral du 12 février 2001) ; Géorisques (état des risques).

Textes consultés le 30 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire sur une vente précise.