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Vincent Devauchelle
Vincent dirige le service gestion de Réal Group et fait partie de l'équipe résidentielle de l'agence. C'est votre contact pour les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Agence immobilière
Audit énergétique obligatoire : vendre une passoire
- Quand l'audit est obligatoire
- Ce que contient l'audit
- De l'annonce à l'acte
- L'effet sur le prix
- Louer ou vendre
- Les aides
Maison classée E, F ou G, audit remis dès la première visite, mentions de l'annonce et de l'acte, effet du DPE sur le prix, location ou vente, aides aux travaux : voici les règles pour vendre une passoire thermique, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, vous donne un avis de valeur gratuit de votre bien.
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L'essentiel
Quand l'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?
Pour vendre une maison, ou un immeuble de plusieurs logements hors copropriété, en métropole, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 s'il est classé F ou G au DPE, et depuis le 1er janvier 2025 s'il est classé E ; il le sera pour la classe D à partir du 1er janvier 2034. Établi par un professionnel qualifié et valable cinq ans, il propose des travaux par étapes, s'ajoute au DPE dans le dossier annexé à la promesse et est remis à l'acquéreur dès la première visite.
- En métropole, l'audit concerne les maisons et les immeubles hors copropriété classés E, F ou G ; la classe D suivra en 2034.
- Il est remis à l'acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente avec le DPE.
- Il vaut cinq ans ; son prix n'est pas réglementé, et MaPrimeRénov' ne finance pas l'audit qu'impose la vente.
- En 2024, à caractéristiques égales, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une classée D (notaires).
- En métropole, un logement classé G ne se loue plus comme résidence principale par un nouveau bail ; sa vente reste permise.
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Vos interlocuteurs
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L'obligation
Quand l'audit énergétique est obligatoire
Un audit énergétique est réalisé lorsque sont proposés à la vente des bâtiments à usage d'habitation « qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », classés D, E, F ou G (code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1) : une maison, ou un immeuble de plusieurs logements dont vous êtes l'unique propriétaire (F37110). L'obligation s'applique classe par classe, selon la date de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, article 3).
| Classe du DPE | Audit énergétique à la vente |
|---|---|
| F et G | Obligatoire depuis le 1er avril 2023 |
| E | Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 |
| D | Obligatoire à partir du 1er janvier 2034 |
| A, B et C | Non exigé |
Un appartement en copropriété n'est pas concerné : son vendeur fournit le DPE, sans audit. L'auditeur répond à des conditions de qualification et ne doit avoir « aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance » vis-à-vis du propriétaire ou de son mandataire (article L126-28-1) ; c'est un professionnel titulaire d'un signe de qualité, reconnu garant de l'environnement, un architecte qui a suivi la formation prévue ou, pour une maison, un diagnostiqueur certifié pour le DPE qui justifie des compétences de l'audit (décret du 4 mai 2022, article 1er). Il visite le logement au moins une fois, en présence du propriétaire ou de son mandataire, ne peut pas sous-traiter l'audit, et celui-ci « a une durée de validité de cinq ans » (décret du 4 mai 2022, article 2).
Le contenu
Ce que contient l'audit
L'audit « formule notamment des propositions de travaux », compatibles avec les servitudes du code du patrimoine et d'un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien (article L126-28-1). Il estime aussi la performance du logement avant les travaux et après chaque étape, et traite de son aération ou de sa ventilation (F37110).
Un parcours de travaux par étapes
Il vise une rénovation énergétique performante : sa première étape atteint au moins la classe E, et il prévoit les travaux pour atteindre la classe B, sauf si des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou leur coût, y font obstacle (article L126-28-1).
Deux propositions au moins
Service Public en décrit deux : un parcours par étapes, dont la première gagne au moins deux classes et traite deux postes d'isolation, jusqu'à la classe B au moins ; et une rénovation en une seule étape (F37110).
Les coûts, les économies, les aides
L'audit indique, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux sur la facture d'énergie ; il donne des ordres de grandeur de leur coût et les aides publiques existantes pour les financer (article L126-28-1).
Quand la classe B est hors d'atteinte
Un parcours aménagé atteint au moins la classe C, D ou E pour un bâtiment classé E, F ou G ; le coût est jugé disproportionné lorsque les travaux dépassent 50 % de la valeur du bien (F37110).
La vente
De l'annonce à l'acte : le DPE et l'audit
Le DPE et, le cas échéant, l'audit énergétique font partie du dossier de diagnostic technique, « fourni par le vendeur » (article L271-4).
1
L'annonce
Elle affiche les classes énergie et climat et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, avec l'année de référence des prix. Pour un logement classé F ou G, elle porte la mention « logement à consommation énergétique excessive » (F16096) et l'obligation d'un niveau de performance compris entre les classes A et E, fixée en principe au 1er janvier 2028 (article L173-2).
2
La première visite
L'audit énergétique est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel « lors de la première visite » du bien (article L271-4).
3
La promesse de vente
Le dossier de diagnostic technique, DPE et audit compris, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique (article L271-4, I, 6°).
4
L'acte de vente
Pour un logement classé F ou G, l'acte mentionne lui aussi cette obligation ; à partir du 1er janvier 2028, il en mentionnera le non-respect (article L173-2, III).
Le DPE n'oblige pas le vendeur à faire des travaux avant de vendre (F16096) ; voir notre guide des diagnostics obligatoires pour vendre.
Le prix
L'effet du DPE sur le prix de vente
Les notaires de France estiment l'écart de prix dû à la seule étiquette énergie, « toutes choses égales par ailleurs », par rapport à un logement ancien de référence classé D : en 2024, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher, un appartement classé G 12 % moins cher (Notaires de France, transactions 2024).
| Étiquette, par rapport à la classe D | Appartements anciens | Maisons anciennes |
|---|---|---|
| E | −4 % | −9 % |
| F | −8 % | −18 % |
| G | −12 % | −25 % |
L'écart s'est creusé : pour les maisons, il est passé de 10 à 18 % pour la classe F et de 17 à 25 % pour la classe G entre 2021 et 2024. Selon les régions, appartements et maisons confondus, il va de 8 à 23 % pour la classe F et de 14 à 32 % pour la classe G, et compte parmi les plus forts en Nouvelle-Aquitaine. À l'inverse, un appartement classé A s'est vendu en moyenne 16 % plus cher qu'un appartement classé D. Ce sont des moyennes : le prix d'un bien tient aussi à sa taille, à son emplacement et à son époque de construction (même étude).
Louer ou vendre
Louer ou vendre une passoire thermique
Le code classe les logements de A, « extrêmement performants », à G, « extrêmement peu performants » ; la classe F est celle des logements « très peu performants » (article L173-1-1). Leur vente reste permise, avec l'audit et les mentions vus plus haut. Leur location comme résidence principale du locataire se ferme peu à peu, car un logement décent doit atteindre un niveau de performance minimal (loi du 6 juillet 1989, article 6 ; décret du 30 janvier 2002, article 3 bis).
| Classe | Louer comme résidence principale du locataire | Le loyer |
|---|---|---|
| G | Plus au niveau d'un logement décent depuis le 1er janvier 2025 : ni nouveau bail, ni renouvellement, ni reconduction tacite | Ni révision ni majoration en cours de bail ; à la relocation, pas plus que le dernier loyer |
| F | Possible jusqu'au 31 décembre 2027 ; plus au niveau d'un logement décent à partir du 1er janvier 2028 | Ni révision ni majoration en cours de bail ; à la relocation, pas plus que le dernier loyer |
| E | Possible jusqu'au 31 décembre 2033 ; plus au niveau d'un logement décent à partir du 1er janvier 2034 | Les articles 17, II, et 17-1, III ne visent que les classes F et G |
Le code fixe en outre un cap à tous les logements : à compter du 1er janvier 2028, leur niveau de performance est compris entre les classes A et E, sauf pour un bâtiment que des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales empêchent de rénover jusque-là, ou dont les travaux auraient un coût manifestement disproportionné par rapport à sa valeur ; pour certaines copropriétés en difficulté, plan de sauvegarde ou administration provisoire par exemple, l'échéance est le 1er janvier 2033 (article L173-2, I et II).
Les aides
Rénover avant ou après la vente : les aides
Vendre en l'état ou rénover d'abord reste votre choix. Plusieurs aides publiques financent la rénovation énergétique, que les travaux soient faits avant la vente ou par l'acquéreur ; en voici quatre repères.
MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur
Versée par l'Anah, elle finance, à un taux qui dépend des ressources du ménage, un ensemble de travaux dans un logement classé E, F ou G, sous conditions : la première étape doit faire gagner au moins deux classes, et un audit énergétique, ou une attestation de la classe, est fourni avant et après les travaux. L'acquéreur peut la demander dès qu'il a signé un compromis de vente (F35083).
L'éco-prêt à taux zéro
Sans intérêts et sans condition de ressources, il finance, sous conditions, des travaux faits par une entreprise reconnue garante de l'environnement dans une résidence principale construite depuis plus de deux ans : jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, cumulable avec MaPrimeRénov'. Si vous vendez, le capital restant dû est remboursé au plus tard à la publicité foncière de la vente (F19905).
Le coût de l'audit
Le prix de l'audit énergétique n'est pas réglementé et varie d'un professionnel à l'autre (F37110). MaPrimeRénov' ne finance qu'un audit « réalisé en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire » : pas celui qu'impose la vente (arrêté du 14 janvier 2020, article 1er, 8°). Avant de vous engager, un conseiller France Rénov' vous informe gratuitement sur votre projet (F37110).
À Bordeaux
Ma Rénov Bordeaux Métropole complète MaPrimeRénov' : jusqu'à 29 000 € pour une rénovation d'ampleur et 15 000 € pour une rénovation par geste. Pour une rénovation d'ampleur, un rendez-vous gratuit avec un conseiller France Rénov' de Bordeaux Métropole est désormais obligatoire avant la demande d'aide (Ville de Bordeaux, 20 juillet 2026).
Sources
Les sources officielles de cette page
- Lus sur Légifrance le 31 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1 (audit énergétique), article L173-1-1 (classes), article L173-2 (niveau de performance de 2028) et article L271-4 (dossier de diagnostic technique) ; décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, article 1er, article 2 et article 3 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, article 17 et article 17-1 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 bis ; arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique (MaPrimeRénov'), article 1er.
- Service-public.fr : audit énergétique en cas de vente (vérifiée le 14 septembre 2026) ; DPE (1er janvier 2026) ; MaPrimeRénov’ (1er septembre 2026) ; éco-prêt à taux zéro (1er septembre 2026).
- Notaires de France, « La valeur verte des logements en France », transactions 2024 (analyse détaillée de décembre 2025, mise en ligne le 7 janvier 2026) ; Ville de Bordeaux, les aides à la rénovation de l’habitat privé (page mise à jour le 20 juillet 2026).
Textes consultés le 31 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire sur une vente précise.
Vos questions
Vos questions sur l'audit énergétique à la vente
Non, pour un appartement en copropriété : l'article L126-28-1 vise les bâtiments qui comprennent un seul logement, ou plusieurs logements hors copropriété (article L126-28-1). Le vendeur fournit le DPE, qui fait partie du dossier de diagnostic technique (article L271-4).
Son prix n'est pas réglementé et varie d'un professionnel à l'autre (F37110). MaPrimeRénov' ne le finance pas : elle ne prend en charge qu'un audit réalisé en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire (arrêté du 14 janvier 2020, article 1er, 8°).
Cinq ans (décret du 4 mai 2022, article 2). Le professionnel tient les audits qu'il réalise à la disposition des propriétaires successifs pendant cette durée (F37110).
Oui : le DPE n'oblige pas le vendeur à faire des travaux ; l'annonce porte la mention « logement à consommation énergétique excessive » (F16096), et vous remettez l'audit énergétique dès la première visite (article L271-4). L'acquéreur ne pourra la louer comme résidence principale qu'une fois classée F au moins, puis E à partir de 2028 (décret du 30 janvier 2002, article 3 bis).
L'audit formule des propositions de travaux (article L126-28-1), sans les imposer. Le code fixe toutefois à tous les logements un niveau de performance compris entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028, sauf exceptions (article L173-2).
C'est possible, notamment pour un logement chauffé à l'électricité : depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, et un DPE de 2025 ou d'avant peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l'Ademe si son étiquette s'améliore. Un arrêté du 19 août 2026 abaisse ce facteur à 1,7 à partir du 1er janvier 2027 (F16096).
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