Plus-value immobilière : calcul et exonérations

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, chacun corrigé des frais que la loi admet. La vente de votre résidence principale en est exonérée ; pour une résidence secondaire ou un logement loué, elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement qui l'efface au-delà de 22 ans de détention pour l'impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

• Votre résidence principale au jour de la vente est exonérée, avec ses dépendances vendues en même temps.
• Ailleurs, la plus-value est taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• L'abattement commence après cinq ans de détention et exonère d'impôt au-delà de 22 ans, de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
• Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition et des travaux, réels ou forfaitaires : 7,5 % et, après cinq ans, 15 %.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée au régime réel diminuent le prix d'achat.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

L'impôt sur la plus-value ne s'applique pas aux logements « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession » (article 150 U, II, 1°, du Code général des impôts) : vous êtes totalement exonéré, pour le logement comme pour ses dépendances, cave, garage ou place de stationnement, vendues en même temps (3° du même II ; fiche Service Public F10864). L'exonération est acquise quels que soient les motifs de la vente, la nature du logement et le montant du prix ou de la plus-value (BOFiP, § 10).

La résidence principale est votre résidence habituelle et effective, celle où vous vivez la majeure partie de l'année (BOFiP, § 20 et 30). Elle s'apprécie au jour de la vente : un logement loué, occupé gratuitement par un proche ou devenu vacant à cette date n'est plus votre résidence principale, même s'il l'a été (BOFiP, § 180). Après une séparation ou un divorce, l'exonération suppose que l'un des ex-conjoints ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente, et que la vente intervienne dans un délai normal (fiche Service Public F10864 ; BOFiP, § 260 et 270). Si le futur acquéreur occupe le logement après la signature du compromis, par une convention d'occupation liée à la vente, l'exonération reste acquise lorsque l'acte de vente est signé dans un délai normal (BOFiP, § 200).

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et de 4 % au terme de la vingt-deuxième (article 150 VC). Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an au-delà de la cinquième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième et de 9 % pour chaque année au-delà (article L136-7, VI, du code de la sécurité sociale). La durée se compte par périodes de douze mois, de la date de l'acte d'achat à celle de la vente ; pour un bien hérité, depuis l'ouverture de la succession, et pour une donation, depuis la date de l'acte (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20 et 40) ; « Les successions s'ouvrent par la mort » (article 720 du Code civil).

Une moins-value n'est pas prise en compte : elle ne réduit pas l'impôt dû sur la vente d'un autre bien, sauf pour la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives (article 150 VD).

La plus-value imposable est taxée au « taux forfaitaire de 19 % » d'impôt sur le revenu (article 200 B) et à 17,2 % de prélèvements sociaux : 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité (fiche Service Public F2329, vérifiée le 30 juin 2026). Le taux de 10,6 % de contribution sociale généralisée sur les revenus du patrimoine ne vise pas ces plus-values, qui gardent le taux de 9,2 % (code de la sécurité sociale, article L136-8, IV, 2°).

Si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe s'ajoute, calculée sur toute la plus-value : 2 % jusqu'à 100 000 €, 3 % jusqu'à 150 000 €, 4 % jusqu'à 200 000 €, 5 % jusqu'à 250 000 € et 6 % au-delà, avec une formule de lissage dans les 10 000 € qui suivent chaque seuil. Elle ne vise pas les terrains à bâtir (article 1609 nonies G).

L'impôt est dû par le vendeur (article 150 VF) ; la déclaration accompagne l'acte de vente quand il est publié ou enregistré (article 150 VG, I), et le notaire paie l'impôt à ce moment (fiche Service Public F10864). Quand la plus-value est exonérée au titre du II de l'article 150 U, ou que la vente ne donne lieu à aucune imposition, aucune déclaration de plus-value n'est déposée (article 150 VG, III).

Hors résidence principale, la loi exonère d'autres ventes, à des conditions précises (article 150 U, II et III) ; le tableau donne l'essentiel de chacune.

Pour la première vente d'un logement autre que la résidence principale, la demande d'exonération figure dans l'acte de vente, et le montant exonéré se reporte ensuite sur votre déclaration de revenus (fiche Service Public F10864).

Une résidence secondaire

Sa vente est imposable dans les conditions générales, avec l'abattement pour durée de détention, sauf dans l'un des cas d'exonération du tableau ci-dessus : par exemple la première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous remployez le prix dans votre résidence principale.

Un logement loué vide

Loué au jour de la vente, il n'est pas votre résidence principale, même s'il l'a été (BOFiP, § 180) : la plus-value est imposable. Si vous versez une indemnité d'éviction au locataire pour vendre le logement libre, elle se déduit du prix de vente (annexe III, article 41 duovicies H). Pour vendre libre ou occupé, voir notre guide du congé pour vente. Si vous avez déduit l'amortissement du statut du bailleur privé, il diminue aussi le prix d'achat retenu (article 150 VB, III) : voir le dispositif Jeanbrun.

Un logement loué meublé

Loueur en meublé non professionnel à la date de la vente, vous êtes imposé comme pour un logement loué nu ; pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, si vous relevez d'un régime réel, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul (impots.gouv.fr, modifié le 10 juillet 2026) : le prix d'achat est minoré des amortissements admis en déduction, ce qui augmente la plus-value (article 150 VB, III ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). Sont exclus les logements situés dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées, un établissement pour personnes âgées ou handicapées, ou un établissement de soins de longue durée. Le loueur en meublé professionnel relève des plus-values professionnelles. Le statut lui-même est présenté sur notre page LMNP à Bordeaux.

Un bien reçu par succession ou par donation

Le prix d'achat est la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation (article 150 VB, I), majorée des frais afférents à cette acquisition ; le forfait de 7,5 % est réservé aux achats (article 150 VB, II, 2° et 3°). La durée de détention court depuis le décès, qui ouvre la succession, ou depuis l'acte de donation (BOFiP, § 40 ; article 720 du Code civil).

• Code général des impôts, lu sur Légifrance le 30 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : article 150 U (exonérations) ; article 150 VA (prix de cession) ; article 150 VB (prix d'acquisition, majorations, amortissements) ; article 150 VC (abattement pour durée de détention) ; article 150 VD (moins-values) ; article 150 VE (abattement exceptionnel) ; article 150 VF et article 150 VG (paiement et déclaration) ; article 200 B (taux de 19 %) ; article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées) ; annexe III, article 41 duovicies H (frais déductibles du prix de cession).
• Code de la sécurité sociale : article L136-7 (plus-values soumises aux prélèvements sociaux, abattement) et article L136-8 (taux, version en vigueur depuis le 27 juin 2026) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (amortissements du loueur en meublé).
• BOFiP-Impôts : BOI-RFPI-PVI-10-40-10, exonération de la résidence principale (27 juin 2023) ; BOI-RFPI-PVI-20-20, plus-value imposable et durée de détention (18 juillet 2023).
• Service-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026) ; Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (vérifiée le 30 juin 2026) ; Revenus d’une location meublée (vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr : vente d’un bien donné en location meublée (modifié le 10 juillet 2026).

Textes consultés le 30 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le calcul de votre notaire ni le conseil d'un professionnel du droit fiscal.