Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : ce qui remplace le Pinel, et à quelles conditions

Le « statut du bailleur privé », dit « dispositif Jeanbrun », est une déduction au titre de l'amortissement instaurée par la loi de finances pour 2026 (article 31 du code général des impôts, I, 1°, i et j). Pour un logement neuf ou lourdement rénové d'un immeuble collectif, loué nu neuf ans au moins sous plafonds, vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers 3 % à 5,5 % du prix hors foncier (travaux compris pour l'ancien), dans la limite de 8 000 € par an et par foyer.

• Le logement est neuf, vendu en l'état futur d'achèvement, construit à votre demande ou acheté avec de lourds travaux, dans un immeuble collectif.
• Vous déduisez chaque année de 3 % à 5,5 % du prix hors foncier, travaux compris pour l'ancien, le foncier étant fixé forfaitairement à 20 % de ce montant.
• Les déductions sont plafonnées à 8 000 € par an et par foyer ; 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers de ces logements vient de la location sociale ou très sociale.
• Vous louez nu, comme résidence principale, neuf ans au moins, sous plafonds de loyer et de ressources, à une personne hors de votre famille proche.
• Il vaut pour les achats faits jusqu'au 31 décembre 2028 ; il exclut le micro-foncier, et les amortissements réduisent le prix retenu pour la plus-value.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a rétabli, dans l'article 31 du code général des impôts, deux déductions « au titre de l'amortissement » : le i pour les logements neufs et le j pour les logements anciens lourdement rénovés (article 31, I, 1°, i et j). La loi a été publiée au Journal officiel du 20 février 2026 ; ces règles s'appliquent aux opérations faites à partir du lendemain, le 21 février 2026, et jusqu'au 31 décembre 2028.

Ce n'est pas une réduction d'impôt comme le Pinel : l'amortissement est une charge déductible de vos revenus fonciers, comme les autres charges de la propriété que liste l'article 31. Il s'applique à la demande du propriétaire, qui l'exerce par une option, et suppose une location nue : la location meublée relève d'un autre régime (voir notre page sur la location meublée non professionnelle).

Les deux déductions visent des logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif : une maison individuelle n'y ouvre pas droit (article 31, I, 1°, i et j).

Pour un logement ancien dont les travaux ont été faits avant l'achat, la déduction suppose que le logement n'ait pas été utilisé ni occupé depuis l'achèvement des travaux. Les travaux amortis au titre du j ne se déduisent pas une seconde fois comme dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration (article 31, I, 1°, j).

Le taux dépend du logement et de la location que vous consentez : intermédiaire, sociale ou très sociale. Le foncier, qui ne s'amortit pas, est fixé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais (majoré des travaux pour le j), et le total des amortissements ne peut dépasser la valeur hors foncier (article 31, I, 1°, i et j).

La location sociale et la location très sociale s'entendent au sens du IV de l'article 199 tricies : un logement loué dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation) ; ce IV ne cite la location très sociale que pour un logement confié en gestion ou loué à un organisme agréé. Les commentaires de l'administration fiscale, lorsqu'ils seront publiés au BOFiP, pourront préciser ce point.

La somme des déductions des i et j ne peut dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts de vos logements du dispositif proviennent respectivement de la location sociale ou de la location très sociale (article 31, I, 1°, i).

L'option. Vous l'exercez en déposant la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux), ou de son acquisition si elle est postérieure ; elle est irrévocable pour ce logement (article 31, I, 1°, i et j).

Le régime réel. Le micro-foncier n'est plus applicable dès que vous, ou un membre de votre foyer, demandez l'une de ces déductions (article 32 du code général des impôts) : vos revenus fonciers se déclarent alors au régime réel.

La revente. Pour calculer la plus-value, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements déduits au titre des i et j, sauf pour certaines résidences que l'article énumère (pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, notamment) (article 150 VB, III).

Un engagement rompu. Si l'un des engagements n'est pas tenu, le revenu net foncier de l'année est majoré du montant des amortissements déduits, et l'impôt correspondant est calculé selon un système de quotient (le nombre d'années de déduction). Cette majoration ne s'applique pas en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune (article 31, I, 1°, i et j).

Société et démembrement. Un logement détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés y ouvre droit pour l'associé qui s'engage à conserver la totalité de ses parts jusqu'au terme de l'engagement de location ; l'associé qui loue le logement, ou dont un proche le loue, n'en bénéficie pas. La déduction ne s'applique pas à un logement dont la propriété est démembrée, sauf reprise par le conjoint survivant (article 31, I, 1°, i et j).

Le Pinel était une réduction d'impôt : il ne vise que les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (article 199 novovicies, I, A). Le Denormandie, pour un logement ancien acheté avec des travaux d'amélioration, reste ouvert aux acquisitions faites jusqu'au 31 décembre 2027 (même article, B, 5°) ; il ne se cumule pas avec le j pour un même logement.

Le statut du bailleur privé change de logique : ce n'est plus une réduction d'impôt, mais une déduction qui diminue le revenu foncier imposable. Son texte ne pose aucune condition de zone, mais les plafonds de loyer et de ressources dépendent de la localisation du logement.

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (JORF n° 0043 du 20 février 2026)
• Code général des impôts, article 31, I, 1°, i et j (version en vigueur depuis le 21/02/2026)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier ; version en vigueur au 29/10/2026)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (plus-value ; version en vigueur au 29/10/2026)
• Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel et Denormandie ; version en vigueur depuis le 11/04/2024)

Textes en vigueur lus sur Légifrance le 29 octobre 2026. Les commentaires de l'administration fiscale, lorsqu'ils seront publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), pourront préciser certains points. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable sur un dossier précis.