Vendre en indivision : accord, majorité, refus

Un bien indivis se vend en principe avec le consentement de tous les indivisaires, quelle que soit leur part. À défaut, le tribunal judiciaire peut autoriser sa vente aux enchères à la demande de ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits, sauf exceptions, et chacun peut vendre sa seule part, après l'avoir proposée aux autres, ou demander le partage.

• Vendre le bien entier exige le consentement de tous les indivisaires ; sans décision de justice, la majorité ne suffit pas.
• Avec deux tiers des droits, le tribunal peut autoriser une vente aux enchères, sauf exceptions, dont l'usufruit.
• Un indivisaire peut vendre sa part à un tiers : les autres ont un mois pour exercer leur droit de préemption.
• En cas d'urgence et dans l'intérêt commun, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à signer seul.
• Le partage peut être demandé à tout moment, sauf sursis ou maintien décidé par le tribunal, ou convention.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

L'indivision peut naître d'une succession, d'une donation ou d'un achat à plusieurs (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40). Tant qu'elle dure, le Code civil gradue les décisions selon leur portée.

Les deux tiers se comptent en droits, pas en personnes : avec quatre indivisaires à parts égales, il en faut trois ; si l'un détient la moitié des droits et que les trois autres se partagent l'autre moitié à parts égales, il lui suffit de convaincre l'un d'eux (F1296). L'indivisaire qui gère le bien au su des autres, sans opposition, a un mandat tacite, qui couvre l'administration « mais non les actes de disposition » (article 815-3) : il ne peut pas vendre pour eux.

Ces règles valent à Bordeaux et en Gironde. Des règles propres existent en outre-mer (F1296) et pour certains immeubles en Corse (notaires.fr, 1er juin 2026).

C'est la voie sans procédure : le bien se vend de gré à gré, au prix que tous acceptent. Chaque indivisaire signe le mandat confié à une agence, s'il y en a une, qui désigne tous les propriétaires (F2954), puis le compromis et l'acte, ou donne à un autre un mandat exprès de signer pour lui : pour aliéner, « le mandat doit être exprès » (article 1988). Le reste suit le droit commun de la vente : voir nos guides du compromis de vente et des diagnostics obligatoires.

Le prix remplace le bien : « Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis » (article 815-10). Avant de le répartir, les indivisaires font leurs comptes, notamment :

• il est tenu compte, selon l'équité, de ce qu'un indivisaire a dépensé pour améliorer le bien, et de ce qu'il a payé de ses deniers pour le conserver ; celui qui l'a dégradé par son fait ou sa faute en répond (article 815-13) ;
• celui qui a joui seul du bien, les autres ne pouvant plus en profiter, doit une indemnité, sauf convention contraire (article 815-9) ;
• les revenus du bien accroissent à l'indivision, mais aucune recherche n'est recevable plus de cinq ans après la date où ils ont été perçus ou auraient pu l'être (article 815-10) ;
• les créanciers qui auraient pu agir sur le bien avant l'indivision, et ceux dont la créance vient de sa conservation ou de sa gestion, sont payés par prélèvement avant le partage (article 815-17).

Pour l'impôt, « la plus-value est imposée au nom de chaque coïndivisaire à raison de la fraction du prix de vente correspondant à ses droits dans l'indivision », et les arrangements sur la répartition du prix sont sans influence sur son calcul (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 195). L'exonération de la résidence principale vise celle du cédant (article 150 U, II, 1°) : voir notre guide de la plus-value immobilière.

Un indivisaire n'a pas besoin de l'accord des autres pour céder ses droits, mais il doit les prévenir. S'il les cède à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision, il notifie aux autres, par acte extrajudiciaire, le prix et les conditions de la cession, et les nom, domicile et profession de l'acquéreur (article 815-14) ; c'est l'acte d'un commissaire de justice (F1296).

Chaque indivisaire a un mois pour faire savoir, par le même type d'acte, qu'il exerce son droit de préemption aux prix et conditions notifiés. Il a ensuite deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse, pour réaliser la vente ; passé ce délai, sa préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. S'ils sont plusieurs à préempter, ils achètent ensemble, en proportion de leur part, sauf convention contraire (article 815-14).

Une cession faite au mépris de ces règles est nulle ; l'action se prescrit par cinq ans et n'appartient qu'à ceux qui devaient recevoir les notifications, ou à leurs héritiers (article 815-16). Si les droits d'un indivisaire sont vendus par adjudication, les autres en sont informés un mois avant et peuvent se substituer à l'acquéreur dans le mois qui suit (article 815-15). Pour une indivision en usufruit, les notifications vont à tout nu-propriétaire et à tout usufruitier (article 815-18).

Ce droit vise la part vendue à un tiers. Il ne joue ni pour une cession à un autre indivisaire, ni pour une vente du bien entier décidée par tous, chacun y ayant consenti.

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » (article 815). Le tribunal peut surseoir au partage pour deux ans au plus, notamment si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens (article 820). Dans une succession, il peut maintenir l'indivision du local d'habitation, notamment à la demande du conjoint survivant ou, s'il y a des descendants mineurs, d'un héritier ou de leur représentant, pour cinq ans au plus, renouvelables dans certains cas (articles 821-1, 822 et 823). Une convention d'indivision à durée déterminée, de cinq ans au plus, empêche aussi de provoquer le partage avant son terme, sauf justes motifs (article 1873-3). Et si les autres veulent rester en indivision, le tribunal peut attribuer sa part à celui qui demande le partage (article 824).

À l'amiable, le partage d'un immeuble se fait par acte notarié (article 835). Chacun reçoit des biens pour une valeur égale à ses droits, une soulte compensant l'inégalité des lots (article 826), et les biens sont estimés, en principe, à la date la plus proche possible du partage (article 829). Le conjoint survivant ou un héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle du local où il habite ; elle est de droit pour le conjoint (articles 831-2 et 831-3). Un indivisaire défaillant peut être mis en demeure de se faire représenter ; faute de mandataire dans les trois mois, un copartageant peut demander au juge de désigner une personne qualifiée (article 837).

En justice, la demande vient notamment d'un refus de partage amiable ou d'une contestation (article 840), et les parties peuvent revenir à l'amiable à tout moment (article 842). L'assignation contient, à peine d'irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine à partager et les intentions du demandeur sur la répartition des biens (code de procédure civile, article 1360 ; F16194). Dans une succession, le tribunal du lieu d'ouverture est seul compétent (article 841) ; la Gironde compte les tribunaux judiciaires de Bordeaux et de Libourne (code de l'organisation judiciaire, tableau IV).

La licitation est la vente aux enchères du bien : « La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires » (article 1686). Le juge l'ordonne pour les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (code de procédure civile, article 1377), selon les règles de la mise à prix (article 1273) et des enchères, reçues devant un notaire commis ou à l'audience des criées (article 1272). Les tiers y sont admis, sauf si tous les indivisaires, capables et présents ou représentés, décident à l'unanimité qu'elle se déroulera entre eux (article 1378) ; ils sont nécessairement appelés lorsqu'un copropriétaire est mineur (Code civil, article 1687).

Voici les principaux postes que fixent les textes ; s'y ajoute, en cas de vente, l'impôt éventuel sur la plus-value de chaque indivisaire (BOFiP, § 195).

Pour l'impôt sur la plus-value, le partage d'une succession, d'une communauté conjugale ou d'une donation-partage, ou d'un bien acquis par des époux ou des partenaires de Pacs, entre membres originaires et proches, n'est pas translatif de propriété dans la mesure des soultes (article 150 U, IV). Il en va de même pour le droit de partage, liquidé alors sur l'actif net sans déduire la soulte (article 748) ; dans les autres cas, la soulte est taxée au taux des ventes (article 747).

Dans une succession, le prix d'une adjudication, par autorité de justice ou volontaire avec admission des étrangers, intervenue dans les deux ans avant ou après le point de départ du délai de déclaration, sert de plancher à la somme sur laquelle se calculent les droits de succession, sauf transformations justifiées du bien (Code général des impôts, article 761).

• Code civil, lu sur Légifrance le 3 novembre 2026 (versions en vigueur ce jour), régime légal de l'indivision : article 815, article 815-2, article 815-3, article 815-4, article 815-5, article 815-5-1, article 815-6 (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), article 815-9, article 815-10, article 815-13, article 815-14, article 815-15, article 815-16, article 815-17, article 815-18 ; partage et licitation : article 820, article 824, article 835, article 836, article 837, article 840, article 841, article 842, article 1686 ; convention : article 1873-1.
• Procédure : code de procédure civile, article 1360, article 1368, article 1377, article 1378, article 1272, article 1273 ; décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2027 ; Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 décembre 2013, n° 12-20.158.
• Fiscalité : Code général des impôts, article 150 U, article 746, article 747, article 748, article 750, article 761 ; BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-10 (30 juin 2020), BOI-RFPI-PVI-20-10-10 (2 mars 2016) et BOI-RFPI-PVI-20-20 (18 juillet 2023).
• Service-public.fr : indivision entre les héritiers (16 avril 2026) ; partage des biens de la succession (22 octobre 2026) ; obligations de l'agent immobilier (12 septembre 2025). Notaires de France, sur la loi du 7 avril 2026 (1er juin 2026).

Textes consultés le 3 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date, et décret applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2027. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire ou de votre avocat sur une indivision précise.