SERVICE EXPERTISE
Un seul héritier, fût-il titulaire d'un dixième des droits, suffit à empêcher la vente d'un bien indivis. Le code civil oppose à ce blocage une échelle graduée de recours, du plus souple au plus lourd — et, à chaque barreau, c'est la valeur du bien qui décide. Les recours réellement ouverts, leurs délais et leurs coûts, par des experts MRICS qui évaluent en indivision partout en France.
Quatre recours existent face à une indivision successorale bloquée, du plus léger au plus lourd : l'accord amiable ou la médiation ; l'autorisation judiciaire de passer seul un acte bloqué (article 815-5 du code civil) ; la vente demandée par les indivisaires réunissant les deux tiers des droits (article 815-5-1) ; enfin le partage judiciaire, puisque nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision.
Une indivision successorale bloquée n'est presque jamais un problème de droit : le droit, lui, est clair. L'article 815 du code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué. Le blocage vient d'ailleurs — de la règle d'unanimité qui gouverne les actes de disposition, laquelle donne à un seul héritier, fût-il titulaire d'un dixième des droits, le pouvoir d'empêcher une vente. S'y ajoutent l'occupation gratuite du bien par l'un des cohéritiers, un silence prolongé, ou un désaccord sur la valeur qui n'ose pas dire son nom et qui empoisonne toute expertise immobilière en succession engagée trop tard.
Face à ce blocage, le code civil n'offre pas un recours unique mais une échelle graduée : l'accord amiable et la médiation familiale ; l'autorisation judiciaire de passer seul un acte que le refus d'un coïndivisaire met en péril ; l'autorisation d'aliéner le bien à la demande des indivisaires réunissant les deux tiers des droits ; enfin l'action en partage judiciaire. Chaque barreau coûte plus cher et prend plus de temps que le précédent, et les deux derniers se terminent le plus souvent par une licitation aux enchères, dont le prix d'adjudication ressort fréquemment sous le prix qu'une vente négociée aurait produit. Monter trop vite détruit de la valeur ; rester trop bas laisse l'indivision pourrir.
Cet arbitrage repose entièrement sur un chiffre : la valeur du bien indivis. C'est elle qui détermine la soulte de rachat, l'indemnité d'occupation due par l'héritier qui habite, le prix d'une cession de quote-part, l'opportunité même d'une licitation. Une valeur documentée, datée et discutée contradictoirement débloque la majorité des indivisions ; une valeur affirmée sans méthode relance le conflit à chaque étape et fournit à l'héritier récalcitrant son meilleur argument. Réal Group conduit des missions d'expertise en vue d'un partage partout en France, fort de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 (base CHRONO Réal Group). Guillaume Thériez, MRICS, en signe les rapports.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'article 815 énonce deux règles qui commandent tout le reste : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis résultant d'un jugement ou d'une convention. Autrement dit, un héritier peut retarder la sortie, il ne peut pas l'empêcher indéfiniment. La contrepartie tient dans la répartition des majorités : les actes de disposition — vendre, hypothéquer — exigent le consentement de tous, alors que les actes d'administration et la conclusion des baux d'habitation relèvent d'une majorité des deux tiers des droits indivis. C'est cette dissymétrie qui crée l'impasse : on gère à la majorité, on vend à l'unanimité.
Par l'article 815-5 du code civil : un indivisaire peut être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, lorsque ce refus met en péril l'intérêt commun. Le juge apprécie ce péril — un immeuble qui se dégrade, un passif qui s'accumule, une opportunité qui s'évanouit — et l'autorisation ne vaut que pour l'acte visé, jamais comme un blanc-seing général. Une limite doit être connue avant d'agir : ce texte ne permet pas d'ordonner, à la demande d'un nu-propriétaire, la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété redevient alors la voie de sortie.
Oui, par l'article 815-5-1 du code civil : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres ; à défaut d'accord dans le délai imparti, il dresse procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants. La vente s'opère alors par licitation aux enchères publiques. Deux exclusions majeures : le mécanisme est écarté en cas de démembrement de propriété, et lorsqu'un indivisaire fait l'objet d'une mesure de protection. En pratique, l'adjudication ressort souvent sous la valeur vénale établie par expertise : cet écart est le meilleur argument pour ramener chacun à la table.
Par assignation, lorsqu'un indivisaire refuse le partage amiable ou qu'une contestation s'élève. L'acte introductif doit comporter, à peine d'irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine à partager, les intentions du demandeur quant à la répartition, et le détail des diligences déjà entreprises en vue d'un partage amiable : un rapport d'évaluation contradictoire et les propositions chiffrées échangées entre conseils constituent la meilleure preuve de ces diligences. Si les opérations sont complexes, le tribunal renvoie les parties devant un notaire commis et désigne un juge chargé d'en surveiller le cours. Comptez fréquemment deux à cinq ans entre l'assignation et l'acte de partage — constat de pratique et non délai légal. L'intervention d'un expert immobilier judiciaire y est la règle.
Nous identifions d'abord ce qui bloque réellement : un désaccord de valeur, une occupation gratuite, un silence, une opposition de principe, ou un passif que personne n'assume. Nous vérifions ensuite la composition exacte de l'indivision — quotes-parts, démembrements, majeurs protégés, héritiers non représentés — car ces éléments commandent à eux seuls le recours ouvert et disqualifient parfois la voie envisagée. Cet échange préalable se conduit avec le notaire ou l'avocat, sans frais, et aboutit parfois à la conclusion qu'aucune expertise n'est utile à ce stade.
Chaque indivisaire est convoqué par écrit à la visite, qu'il soit ou non à l'origine de la mission. Les pièces reçues sont communiquées, les observations recueillies, et chacune reçoit une réponse écrite dans le rapport. Cette discipline empruntée à la procédure judiciaire coûte quelques jours de plus ; elle rend la valeur difficile à écarter, y compris par l'héritier qui la conteste. Une expertise menée dans le dos d'un indivisaire ne débloque rien : elle lui fournit au contraire un motif supplémentaire de refus.
Le rapport ne se limite pas à une valeur vénale. Nous chiffrons ce dont les parties ont besoin pour décider : la soulte de rachat par l'un des héritiers, l'indemnité d'occupation due par celui qui habite, la valeur locative si l'indivision choisit de louer plutôt que de vendre, la décote pour occupation d'un bien loué si la cession se fait bail en cours. Ces montants sont ceux que le notaire reportera dans le projet d'état liquidatif : ils doivent tous reposer sur la même date de valeur.
Le rapport remis, nous restons disponibles : réponse aux observations écrites, note complémentaire si une pièce nouvelle apparaît, actualisation de la valeur lorsque la procédure s'étire au-delà de l'exercice. Si le dossier bascule au contentieux, nous intervenons comme expert de partie aux côtés de l'avocat, ou comme expert désigné lorsque le tribunal nous confie la mission. Beaucoup d'indivisions se dénouent précisément à ce stade, par un acte signé chez le notaire plutôt que par un jugement.
Six blocages que nous rencontrons régulièrement en mission — chacun appelle un recours différent, et chacun se dénoue sur un chiffrage précis plutôt que sur un rapport de force.
Le cohéritier installé dans la maison n'a aucun intérêt à hâter le partage : il se loge gratuitement. Le levier existe pourtant. Celui qui use ou jouit privativement d'un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision. Son montant se calcule sur la valeur locative de marché, généralement minorée pour tenir compte de la précarité de l'occupation. Chiffrer cette indemnité change souvent l'équation en quelques semaines.
Le silence bloque autant que le refus, sans même donner prise à la discussion. Le juge peut désigner un mandataire successoral chargé d'administrer provisoirement la succession en cas d'inertie, de carence, de faute ou de mésentente des héritiers. La demande se prépare avec une évaluation des actifs : on ne demande pas au tribunal d'organiser l'administration d'un patrimoine dont personne n'a chiffré la consistance ni les charges.
Configuration la plus fréquente et la plus verrouillée : la vente aux deux tiers est écartée en présence d'un démembrement, et le juge ne peut ordonner la vente en pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier. Restent la conversion de l'usufruit, le rachat des droits ou la cession conjointe — trois voies qui supposent une double évaluation, pleine propriété d'un côté, valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété de l'autre.
La présence d'un héritier mineur, sous tutelle ou sous curatelle écarte la procédure des deux tiers et impose l'autorisation du juge compétent pour toute vente. Ce magistrat attend une valeur motivée, pas un avis d'agence : il lui revient de vérifier que la personne protégée ne cède pas ses droits en dessous du marché. Le rapport d'expertise devient ici la pièce centrale de la requête.
Tous veulent vendre, aucun ne s'entend sur le prix : l'indivision se bloque sur un écart que personne ne sait justifier, chacun brandissant un avis de valeur non motivé. La sortie passe par une mission confiée conjointement, avec une date de valeur commune, des comparables sourcés et annexés, et une réponse écrite aux observations de chaque indivisaire. C'est le cas le plus fréquent, et le plus vite résolu.
Taxe foncière, assurance, ravalement voté : l'indivision continue de coûter pendant le blocage. L'indivisaire qui a avancé des dépenses nécessaires à la conservation du bien peut en demander le remboursement lors du partage ; les dépenses d'amélioration, elles, s'indemnisent selon la plus-value procurée au bien. Chiffrer cette plus-value suppose deux évaluations, avec et sans travaux — un poste que les partages amiables oublient presque toujours.
Notre intérêt commercial immédiat serait d'expertiser dans tous les cas. Ce n'est pas notre pratique : sur une indivision bloquée, la première valeur que nous apportons est de dire à quel barreau de l'échelle des recours votre dossier se situe réellement, ce qu'une expertise peut y changer — et ce qu'elle ne changera pas.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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