Louer sa résidence principale : prêt, impôts, bail

Oui, si votre prêt le permet : un crédit classique dépend de votre offre de prêt, tandis qu'un PTZ, un prêt conventionné ou un prêt d'accession sociale n'autorise une location, dans les six ans qui suivent son versement, que dans des situations définies (mobilité professionnelle, divorce ou fin de Pacs, invalidité, chômage de plus d'un an, décès de l'emprunteur, retraite à venir), à loyer plafonné. Prévenez votre banque, et retenez qu'un logement loué le jour de la vente n'est plus exonéré de plus-value au titre de la résidence principale.

• Un PTZ, un prêt conventionné ou un prêt d'accession sociale n'autorise une location, dans les six premières années, que dans des situations définies, notamment une mobilité professionnelle, un divorce, une invalidité ou un chômage de plus d'un an.
• Un bail vide dure trois ans, mais un bailleur personne physique peut conclure un bail d'un an au moins si un événement précis justifie de reprendre le logement.
• Votre résidence principale se loue en meublé de tourisme 120 jours par an au plus, 90 à Bordeaux, après déclaration et enregistrement.
• Au régime réel, les intérêts de l'emprunt de votre ancienne résidence principale restent déductibles des loyers, sans limitation de durée ni de montant.
• Un logement loué le jour de sa vente n'est plus la résidence principale du vendeur : il perd cette exonération de plus-value.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Nous n'avons relevé, dans le code de la consommation qui encadre le crédit immobilier (article L313-1), aucun article qui interdise de louer un logement financé par un prêt classique. La réponse se trouve donc dans votre offre de prêt ; seuls certains prêts aidés comportent une règle légale.

Pour un PTZ, le logement doit rester votre résidence principale pendant les six années qui suivent le versement, sauf exceptions fixées par décret (article L31-10-6 du code de la construction et de l'habitation). Service Public donne le même régime pour le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale (fiche Service Public F1275). Les situations qui ouvrent la location sont :

• une retraite à venir dans moins de six ans, le logement devant alors devenir votre résidence principale ;
• une mobilité professionnelle portant votre nouveau trajet à au moins 50 km ou à au moins 1 h 30 ;
• un divorce ou la fin d'un Pacs, une invalidité ou une incapacité justifiée, un chômage de plus d'un an, le décès de l'emprunteur.

Dans ces cas, la location dure six ans au plus ; le logement ne peut devenir ni un meublé, ni un meublé de tourisme, ni une résidence secondaire ou un logement de fonction ; le loyer et les revenus du locataire restent sous les plafonds du logement social de type PLS (fiche Service Public F1275 ; article D31-10-6). Si vous avez reçu MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur en tant qu'occupant, le logement doit rester votre résidence principale trois ans au moins (fiche Service Public F35083).

Votre locataire y établit sa résidence principale : le bail suit alors la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public (article 2). Le logement est occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Le choix du bail dépend du temps que vous pensez rester absent.

Le bail à durée réduite répond à la mutation temporaire ou au retour programmé : il mentionne les raisons et l'événement invoqués, professionnels ou familiaux, et se conclut pour un an au moins, s'il est signé par un bailleur personne physique (article 11). Si l'événement est différé, vous pouvez proposer une seule fois le report du terme, dans le même délai de deux mois ; s'il ne se produit pas ou n'est pas confirmé, le contrat est réputé de trois ans (article 11).

Vous récupérez le logement en donnant congé dans les délais, à la fin du bail (article 15, I ; article 25-8) ; notre guide du congé du locataire et du propriétaire détaille les formes. Le bail mobilité, réservé aux locataires dans l'une des situations du tableau et limité à dix mois, ne se renouvelle pas (article 25-12 ; article 25-14).

Louer votre logement entier pendant vos absences, à une clientèle de passage, en fait un meublé de tourisme. Toute offre porte son numéro de déclaration (code du tourisme, article L324-2). La règle n'est pas la même si le logement n'est pas ou plus votre résidence principale : l'autorisation de changement d'usage devient nécessaire, et à Bordeaux elle exige une compensation. Notre guide du meublé de tourisme détaille ces deux régimes.

La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, comme dans la loi de 1989 ; vous apportez cette preuve lors de la déclaration (article L324-1-1, III). Le téléservice national de déclaration, prévu par l'article L324-1-1, doit ouvrir au quatrième trimestre 2026 (Direction générale des entreprises, page consultée le 9 novembre 2026) ; à Bordeaux, à ce jour, le numéro s'obtient sur le portail de Bordeaux Métropole. À l'ouverture du téléservice, un numéro déjà délivré par la commune devra être renouvelé, dans un délai annoncé de plusieurs mois (Service Public, actualité du 27 juillet 2026). Dans les six ans qui suivent le versement d'un PTZ, cette forme de location est exclue ; il en va de même tant qu'un éco-PTZ n'est pas remboursé (fiche Service Public F1275 ; fiche Service Public F19905). En copropriété, relisez d'abord le règlement (Ville de Bordeaux, guide mis à jour le 18 février 2026) ; si vous vous déclarez comme loueur de meublé de tourisme, informez-en le syndic (Service Public).

Si vous louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, le loyer est exonéré d'impôt sur le revenu, pour les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 (code général des impôts, article 35 bis), sous trois conditions cumulatives (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 100 à 160 ; version du 19 août 2026) :

• les pièces louées font partie de votre résidence principale, sans former un logement indépendant ;
• elles sont la résidence principale du locataire, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier ;
• le prix est fixé dans des limites raisonnables : pour 2026, l'administration retient, par mètre carré et par an, charges non comprises, 215 € en Île-de-France et 159 € ailleurs (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 160).

Une chambre louée de façon habituelle à des personnes de passage, comme une chambre d'hôtes, n'est exonérée que si les recettes annuelles n'excèdent pas 760 € (article 35 bis, II ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 170 à 230). À Bordeaux, louer une chambre de votre logement principal ne demande pas de numéro d'enregistrement, et n'obéit pas au plafond de jours (Ville de Bordeaux). Sauf prolongation par une loi de finances, ces exonérations cessent pour les locations postérieures au 31 décembre 2026.

Une fois louée, votre résidence principale produit des revenus imposables, dont la catégorie dépend de la location, vide ou meublée.

• Les intérêts d'emprunt. Au régime réel, vous déduisez les intérêts et les frais de l'emprunt qui a financé le logement. Le BOFiP vise expressément le contribuable qui loue sa résidence principale après l'avoir quittée pour un emploi dans une autre région : il déduit ces intérêts du loyer brut, « sans limitation de durée ou de montant » (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50).
• Le micro-foncier ou le réel. Notre guide des revenus fonciers détaille les deux régimes, et notre guide du micro-foncier leurs seuils. En meublé, voyez notre guide LMNP : micro-BIC ou réel.
• La plus-value. L'exonération vise le logement qui est votre résidence principale au jour de la cession (code général des impôts, article 150 U, II, 1°). Elle ne s'applique donc pas à un logement « donné en location » à cette date (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 180). Si vous quittez le logement pour le vendre, l'administration admet l'exonération lorsque la cession intervient dans un délai normal, en principe un an au plus, et sous réserve qu'il n'ait pas été loué pendant ce délai (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190). Voyez notre guide de la plus-value immobilière.

Devenu non-résident, vous restez imposable en France sur vos revenus de source française, dont les revenus fonciers, sous réserve de la convention fiscale conclue avec votre État de résidence (impots.gouv.fr, page modifiée le 26 février 2026).

• Le taux. À défaut d'option, vos revenus sont taxés au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € pour les revenus perçus en 2025, et de 30 % au-delà ; vous pouvez opter pour le taux moyen, s'il vous est plus favorable (impots.gouv.fr).
• Les prélèvements sociaux. Ils s'appliquent à vos revenus fonciers, à 17,2 % ; si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, seuls 7,5 % sont dus (fiche Service Public F2329, vérifiée le 30 juin 2026).
• La vente. Une exonération distincte existe pour certains non-résidents, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, sous des conditions de durée et de libre disposition du logement (article 150 U, II, 2°).

Votre État de résidence peut aussi vous demander de déclarer ces revenus : renseignez-vous auprès de ses services fiscaux (impots.gouv.fr). Vous pouvez confier la gestion du logement à une agence pendant votre absence : parlons de votre bien.

• Code de la construction et de l'habitation, article L31-10-6 (prêt à taux zéro : résidence principale)
• Code de la construction et de l'habitation, article D31-10-6 (conditions de mise en location)
• Code de la construction et de l'habitation, article L631-7 (changement d'usage)
• Code de la construction et de l'habitation, article L631-7-1 A (résidence principale)
• Code de la construction et de l'habitation, article L651-2 (amende civile)
• Code du tourisme, article L324-1-1 (déclaration, 120 jours, sanctions), version en vigueur depuis le 20 mai 2026
• Code du tourisme, article L324-2 (numéro de déclaration)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (résidence principale)
• Loi du 6 juillet 1989, article 6 (décence et performance énergétique)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7, g (assurance du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (durée du bail)
• Loi du 6 juillet 1989, article 11 (bail à durée réduite)
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée du bail meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du bail meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-14 (durée du bail mobilité)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance des copropriétaires)
• Code des assurances, article L113-2 (circonstances nouvelles)
• Code de la consommation, article L313-1 (crédit immobilier)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 35 bis (location d'une partie de l'habitation principale), jusqu'au 31 décembre 2026
• Code général des impôts, article 150 U, II, 1° et 2° (plus-values), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : intérêts d'emprunt (version du 1er septembre 2017)
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : résidence principale (version du 27 juin 2023)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée (version du 19 août 2026)
• Service Public : mettre en location le logement acheté avec un PTZ, un prêt conventionné ou un PAS (F1275, vérifiée le 22 août 2025)
• Service Public : éco-prêt à taux zéro (F19905, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : MaPrimeRénov' (F35083, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer d'un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
• Service Public : plus-value immobilière (F10864, vérifiée le 15 avril 2026)
• impots.gouv.fr : non-résidents, déclaration et impôts en France (page modifiée le 26 février 2026)
• Direction générale des entreprises : API meublés et téléservice national d'enregistrement
• Ville de Bordeaux : délibération n° D-2025/179 du 8 juillet 2025 (90 jours)
• Ville de Bordeaux : règlement de changement d'usage, en vigueur depuis le 1er avril 2026
• Ville de Bordeaux : location touristique, le guide pour les propriétaires (mis à jour le 18 février 2026)
• Bordeaux Métropole : portail de la taxe de séjour et numéro d'enregistrement
• Service Public : meublés de tourisme, les règles évoluent en 2026 (actualité du 27 juillet 2026)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, Service Public, impots.gouv.fr et les sites de la Ville et de la Métropole de Bordeaux le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace ni votre offre de prêt, ni le conseil d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable.