LMNP : micro-BIC ou réel, que choisir

Le micro-BIC applique à vos recettes un abattement forfaitaire de 50 %, ramené à 30 % pour un meublé de tourisme non classé ; le régime réel déduit vos charges réelles et amortit le logement et ses meubles. Pour les revenus de 2026, le micro-BIC est possible jusqu'à 83 600 € de recettes, 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et le réel devient plus intéressant dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement, au prix d'une comptabilité et d'une plus-value alourdie à la revente.

• Pour les revenus de 2026, le micro-BIC vaut jusqu'à 83 600 € de recettes en location meublée classique, en meublé de tourisme classé et en chambre d'hôtes.
• Un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes et à un abattement de 30 %, depuis les revenus de 2025.
• Au régime réel, l'amortissement réduit le résultat sans pouvoir créer de déficit ; la part non déduite se reporte sur les années suivantes.
• Depuis les revenus de 2025, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % en location meublée non professionnelle, contre 17,2 % en location vide.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel augmentent la plus-value à la revente, sauf dans certaines résidences.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (code général des impôts, article 35, I, 5° bis). Sous un plafond de recettes, le micro-BIC s'applique si vous ne choisissez pas le régime réel (fiche Service Public F32744, vérifiée le 15 avril 2026). Ce plafond dépend du type de location, pas de votre statut de loueur professionnel ou non professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55), et il a changé deux fois depuis les revenus de 2024.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 7 a resserré le régime des meublés de tourisme pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 ; pour les revenus de 2024, l'article 50-0 du code général des impôts s'applique dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour 2024. Le seuil de 77 700 € a ensuite été porté à 83 600 € pour les années 2026 à 2028 ; celui de 15 000 € n'a pas changé (BOFiP, BOI-BAREME-000044, version du 19 août 2026).

• L'année de référence. Vous restez au micro-BIC si vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas le seuil (article 50-0, 1) : le passage au réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement (FAQ de la DGFiP sur les locations meublées).
• Le calcul. Les recettes s'apprécient hors taxes, ajustées s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation (article 50-0, 1), et pour l'ensemble de vos locations meublées, pas logement par logement (FAQ de la DGFiP sur les locations meublées).
• L'abattement minimal. Il ne peut pas être inférieur à 305 € (article 50-0, 1).

Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois (article L324-1-1 du code du tourisme ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 55). Un logement loué à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale n'est pas un meublé de tourisme (fiche Service Public F32744).

Le classement est une démarche volontaire : un organisme évaluateur visite le logement, et la décision de classement, d'une à cinq étoiles, vaut cinq ans (article L324-1 du code du tourisme ; fiche Service Public F2043). Pour l'impôt, un meublé de tourisme classé suit le même seuil et le même abattement qu'une location classique ; sans classement, le seuil tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 % (article 50-0, 1, 1° bis, qui exclut les meublés classés et les chambres d'hôtes). Un gîte rural n'a droit au régime du classé que s'il est classé meublé de tourisme (fiche Service Public F32744 ; FAQ de la DGFiP sur les locations meublées).

À Bordeaux, un meublé de tourisme obéit en outre à des règles locales de déclaration, de durée et de changement d'usage : voir notre guide du meublé de tourisme.

Au micro-BIC, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées de l'abattement forfaitaire ; les charges ne peuvent pas être déduites en plus (fiche Service Public F32744). Vous n'amortissez ni le logement ni les meubles. Vous indiquez le montant brut de vos recettes en ligne ou sur le formulaire n° 2042 C-PRO, avec votre numéro SIRET (fiche Service Public F32744), et vous tenez un livre-journal de vos recettes, à présenter sur demande de l'administration (article 50-0, 5).

Au réel, vous déduisez les charges effectivement supportées dans l'intérêt de l'activité, justificatifs à l'appui, comme les travaux, les intérêts d'emprunt, les assurances ou les frais de gestion, ainsi que l'amortissement du prix d'achat du logement et des meubles (fiche Service Public F32744 ; FAQ de la DGFiP sur les locations meublées). L'amortissement se répartit sur la durée normale d'utilisation des biens (code général des impôts, article 39 C, I) ; le terrain ne s'amortit pas, et il vous appartient de ventiler la valeur du terrain et celle de l'immeuble (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58).

• La limite. Pour une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer diminué des autres charges (article 39 C, II, 2) : il réduit le résultat jusqu'à zéro, mais ne crée pas de déficit.
• Le report. La part non déduite peut être déduite des résultats des exercices suivants (article 39 C, II, 3).
• Les déficits. Si vos charges dépassent déjà vos loyers, le déficit ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle, l'année même et les dix années suivantes (article 156, I, 1° ter ; fiche Service Public F32744).
• Les obligations. Vous tenez une comptabilité, avec un compte de résultat et un bilan (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 56), et vous télédéclarez le formulaire n° 2031-SD et ses annexes depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr (FAQ de la DGFiP sur les locations meublées).

Hypothèses, toutes fictives : un T2 de 40 m² à Bordeaux, loué meublé à l'année 720 € par mois hors charges, soit 8 640 € de recettes ; un foyer imposé à 30 % sur sa dernière tranche ; un logement acheté 180 000 €, dont 30 000 € de terrain, et 4 200 € de mobilier. Le bâti est amorti sur 30 ans, 5 000 € par an, et le mobilier sur 7 ans, 600 € par an, durées à fixer avec votre comptable. Charges hors amortissement : taxe foncière 800 €, copropriété non récupérable 480 €, assurance 130 €, comptable 480 €, soit 1 890 € ; avec un crédit, 4 800 € d'intérêts s'y ajoutent, soit 6 690 €. Ce loyer reste à comparer aux plafonds de l'encadrement, avec notre estimateur du loyer à Bordeaux.

Avec un crédit, le résultat avant amortissement est de 1 950 € : l'amortissement est donc limité à ce montant et les 3 650 € restants, sur 5 600 € possibles, se reportent sur les années suivantes (article 39 C, II). Sans crédit, le résultat avant amortissement est de 6 750 € : les 5 600 € d'amortissement sont déduits en entier, et 1 150 € restent imposables. Dans ces deux cas, le réel coûte moins cher que le micro-BIC la première année ; ce calcul ne tient pas compte de ce que devient la plus-value à la revente, ni de la baisse des intérêts au fil du crédit.

Pour un loueur non professionnel, la vente relève du régime des plus-values des particuliers (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270). Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C (loi n° 2025-127, article 84 ; article 150 VB, III). Cette règle ne vise pas les logements d'une résidence pour étudiants, jeunes en formation ou personnes âgées, d'un établissement pour personnes âgées ou handicapées, ni d'un établissement de soins de longue durée (article 150 VB, III).

Les abattements et les taux sont ceux de notre guide de la plus-value immobilière (article 150 VC). Au micro-BIC, l'abattement de 50 % tient lieu de toutes vos charges et vous ne déduisez aucun amortissement ; impots.gouv.fr (page modifiée le 10 juillet 2026) écrit d'ailleurs « si vous relevez d'un régime BIC réel ». Les amortissements déduits les années passées au réel restent, eux, admis en déduction, même si vous êtes ensuite repassé au micro-BIC : c'est notre lecture du texte, qui ne prévoit pas d'exception.

L'option pour le régime réel est valable un an et reconduite tacitement chaque année (article 50-0, 4). Elle se décide à l'avance, au plus tard avec la déclaration de l'année précédente.

• Pour opter. L'option s'exerce dans les délais de dépôt de la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année précédant celle à laquelle elle s'applique : pour les revenus de 2027, au plus tard à la date limite de la déclaration de vos revenus de 2026, au printemps 2027.
• Au démarrage. En cas de création d'activité, l'option s'exerce dans les délais de dépôt de la déclaration de la première année d'activité (article 50-0, 4).
• Pour renoncer. Vous pouvez renoncer à l'option dans les délais de dépôt de la déclaration des résultats de l'année précédant celle de la renonciation (article 50-0, 4).
• En pratique. Si vous étiez au micro et passez au réel, la DGFiP demande d'en informer votre service des impôts des entreprises par la messagerie de votre espace professionnel (FAQ de la DGFiP sur les locations meublées).

Vous restez loueur non professionnel tant que vos recettes ne dépassent pas à la fois 23 000 € et vos autres revenus d'activité (article 155, IV) : notre guide LMNP présente le statut et les démarches.

Le micro-BIC se déclare sur le formulaire n° 2042 C-PRO. Le régime réel suppose le formulaire n° 2031-SD et une liasse comptable : cette page n'en détaille pas le contenu, et un expert-comptable est le bon interlocuteur pour l'établir, comme pour fixer les durées d'amortissement. La cotisation foncière des entreprises dépend de votre situation : interrogez le service des impôts des entreprises du lieu du logement (fiche Service Public F32744).

Pour le reste, notre guide location meublée ou vide compare les deux baux et les deux impositions. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group prend en charge la recherche du locataire, la rédaction du bail et les états des lieux, à Bordeaux et en Gironde : parlons de votre bien.

• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC, option), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 35, I, 5° bis (location meublée)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location)
• Code général des impôts, article 155, IV (loueur en meublé professionnel)
• Code général des impôts, article 156, I, 1° ter (déficits du meublé non professionnel)
• Code général des impôts, article 150 VB, III (amortissements), version en vigueur depuis le 21 février 2026
• Code général des impôts, article 150 VC (abattement pour durée de détention)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 7 (micro-BIC des meublés de tourisme)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (plus-value en meublé)
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 (taux de 10,6 %)
• Code de la sécurité sociale, article L136-6 (revenus du patrimoine)
• Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux), version en vigueur depuis le 27 juin 2026
• Code du tourisme, article L324-1 (classement des meublés de tourisme)
• Code du tourisme, article L324-1-1 (définition des meublés de tourisme)
• BOFiP, BOI-BAREME-000044 : seuils des régimes d'imposition (version du 19 août 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, régime fiscal (version du 19 août 2026)
• DGFiP : foire aux questions sur le régime des locations meublées (mars 2026)
• impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur un bien en location (page modifiée le 17 juillet 2026)
• impots.gouv.fr : plus-value d'un bien donné en location meublée (page modifiée le 10 juillet 2026)
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329, vérifiée le 30 juin 2026)
• Service Public : location saisonnière d'un meublé de tourisme (F2043)

Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr et Service Public le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable ni celui de votre service des impôts des entreprises.