Location meublée ou vide : les avantages de chacune

Louez meublé pour un bail court et un impôt allégé : un an, neuf mois pour un étudiant, et au micro-BIC une imposition sur la moitié de vos recettes si elles ne dépassent pas 83 600 € en 2026, contre 70 % de vos revenus bruts au micro-foncier. Louez vide pour un bail de trois ans au moins, sans mobilier à fournir et, au réel, un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt.

• Bail vide : trois ans au moins si vous louez en nom propre ; bail meublé : un an, ou neuf mois pour un étudiant.
• Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges au plus en location vide, deux mois en meublé.
• Le locataire d'un meublé part avec un mois de préavis ; en location vide, trois mois, un mois en zone tendue, comme à Bordeaux.
• Les loyers d'un logement vide sont des revenus fonciers ; ceux d'un meublé, des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement de 50 % au micro-BIC.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé diminuent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value à la vente.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

Vide ou meublé, un logement loué comme résidence principale de son locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an, relève de la loi du 6 juillet 1989 : de son titre Ier pour la location vide, de son titre Ier bis pour le meublé (article 2 ; article 25-3). Les deux baux n'ont ni la même durée ni le même congé.

Le bail meublé est plus court et plus souple pour les deux parties. Vous pouvez donner congé à chaque échéance annuelle, trois mois avant, pour reprendre ou vendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux (article 25-7 ; article 25-8) ; en location vide, l'échéance ne revient que tous les trois ans, et le congé se donne six mois avant (article 10 ; article 15). En contrepartie, votre locataire meublé peut partir à tout moment avec un mois de préavis, et vous fournissez un mobilier suffisant pour dormir, manger et vivre convenablement, dont la liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015 (article 25-4). Le détail est dans nos guides du bail meublé, du contrat de location et du dépôt de garantie.

Le choix change la catégorie de vos revenus. Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers (fiche Service Public F1991) ; ceux d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC (code général des impôts, article 35, I, 5° bis). Vous êtes alors loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, tant que vos recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne dépassent pas les autres revenus d'activité de votre foyer (article 155, IV).

Aux deux régimes simplifiés, vous ne déduisez ni vos charges ni vos travaux : l'abattement en tient lieu (fiche Service Public F1991 ; fiche Service Public F32744). Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel ; en meublé, vous y ajoutez l'amortissement du logement et des meubles (fiche Service Public F32744), qui ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges, la part non déduite se reportant sur les années suivantes (article 39 C, II). Le micro-foncier et le micro-BIC s'appliquent d'office sous leur seuil ; l'option pour le réel vaut trois ans au micro-foncier (article 32). Pour le détail, voir notre guide des revenus fonciers et notre page sur la location meublée non professionnelle (LMNP).

Pour l'Urssaf, la location meublée relève de la gestion de votre patrimoine privé et ne donne pas lieu à cotisations sociales si vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € : vous ne payez que les prélèvements sociaux. Au-delà, la location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales (fiche Service Public F32744). Vous devenez loueur professionnel, ou LMP, quand vos recettes dépassent à la fois 23 000 € et les autres revenus d'activité de votre foyer (article 155, IV) : vos déficits s'imputent alors sur votre revenu global, mais vous perdez le régime des plus-values des particuliers (fiche Service Public F32744). Selon votre situation, la cotisation foncière des entreprises peut aussi être due : le service des impôts des entreprises du lieu du logement vous le dira (fiche Service Public F32744).

La réforme vise la vente. La loi de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du code général des impôts : pour les cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, soit depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable est forte. Les logements situés dans une résidence réservée aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement de soins de longue durée, en sont exclus (article 150 VB, III).

Depuis la loi de finances pour 2026, la même règle vise l'amortissement que le statut du bailleur privé ouvre, sous conditions, à un logement loué nu : il minore lui aussi le prix d'acquisition à la vente (article 150 VB, III ; article 31, I, 1°, i et j). Voir notre guide du statut du bailleur privé.

Aucun chiffre ne vaut pour tous les logements : le rendement d'une location vide ou meublée dépend du loyer obtenu, des charges qui restent à votre charge et de l'impôt. Voici ce que la loi change pour chacun de ces postes.

• Le loyer. Sa fixation est libre, en meublé comme en vide, sauf dans un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, dont le nouveau loyer ne peut excéder celui du précédent locataire (article 17), et en zone tendue, où un décret fixe chaque année l'évolution maximale des loyers à la relocation et au renouvellement (article 18) ; ces articles valent aussi pour le meublé (article 25-3). Dans la commune de Bordeaux, l'encadrement des loyers fixe des loyers de référence qui varient selon que la location est vide ou meublée, pour les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026 (fiche Service Public F36487) : voir notre page sur l'encadrement des loyers à Bordeaux.
• Le mobilier et les charges. En meublé, vous achetez puis renouvelez le mobilier ; au régime réel, il s'amortit (fiche Service Public F32744). Le forfait de charges, possible en meublé, ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation (article 25-10) : s'il est trop bas, la différence reste pour vous.
• La durée des baux. Un bail d'un an en meublé, de neuf mois pour un étudiant ; de trois ans au moins en vide, que le locataire peut quitter avec trois mois de préavis, un mois en zone tendue. Pour un séjour d'un à dix mois en règle générale, lié à des études, une formation, un stage ou une mission, le bail mobilité, non renouvelable, ne se conclut qu'en meublé (article 25-12 ; article 25-14) : voir notre guide du bail mobilité.
• L'impôt. Aux régimes simplifiés, 50 % d'abattement en meublé contre 30 % en vide ; au réel, l'amortissement en meublé, le déficit foncier imputable sur le revenu global en vide (voir notre guide du déficit foncier) ; à la vente, des amortissements qui augmentent la plus-value en meublé depuis 2025.

Pour chiffrer un projet, notre page sur la rentabilité locative à Bordeaux présente les calculs et les points de vigilance. Pour les logements qu'il gère, le service gestion de Réal Group vérifie le bon niveau de loyer en référence avec le marché et la législation : parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (résidence principale ; meublés régis par le titre Ier bis)
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (durée du bail vide et reconduction)
• Loi du 6 juillet 1989, article 13 (société civile familiale, indivision)
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur et préavis du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17 (loyer libre ; logements classés F ou G)
• Loi du 6 juillet 1989, article 18 (évolution des loyers en zone tendue)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
• Loi du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (bail meublé : champ et articles applicables)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-4 (logement meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-5 (inventaire du mobilier)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie du meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée du bail meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-10 (charges en meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-14 (durée du bail mobilité)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement du niveau des loyers)
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste des éléments de mobilier d'un logement meublé)
• Code général des impôts, article 32 (micro-foncier)
• Code général des impôts, article 35 (bénéfices industriels et commerciaux : location meublée)
• Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location)
• Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC), version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Code général des impôts, article 155 (loueur en meublé professionnel)
• Code général des impôts, article 156 (déficits)
• Code général des impôts, article 150 U (plus-values immobilières des particuliers)
• Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition ; III : amortissements)
• Code général des impôts, article 31 (statut du bailleur privé : i et j du 1° du I)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84
• impots.gouv.fr : vente d'un bien donné en location meublée, calcul de la plus-value (modifié le 10 juillet 2026)
• Service Public : revenus locatifs d'une location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : revenus d'une location meublée (F32744, vérifiée le 15 avril 2026)
• Service Public : Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 30 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable.