Réal Group · Gestion locative

Mettre son appartement en location : les étapes

Préparer le logement
Fixer le loyer
Rédiger l'annonce
Choisir le locataire
Après la signature
Seul ou accompagné

Du diagnostic de performance énergétique à la remise des clés, voici, dans l'ordre, les étapes pour louer un appartement ou une maison comme résidence principale, avec pour chacune la règle à connaître et le guide qui la détaille. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, de la recherche du locataire aux états des lieux.

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L'essentiel

Comment mettre son logement en location ?

Avant de chercher un locataire, rendez le logement décent, faites établir ses diagnostics, vérifiez si votre commune exige une déclaration ou un permis de louer et fixez le loyer dans les limites de la loi. Publiez ensuite une annonce qui porte les mentions obligatoires, choisissez le locataire sur les seules pièces autorisées, signez un bail écrit avec l'état des lieux d'entrée, puis déclarez l'occupation du logement et vos loyers à l'administration fiscale.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement de métropole n'est décent que si sa classe énergétique est comprise entre A et F.
Dans certains quartiers, comme une partie des secteurs Victoire, Saint-Michel et Belcier à Bordeaux, un permis de louer se demande avant de signer le bail.
Le loyer se fixe librement, dans trois limites : en zone tendue, là où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, et pour un logement classé F ou G.
Le bail est écrit, sur un contrat type, avec le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux d'entrée.
Les loyers d'un logement vide sont des revenus fonciers ; ceux d'un meublé, des bénéfices industriels et commerciaux.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 02/11/2026.

Gestion locative

Parlons de votre bien

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : indiquez votre projet et vos coordonnées, le service gestion vous rappelle.

Ce que vous nous confiez

De la recherche du locataire à la rédaction du bail et aux états des lieux, le service gestion assure le suivi de votre bien.

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Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
Nos deux formules de gestion sont détaillées sur notre page Gestion locative.
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Vincent Devauchelle

Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux

Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.

Ce qu’il suit pour vous

La gestion des travaux.
La rédaction des mandats et des baux.
Le suivi des garanties locatives et des contentieux.

Avant l'annonce

Avant l'annonce : un logement prêt à louer

Ces étapes valent pour tout logement, appartement ou maison, loué vide ou meublé comme résidence principale du locataire, c'est-à-dire un logement qu'il occupe au moins huit mois par an (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Rendre le logement décent

Le logement ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, est exempt de nuisibles et de parasites, est doté des éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation et atteint un niveau de performance énergétique minimal : en métropole, une classe comprise entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028 (article 6 ; décret n° 2002-120, article 3 bis). Notre guide du logement décent détaille chaque critère.

Faire établir les diagnostics

Le dossier de diagnostic technique, que vous fournissez et annexez au bail, réunit selon le logement le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz et, selon la zone, l'état des risques et l'indication de la zone de bruit d'un aérodrome (article 3-3) ; l'état relatif à l'amiante en fait aussi partie, mais vous le tenez simplement à la disposition du locataire, sur sa demande (fiche Service Public F33463). Faites établir le diagnostic de performance énergétique avant l'annonce, qui doit en reprendre les classes : voir nos diagnostics pour louer.

Vérifier la déclaration ou le permis de louer

L'intercommunalité compétente en matière d'habitat ou, à défaut, la commune peut délimiter des zones où la mise en location exige une autorisation préalable, le « permis de louer », ou une déclaration dans les quinze jours qui suivent la signature du bail (code de la construction et de l'habitation, articles L635-1, L634-1 et L634-3). À Bordeaux, le permis de louer s'applique à une partie des secteurs Victoire, Saint-Michel et Belcier et se demande avant la signature du bail (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 2 juin 2026).

Choisir le bail : vide, meublé ou mobilité

Décidez-en avant l'annonce, qui précise si le logement est meublé. Le bail d'un logement vide dure trois ans au moins si vous louez en nom propre (article 10) ; celui d'un meublé, un an au moins, ou neuf mois pour un étudiant (article 25-7) ; le bail mobilité, meublé, dure en règle générale d'un à dix mois et s'adresse au locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (articles 25-12 et 25-14). Voir nos guides du contrat de location, du bail meublé et du bail mobilité.

Le loyer

Fixer le loyer : libre, dans trois limites

La fixation du loyer des logements mis en location est libre (article 17 de la loi du 6 juillet 1989). Trois règles la limitent :

pour un logement classé F ou G, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (même article) ;
en zone tendue, un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (article 18) : pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le loyer d'un logement vacant remis en location ne peut, en principe, excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, articles 3 et 10, dans sa rédaction du 20 juillet 2026 ; analyse de l'ANIL n° 2026-11). Bordeaux figure parmi ces communes (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, annexe) : voir notre guide de la zone tendue à Bordeaux ;
là où l'encadrement du niveau des loyers s'applique, comme à Bordeaux, le loyer d'un bail signé ou renouvelé est encadré par des loyers de référence minoré et majoré, fixés par arrêté préfectoral (fiche Service Public F1314).

À Bordeaux, au 2 novembre 2026

L'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 fixe les loyers de référence des baux signés ou renouvelés du 15 juillet au 24 novembre 2026 (fiche Service Public F1314, vérifiée le 1er août 2026). Cette date est le terme de l'expérimentation ouverte « pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi ELAN (article 140), parue au Journal officiel du 24 novembre 2018 ; une proposition de loi qui la prolonge est en deuxième lecture à l'Assemblée nationale depuis le 22 octobre 2026 (Sénat, dossier législatif). Notre simulateur d'encadrement des loyers indique le loyer de référence majoré de votre logement.

L'annonce

Rédiger l'annonce : les mentions obligatoires

Toute annonce d'un particulier pour louer un logement, quel que soit le support, indique des informations sur le bien et ses conditions tarifaires, dont un arrêté fixe la liste (article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; arrêté du 21 avril 2022), ainsi que les classes du diagnostic de performance énergétique (code de la construction et de l’habitation, article L126-33).

Annonce publiée par un particulier, quel que soit le support : arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989 (article 1er, applicable depuis le 1er juillet 2022 selon son article 2) ; code de la construction et de l'habitation, article L126-33 (en vigueur depuis le 25 août 2021) ; fiche Service Public F35323, vérifiée le 6 juin 2025. Textes lus le 30 octobre 2026.
Mention	Ce que l'annonce indique	Texte
Le loyer	Le montant mensuel, complément de loyer et charges récupérables compris, suivi de « par mois » et, le cas échéant, de « charges comprises »	Arrêté du 21 avril 2022, article 1er
Les charges	Le montant des charges récupérables prévu au bail, le cas échéant, et leurs modalités de règlement	Arrêté du 21 avril 2022, article 1er
Le dépôt de garantie	Son montant, s'il est exigé	Arrêté du 21 avril 2022, article 1er
L'état des lieux	Le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires d'état des lieux à la charge du locataire	Arrêté du 21 avril 2022, article 1er
Le logement	La commune, la surface habitable en mètres carrés et, le cas échéant, le caractère meublé	Arrêté du 21 avril 2022, article 1er
L'énergie	Les classes énergie et climat du diagnostic, le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie et, pour un logement classé F ou G, la mention « Logement à consommation énergétique excessive »	Code de la construction et de l'habitation, article L126-33 ; fiche F35323
Les risques	Pour un logement exposé à des risques naturels, miniers ou technologiques, à un recul du trait de côte ou à une pollution des sols, le renvoi au site Géorisques	Fiche F35323
À Bordeaux	La mention « Zone soumise à encadrement des loyers », suivie du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer éventuel	Arrêté du 21 avril 2022, article 1er ; fiche F35323

Vient ensuite le choix du locataire : aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du Code pénal (article 1er de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire

Choisir le locataire et signer le bail

Quatre étapes mènent du dossier du candidat à la remise des clés.

Étudier les dossiers

Vous ne pouvez exiger du candidat et de sa caution, avant la signature, que les pièces justificatives d'une liste fixée par décret, et vous ne pouvez pas imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat (article 22-2 ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). Notre guide pour choisir son locataire liste les pièces autorisées et celles que vous ne pouvez pas demander.

Garantir les loyers

Caution d'un proche, garantie Visale ou assurance contre les loyers impayés : si vous avez souscrit une assurance ou une autre garantie des obligations locatives du locataire, vous ne pouvez pas lui demander en plus une caution, sauf s'il est étudiant ou apprenti (article 22-1). Voir nos guides de la caution solidaire, de la garantie loyers impayés et de la garantie Visale.

Signer le bail

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type ; une notice d'information sur les droits et obligations des parties y est annexée et, en copropriété, vous communiquez au locataire les extraits du règlement qui concernent le logement (article 3). Dans une zone de permis de louer, l'autorisation est jointe au bail (article L635-5 du code de la construction et de l’habitation). Notre guide du contrat de location détaille les clauses.

Faire l'état des lieux d'entrée

À la remise des clés, l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers qu'elles mandatent, et joint au bail ; à défaut, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés par moitié entre vous et le locataire (article 3-2). En meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier s'y ajoutent (article 25-5). Voir notre guide de l'état des lieux.

Après la signature

Après la signature : encaisser, assurer, déclarer

Le bail signé et les clés remises, quatre points restent à régler.

Encaisser le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide (article 22), deux mois pour un meublé (article 25-6) ; il est interdit pour un bail mobilité (fiche Service Public F35323). Notre guide du dépôt de garantie explique quand et comment le rendre.

Assurer le logement

En copropriété, vous êtes tenu de vous assurer contre les risques de responsabilité civile dont vous répondez comme copropriétaire non occupant (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; le locataire s'assure contre les risques locatifs et en justifie à la remise des clés, puis chaque année à votre demande (article 7, g). Voir notre guide pour assurer un logement loué.

Déclarer l'occupation du logement

Avant le 1er juillet de chaque année, vous déclarez à l'administration fiscale à quel titre le logement est occupé et, s'il est loué, l'identité du locataire ; vous en êtes dispensé si rien n'a changé depuis votre dernière déclaration. Elle se fait en ligne si votre résidence principale dispose d'un accès à internet (article 1418 du Code général des impôts).

Déclarer les loyers

Les loyers d'un logement vide sont des revenus fonciers (article 14 du Code général des impôts), imposés au micro-foncier, avec un abattement de 30 %, si vos revenus fonciers bruts de l'année n'excèdent pas 15 000 €, sauf si vous optez pour le régime réel (article 32) ; ceux d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (article 35). Voir nos guides des revenus fonciers et du loueur en meublé non professionnel.

Seul ou accompagné

Louer seul, ou confier la location à un professionnel

Vous pouvez mener vous-même chacune de ces étapes, ou les confier à un professionnel par un mandat, pour la seule mise en location ou pour la gestion complète du bien : voir nos guides du mandat de gestion locative et de l'administrateur de biens. Sa rémunération est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d'état des lieux, partagés avec le locataire : la part du locataire ne peut excéder celle du bailleur, ni un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).

Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : recherche de locataires, organisation des visites, étude des dossiers, rédaction et signature du bail, états des lieux, puis gestion courante. Nos deux formules sont détaillées sur notre page Gestion locative : parlons de votre bien.

Sources

Les sources officielles de cette page

Textes consultés le 30 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.

Vos interlocuteurs

Le service gestion

Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.

Manager, service gestion

Vincent Devauchelle

Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.

Gestion des travauxRédaction des mandats et des baux

Chargé de gestion locative

Anthony Casamayou

Anthony analyse les dossiers des candidats locataires, rédige les baux et réalise les états des lieux.

Analyse des dossiers des locatairesÉtats des lieux

Comptable gestion locative

Véronique Ponsan

Véronique assure le quittancement des loyers, la comptabilité de la gestion locative et la gestion des charges de copropriété.

Quittancement des loyersCharges de copropriété

Vos questions

Vos questions sur la mise en location

Faut-il une autorisation de la mairie pour mettre un logement en location ?

Seulement dans les zones où l'intercommunalité compétente ou la commune a institué la déclaration de mise en location ou le permis de louer (code de la construction et de l'habitation, articles L634-1 et L635-1) ; sans décision notifiée dans le mois qui suit le dépôt de la demande, le silence vaut permis de louer (article L635-4). Dans la métropole bordelaise, ces régimes s'appliquent depuis le 1er janvier 2022 dans certains quartiers, et la carte en ligne de Bordeaux Métropole indique celui de chaque adresse (Bordeaux Métropole, page mise à jour le 2 juin 2026).

Quand faire la déclaration de mise en location dans la métropole bordelaise ?

Après chaque nouvelle mise en location, lors d'un changement de locataire, dans les quinze jours qui suivent la signature du bail ; Bordeaux Métropole envoie un récépissé sous sept jours, dont vous transmettez la copie au locataire. Le bail mobilité et les baux de moins de huit mois ne sont concernés ni par la déclaration ni par le permis de louer (Bordeaux Métropole, page mise à jour le 2 juin 2026).

Que risque un propriétaire qui loue sans permis de louer ?

Une amende de 5 000 € au plus s'il n'a pas déposé de demande, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, et de 15 000 € au plus s'il loue malgré un refus (article L635-7 du code de la construction et de l’habitation). Le bail du locataire n'en est pas affecté (article L635-8). Louer sans la déclaration requise expose à une amende de 5 000 € au plus, sans effet non plus sur le bail (articles L634-4 et L634-3).

Quels documents le propriétaire remet-il au locataire ?

Le bail écrit, établi sur le contrat type, avec sa notice d'information (article 3), le dossier de diagnostic technique (article 3-3), l'état des lieux d'entrée (article 3-2) et, selon les cas, l'inventaire du mobilier (article 25-5), les extraits du règlement de copropriété et l'autorisation de mise en location (article L635-5 du code de la construction et de l’habitation) ou, là où la déclaration s'applique, la copie de son récépissé (Bordeaux Métropole, page mise à jour le 2 juin 2026). Notre guide des obligations du propriétaire bailleur les récapitule.

Peut-on louer son logement pendant les vacances ?

Oui, mais ce n'est plus une location à l'année : un logement meublé offert à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, est un meublé de tourisme, avec ses propres règles. Une résidence principale ne peut être louée ainsi plus de cent vingt jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, et la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à quatre-vingt-dix jours (code du tourisme, article L324-1-1). Voir notre guide du meublé de tourisme.

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Le service gestion de Réal Group vous rappelle pour faire le point : recherche du locataire, bail, états des lieux, gestion complète de votre bien.

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