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Vincent Devauchelle
Vincent est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien et les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Gestion locative
Obligations du propriétaire bailleur : ce que la loi impose
Logement décent, diagnostics, bail écrit, dépôt de garantie, quittance, travaux, congé : voici, moment par moment, ce que la loi impose au propriétaire qui loue un logement, avec le lien vers chaque article et vers nos guides détaillés. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location et suit ces obligations avec vous.
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L'essentiel
Quelles sont les obligations d'un propriétaire bailleur ?
Le propriétaire bailleur doit remettre un logement décent, en bon état, avec un bail écrit conforme au contrat type et le dossier de diagnostic technique, puis assurer au locataire la jouissance paisible du logement et faire les réparations autres que locatives. Il ne peut exiger qu'un dépôt de garantie plafonné, remet gratuitement une quittance au locataire qui la demande, justifie les charges qu'il récupère et ne donne congé que pour le terme du bail, pour un motif prévu par la loi.
- Avant de louer : un logement décent, le dossier de diagnostic technique, et un locataire choisi sans discrimination, sur les seules pièces autorisées.
- À la signature : un bail écrit sur le contrat type, un état des lieux établi contradictoirement et un dépôt de garantie d'un mois au plus en location vide.
- Pendant le bail : la jouissance paisible, les réparations autres que locatives, une quittance gratuite sur demande et des charges justifiées.
- Hors du bail : une assurance de responsabilité civile en copropriété, et une déclaration d'occupation à l'administration fiscale en cas de changement.
- À la fin : un congé pour le terme du bail, motivé et donné six mois avant en location vide, puis la restitution du dépôt de garantie en un ou deux mois.
Gestion locative
Parlons de votre bien
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location : indiquez votre projet et vos coordonnées, le service gestion vous rappelle.
Ce que vous nous confiez
De la rédaction du bail aux états des lieux, de la révision du loyer à la régularisation des charges, le service gestion suit vos obligations de bailleur.
- Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- Nos deux formules de gestion sont détaillées sur notre page Gestion locative.
- Réal Group est membre de l'UNIS, l'Union des syndicats de l'immobilier.
Vous préférez en parler de vive voix ? Appelez-nous au 05 56 81 66 30.
Parlons de votre bien
Premier échange avec le service gestion.
Votre interlocuteur
Vincent Devauchelle
Manager du service gestionRéal Group, agence immobilière à Bordeaux
Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.
Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
- Le suivi des garanties locatives et des contentieux.
Avant de louer
Avant de louer : le logement, les diagnostics, le locataire
Quatre obligations s'imposent avant même la signature du bail, que vous louiez vide ou meublé comme résidence principale.
Un logement décent
Le logement ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité ou la santé, n'est pas infesté de nuisibles et répond à un niveau de performance minimal : en métropole, la classe F au moins depuis 2025 (article 6). Chaque critère est détaillé dans notre guide du logement décent.
Le dossier de diagnostic technique
Fourni par vous et annexé au bail, il comprend notamment, selon le logement, le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des installations d'électricité et de gaz et l'état des risques (article 3-3). Voir nos diagnostics pour louer.
Le choix du locataire
Nul ne peut se voir refuser la location pour un motif discriminatoire (article 1er). Vous ne demandez que les pièces fixées par décret, sans imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant, sous peine d'amende administrative (article 22-2). Voir Choisir son locataire.
Le loyer
Sa fixation est libre, mais le loyer d'un logement classé F ou G ne peut dépasser celui du précédent locataire (article 17). En zone tendue, comme à Bordeaux, le loyer d'un logement reloué ne peut pas non plus, en principe, dépasser le dernier loyer du précédent locataire (analyse de l'ANIL n° 2026-11). À Bordeaux, au 30 octobre 2026, les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026 sont en outre encadrés par des loyers de référence, sauf prolongation (fiche Service Public F36487) : voir l'encadrement des loyers à Bordeaux.
À Bordeaux, dans une partie des secteurs Victoire, Saint-Michel et Belcier, la mise en location exige aussi un permis de louer (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 2 juin 2026) : voir notre page Permis de louer à Bordeaux.
La signature
À la signature : le bail et ce qui l'accompagne
Le contrat de location est établi par écrit, et chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, un contrat conforme à la loi (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Voici ce que vous remettez au locataire, et le guide qui détaille chaque règle.
| Ce que vous remettez | Ce que dit la loi | Notre guide |
|---|---|---|
| Le bail écrit | Établi par écrit, sur un contrat type défini par décret, avec une notice d'information sur les droits et obligations des parties (article 3) | Contrat de location ; Bail meublé |
| En copropriété, les extraits du règlement | Ceux qui concernent la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes et la quote-part de charges du lot (article 3) | Contrat de location |
| L'état des lieux d'entrée | Établi contradictoirement et amiablement, par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au bail (article 3-2) | État des lieux |
| Le dossier de diagnostic technique | Fourni par le bailleur et annexé au bail, à sa signature ou à son renouvellement (article 3-3) | Diagnostics pour louer |
| Le dépôt de garantie | Un mois de loyer hors charges au plus en location vide (article 22), deux mois en meublé (article 25-6) | Dépôt de garantie |
| La caution | Interdite, à peine de nullité, si vous avez souscrit une assurance ou une autre garantie des obligations locatives, sauf pour un étudiant ou un apprenti (article 22-1) | Caution solidaire |
Le locataire, de son côté, s'assure contre les risques locatifs et en justifie lors de la remise des clés, puis chaque année à votre demande (article 7, g) : voir notre guide de l'assurance du logement loué.
Pendant le bail
Pendant le bail : ce que vous devez au locataire
Les obligations du bailleur pendant la location sont fixées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, complété par les règles du loyer, des charges et de la quittance.
La jouissance paisible
Vous assurez au locataire la jouissance paisible du logement et le garantissez des vices ou défauts qui y feraient obstacle ; vous ne vous opposez pas aux aménagements qu'il réalise, s'ils ne transforment pas le logement (article 6, b et d).
L'entretien et les travaux
Vous entretenez le logement en état de servir à l'usage prévu et faites les réparations autres que locatives (article 6, c) ; les travaux se notifient au locataire avant leur début (article 7, e). Voir notre guide du logement décent.
La quittance
Vous transmettez gratuitement une quittance au locataire qui la demande, en distinguant le loyer et les charges ; aucuns frais de gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent lui être facturés (article 21).
Les charges et la révision
Les charges récupérables sont exigibles sur justification, et les provisions sont régularisées chaque année (article 23). Si le bail la prévoit, la révision du loyer intervient chaque année, dans la limite de l'indice de référence des loyers (article 17-1).
Le service gestion de Réal Group assure la révision du loyer et la régularisation des charges des biens qu'il gère : parlons de votre bien.
Les litiges
Si le locataire ne paie pas, ou ne part pas
La clause résolutoire, que tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient obligatoirement (fiche Service Public sur les loyers impayés et l'expulsion), ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24). L'expulsion ne peut ensuite être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, après un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution), et elle est suspendue du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré (article L412-6). Vos actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans, et l'action en révision du loyer un an après la date de révision prévue au bail (article 7-1).
Chaque étape est détaillée dans nos guides : loyer impayé, expulsion d’un locataire et trêve hivernale.
La fin du bail
À la fin du bail : le congé, l'état des lieux, le dépôt
Le bailleur ne met pas fin au bail quand il le souhaite : la loi encadre la date, le préavis et le motif du congé, puis la restitution du dépôt de garantie.
| À la fin du bail | Ce que dit la loi | Notre guide |
|---|---|---|
| Le congé, en location vide | Pour la date d'échéance du bail, avec un préavis de six mois, pour reprendre ou vendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, que le congé indique à peine de nullité (article 15 ; fiche F929) | Contrat de location |
| Le congé, en meublé | Un préavis de trois mois avant l'expiration du contrat, et un refus de renouvellement motivé par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux (article 25-8) | Bail meublé |
| Le locataire âgé | Sauf exceptions, pas de congé sans offre de relogement à un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond (article 15, III) | Contrat de location |
| L'état des lieux de sortie | Établi lors de la restitution des clés, dans les mêmes formes que celui d'entrée (article 3-2) | État des lieux |
| Le dépôt de garantie | Restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes dûment justifiées ; majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (article 22) | Dépôt de garantie |
Un congé justifié frauduleusement par la reprise ou la vente du logement est puni d'une amende pénale de 6 000 € au plus pour une personne physique, et de 30 000 € pour une personne morale (article 15, V).
Hors du bail
Assurance et impôts : deux obligations hors du bail
Deux obligations ne figurent pas dans le bail, mais pèsent sur le propriétaire qui loue.
L'assurance en copropriété
Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe son logement ou non (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Voir notre guide de l'assurance du logement loué.
La déclaration d'occupation
Avant le 1er juillet de chaque année, le propriétaire déclare à l'administration fiscale qui occupe son logement, sauf si rien n'a changé depuis sa dernière déclaration (article 1418 du Code général des impôts). Voir notre note sur cette obligation.
Vous pouvez confier tout ou partie de ces obligations à un gestionnaire : voir nos guides du mandat de gestion locative et de l'administrateur de biens.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 1er (non-discrimination)
- Loi du 6 juillet 1989, article 3 (bail écrit, contrat type, notice, copropriété)
- Loi du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux)
- Loi du 6 juillet 1989, article 3-3 (dossier de diagnostic technique)
- Loi du 6 juillet 1989, article 6 (obligations du bailleur, logement décent)
- Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
- Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription)
- Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé)
- Loi du 6 juillet 1989, article 17 (loyer)
- Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer)
- Loi du 6 juillet 1989, article 20-1 (logement non décent)
- Loi du 6 juillet 1989, article 21 (quittance)
- Loi du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie)
- Loi du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement)
- Loi du 6 juillet 1989, article 22-2 (pièces justificatives)
- Loi du 6 juillet 1989, article 23 (charges récupérables)
- Loi du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire)
- Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie du meublé)
- Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du meublé)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance des copropriétaires)
- Code général des impôts, article 1418 (déclaration d'occupation)
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe (réparations locatives)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L411-1 (décision de justice et commandement)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-6 (trêve hivernale)
- Service Public : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (F929, vérifiée le 1er juin 2026)
- Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire (F31272, vérifiée le 6 août 2026)
- Service Public : Bordeaux, montant du loyer pour un bail d'habitation (F36487, vérifiée le 20 juillet 2026)
- ANIL : encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues (analyse n° 2026-11, à jour au 23 juillet 2026)
- Ville de Bordeaux : le permis de louer à Bordeaux (page mise à jour le 2 juin 2026)
Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur les obligations du bailleur
En copropriété, oui : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le locataire, lui, doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier (article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989).
Oui, sauf si vous avez souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, des obligations locatives : la caution est alors interdite, à peine de nullité, sauf pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Un bailleur personne morale, autre qu'une société civile familiale, ne peut la demander que si elle est apportée par un organisme dont la liste est fixée par décret, ou pour un étudiant non boursier (article 22-1). Voir notre page Caution solidaire en location.
Oui, gratuitement, au locataire qui la demande : elle distingue le loyer et les charges, peut lui être envoyée sous forme dématérialisée avec son accord exprès, et un paiement partiel donne lieu à un reçu (article 21).
Dans un jardin privatif dont le locataire a l'usage exclusif, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes sont des réparations locatives (décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe, I, a), à la charge du locataire (article 7, d).
Pour la date d'échéance du bail (fiche Service Public F929), avec un préavis de six mois en location vide (article 15) et de trois mois en meublé (article 25-8), et seulement pour reprendre le logement, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire à ses obligations.
Cela dépend du manquement : un dépôt de garantie rendu en retard est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 22) ; une pièce interdite exigée d'un candidat expose à une amende administrative de 3 000 € au plus, 15 000 € pour une personne morale (article 22-2) ; un congé frauduleux, à une amende pénale de 6 000 € au plus, 30 000 € pour une personne morale (article 15, V) ; un logement non décent, à une réduction du loyer décidée par le juge (article 20-1). À Bordeaux, louer sans permis de louer dans les secteurs concernés expose à une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 € (Ville de Bordeaux).
Aller plus loin
Louer votre bien, étape par étape
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