Choisir son locataire : pièces autorisées, garant, dossier frauduleux

Vous ne pouvez demander au candidat et à sa caution que les pièces de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015 : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d'activité professionnelle et de ressources. Exiger une autre pièce expose à une amende administrative, et refuser un candidat pour un motif discriminatoire est puni par le Code pénal. Vérifiez enfin l'authenticité des pièces, à commencer par l'avis d'impôt.

• Vous ne pouvez demander au candidat et à sa caution que les pièces de la liste fixée par décret : identité, domicile, activité, ressources.
• Exiger une autre pièce, comme un relevé de compte bancaire, expose à une amende administrative de 3 000 € au plus (15 000 € pour une personne morale).
• Refuser un candidat pour un motif discriminatoire est interdit par la loi du 6 juillet 1989 et puni par le Code pénal.
• Si vous êtes assuré contre les loyers impayés, vous ne pouvez pas demander de caution, sauf à un étudiant ou un apprenti.
• Un avis d'impôt se vérifie en ligne sur impots.gouv.fr, ou par le code 2D-Doc qu'il porte.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 29/10/2026.

La liste des pièces justificatives que le bailleur peut exiger du candidat à la location ou de sa caution, avant d'établir le contrat, est définie par décret en Conseil d'État (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989). C'est le décret du 5 novembre 2015 : la liste des pièces exigibles de chaque candidat figure en son annexe I, celle de sa caution en son annexe II (décret n° 2015-1437, article 1er). Les pièces peuvent être des copies ; elles sont rédigées ou traduites en français, leurs montants convertis en euros, et les originaux doivent pouvoir vous être présentés à votre demande (article 1er).

Une pièce d'identité suffit, et un seul justificatif de domicile ; pour l'activité et les ressources, vous pouvez en demander un ou plusieurs dans la liste (annexe I). Le candidat peut les déposer sur DossierFacile, le téléservice où il réunit les justificatifs autorisés (fiche Service Public sur les justificatifs du futur locataire).

Depuis la loi du 24 mars 2014, l'article 22-2 ne dresse plus de liste de pièces interdites : il renvoie à la liste du décret, et le propriétaire n'a pas le droit d'exiger d'autres justificatifs (fiche Service Public sur les justificatifs du futur locataire). Ne figurent pas, par exemple, dans cette liste : un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, la carte Vitale, une photo d'identité autre que celle de la pièce d'identité, un extrait de casier judiciaire, un dossier médical, un contrat de mariage ou un jugement de divorce, une autorisation de prélèvement automatique (décret, annexe I).

Vous ne pouvez pas non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat (article 22-2). Les manquements à cet article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le préfet, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits (article 22-2).

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du Code pénal (article 1er de la loi du 6 juillet 1989). Ces critères sont notamment l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l'apparence physique, la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, le handicap, l'orientation sexuelle, l'identité de genre, l'âge, les opinions politiques, les activités syndicales et l'appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée (article 225-1 du Code pénal).

Le refus de fournir un bien ou un service fondé sur l'un de ces critères est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 225-2). Devant le juge civil, la personne qui s'estime victime présente des éléments de fait qui laissent supposer une discrimination ; il vous revient alors de prouver que votre décision est justifiée (article 1er). Comparez donc les candidatures sur les pièces de la liste, et gardez-les.

On appelle taux d'effort la part des ressources du candidat que représentera le loyer, charges comprises. Ni la loi du 6 juillet 1989 ni le décret du 5 novembre 2015 n'en fixent de plafond : c'est un repère pour comparer les candidatures, calculé sur les justificatifs de ressources de la liste (décret, annexe I).

Si vous souscrivez une assurance contre les loyers impayés, lisez les conditions de solvabilité que son contrat exige du locataire : ce sont elles qui comptent pour être couvert. Notre page Garantie loyers impayés explique son fonctionnement.

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, des obligations locatives du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Vous ne pouvez pas refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ses pièces sont celles de l'annexe II du décret : identité (ou, pour une personne morale, extrait K bis ou statuts et identité de son représentant), un seul justificatif de domicile, justificatifs d'activité et de ressources (décret, annexe II).

Visale est une caution locative gratuite accordée par Action Logement : en cas d'impayés ou de dégradations, Action Logement paie d'abord le bailleur, puis se fait rembourser par le locataire. La demande doit être faite avant la signature du bail ; le locataire vous remet son visa, et une proposition d'acte de cautionnement est créée, que vous validez. Le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres de la même famille, et les plafonds de loyer varient selon le profil du locataire et la commune (fiche Service Public sur la garantie Visale).

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 1er (refus discriminatoire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement)
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-2 (pièces justificatives, amende)
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, article 1er
• Décret n° 2015-1437, annexe I (pièces du candidat)
• Décret n° 2015-1437, annexe II (pièces de la caution)
• Code pénal, article 225-1 (discrimination)
• Code pénal, article 225-2 (peines)
• Service Public : justificatifs du futur locataire (F1169, vérifiée le 10 avril 2025)
• Service Public : garantie Visale (F33453, vérifiée le 23 janvier 2026)
• Ministère de l'Économie : authenticité des justificatifs de revenus (page consultée le 29 octobre 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 29 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.