Travaux dans un logement loué : préavis, accès

Oui : le locataire doit permettre l'accès pour préparer et exécuter les travaux d'amélioration, ceux nécessaires à l'entretien normal, ceux d'amélioration de la performance énergétique et ceux qui rendent le logement décent. Avant le début, vous lui notifiez leur nature et leurs modalités, en main propre ou par lettre recommandée ; sans son accord exprès, rien le samedi, le dimanche ou un jour férié, et au-delà de 21 jours de réparations le loyer est diminué à proportion de ce dont le locataire est privé.

• Le locataire doit permettre l'accès pour les travaux d'amélioration, d'entretien normal, de performance énergétique et de mise en décence.
• Avant le début, une notification, remise en main propre ou envoyée en recommandé avec avis de réception, précise leur nature et leurs modalités.
• Sans l'accord exprès du locataire, aucun travail ne peut être réalisé le samedi, le dimanche ni un jour férié.
• Au-delà de 21 jours de réparations, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé.
• Des travaux abusifs, vexatoires, non conformes à la notification, ou qui rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser, peuvent être interdits par le juge.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le locataire est tenu « de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution » de quatre catégories de travaux (article 7, e, de la loi du 6 juillet 1989). Les réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail s'y ajoutent : il « doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent » (article 1724 du Code civil).

L'obligation a une limite : le bailleur ne peut pas, pendant la durée du bail, changer la forme du logement loué (article 1723 du Code civil). Vous restez tenu de faire toutes les réparations autres que locatives (article 6, c) ; l'entretien courant et les menues réparations restent au locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d). Une clause expresse peut mettre des travaux à sa charge en contrepartie d'une imputation sur le loyer, à condition que le logement soit déjà décent (article 6, a).

Ces règles valent pour la résidence principale louée vide ou meublée (article 25-3) et pour le bail mobilité (article 25-12). En copropriété, les travaux supposant un accès aux parties privatives sont notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) : transmettez sans attendre au locataire.

« Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » (article 7, e). Service Public détaille son contenu : la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès) (fiche Service Public F1857).

Quel préavis ? L'article 7, e, ne fixe aucun délai minimal entre la notification et le début du chantier. Plus les travaux sont lourds, plus le locataire doit avoir le temps de s'organiser : c'est notre conseil, non une règle de durée.

Un cas particulier : la loi du 12 juillet 1967

L'article 7, e, réserve le respect de la loi n° 67-561, qui vise les travaux destinés à adapter le logement à des normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort (article 1er). Lorsque ces travaux n'affectent que le logement du locataire, vous lui notifiez votre intention par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception ; s'il veut s'y opposer pour un motif sérieux et légitime, il dispose de deux mois à compter de la réception pour saisir le juge, et il ne peut en aucun cas interdire l'accès (article 2). Les chapitres du décret n° 68-976 qui fixaient ces normes ont été abrogés en 2002 : à notre lecture, le champ de cette procédure est devenu incertain, et un avis juridique est utile avant de s'y fonder.

« Si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé » (article 1724 du Code civil). L'article 7, e, rend ces dispositions applicables aux travaux qu'il vise, sous réserve de la loi du 12 juillet 1967. La clause qui interdit au locataire de demander une indemnité pour des travaux de plus de vingt et un jours est réputée non écrite (article 4, r).

Le texte ne fixe ni barème, ni point de départ. Il raisonne sur « le temps » de la privation, sans retrancher les vingt et un premiers jours, et Service Public parle d'une baisse « proportionnelle à la durée des travaux » (fiche Service Public F1857) : nous comprenons qu'elle porte sur toute leur durée, et non sur les seuls jours au-delà du vingt et unième, mais aucun arrêt que nous ayons lu ne tranche ce point. La notice d'information jointe aux baux réserve cette baisse aux travaux qui durent plus de vingt et un jours « et affectent l'utilisation du logement » (arrêté du 9 octobre 2026, annexe, 2.2). À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection tranche (fiche Service Public F1857). Jusqu'au vingt et unième jour inclus, l'article 1724 ne prévoit pas de diminution.

« Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail » (article 1724 du Code civil). C'est au juge qu'il le demande (fiche Service Public F1857).

Aucun texte que nous ayons consulté n'impose de reloger le locataire pendant des travaux ordinaires. Les décisions recensées par l'ANIL pour des logements non décents ne sont pas unanimes : pour certaines, « aucune disposition de la loi n'oblige le bailleur à fournir au locataire un autre logement » (cours d'appel de Besançon, 16 décembre 2003, et d'Angers, 28 février 2006) ; d'autres accordent le relogement pendant les travaux (cours d'appel de Paris, 27 janvier 2005, et de Versailles, 10 novembre 2009).

La règle n'est plus la même avec une décision de l'administration : en cas d'interdiction temporaire d'habiter, ou si les travaux prescrits rendent l'immeuble temporairement inhabitable, le propriétaire doit assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins (article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation).

Les travaux d'énergie relèvent à la fois de l'accès dû au bailleur et de la décence du logement. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si un changement de chauffage, la pose de doubles vitrages et d'une ventilation mécanique étaient des travaux d'amélioration de la performance énergétique, « ce qui interdisait » aux locataires « de s'opposer à leur exécution » (Cass. 3e civ., 9 avril 2014, n° 12-35.313).

Le locataire peut, de son côté, réaliser à ses frais des travaux de rénovation énergétique, dans la liste fixée par décret, sur demande écrite en recommandé avec avis de réception ; sans réponse dans les deux mois de sa réception, la demande vaut acceptation (article 7, f). Notre guide passoire thermique en location détaille le calendrier, celui des aides à la rénovation les financements, et celui des travaux déductibles des revenus fonciers leur traitement fiscal.

Pour les travaux de l'article 7, e, le locataire ne peut pas refuser l'accès de sa seule initiative ; il peut en revanche demander au juge d'interdire ou d'interrompre des travaux abusifs, vexatoires, non conformes à la notification, ou qui rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser. Le propriétaire ne peut pas, lui, passer outre et entrer : il doit avoir l'autorisation du locataire, y compris avec un double des clés (fiche Service Public F12244).

Le recours passe donc par le juge. Dans l'affaire jugée en 2014, le bailleur avait obtenu, face à l'opposition des locataires, une ordonnance sur requête l'autorisant à réaliser les travaux en leur absence, au visa de l'article 1724 et de l'article 7, e ; la cour d'appel avait fait droit en partie à la demande de rétractation des locataires, et la Cour de cassation a cassé cet arrêt (Cass. 3e civ., 9 avril 2014, n° 12-35.313). Le juge des contentieux de la protection connaît des litiges nés d'un bail d'habitation (article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire) ; en référé, il peut ordonner les mesures qu'impose un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile).

Si c'est vous qui tardez, Service Public rappelle que le locataire doit continuer à payer le loyer et vous mettre en demeure ; deux mois après, il peut saisir la commission de conciliation ou le conciliateur de justice, étape obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € au plus. Le juge peut vous contraindre aux travaux, autoriser le locataire à les faire et vous charger de le rembourser, et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (fiche Service Public F31699). Selon la note de jurisprudence de l’ANIL, le juge admet une exception au paiement du loyer lorsque le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux, ou lorsque les lieux sont jugés inhabitables.

Dans le site patrimonial remarquable de Bordeaux, dont le périmètre a été modifié en 2019 (arrêté du 14 février 2019), « les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis » passent par une autorisation préalable (article L632-1 du code du patrimoine), subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (article L632-2). Vérifiez l'adresse sur le plan et, pour une façade, une toiture ou des menuiseries extérieures, tenez compte du temps de cette autorisation avant d'annoncer une date au locataire. Les contraintes architecturales ou patrimoniales sont aussi l'une des limites au pouvoir du juge d'ordonner les travaux d'énergie (article 20-1).

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux réparations (article 20). En Gironde, la direction départementale des territoires et de la mer en assure le secrétariat, et son intervention est gratuite (préfecture de la Gironde). Les juristes de l'ADIL de la Gironde délivrent un conseil neutre et gratuit ; son agence est à Pessac, 4 rue Gustave Hertz.

Le service gestion de Réal Group conseille les propriétaires sur les aménagements et les travaux à prévoir, et assure le suivi des travaux et des interventions techniques, en lien avec le locataire. Parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (d, e, f : réparations locatives, accès et notification, transformations)
• Loi du 6 juillet 1989, article 6 (obligations du bailleur, décence énergétique)
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (r : indemnité pour travaux de plus de vingt et un jours)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision et majoration du loyer)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20-1 (mise en conformité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 23-1 (contribution du locataire)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (logements meublés)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-9 (logement meublé : travaux d'amélioration et loyer)
• Arrêté du 9 octobre 2026 : notice d'information jointe aux baux (2.2, travaux)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Code civil, article 1723 (forme de la chose louée)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9 (notification des travaux aux copropriétaires)
• Loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, article 1er
• Loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, article 2
• Décret n° 68-976 du 9 novembre 1968 (état des articles)
• Code de la construction et de l'habitation, article L521-3-1 (hébergement des occupants)
• Code du patrimoine, article L632-1 (site patrimonial remarquable)
• Code du patrimoine, article L632-2 (accord de l'architecte des Bâtiments de France)
• Code de procédure civile, article 835 (référé)
• Code de l'organisation judiciaire, article L213-4-4 (juge des contentieux de la protection)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 avril 2014, n° 12-35.313
• Arrêté du 14 février 2019 portant modification du périmètre du site patrimonial remarquable de Bordeaux
• Service Public : droit de visite et travaux (F1857, vérifiée le 28 mai 2025)
• Service Public : travaux à la charge du propriétaire (F31699, vérifiée le 28 mai 2025)
• Service Public : double des clés (F12244, vérifiée le 25 août 2025)
• ANIL : note de jurisprudence sur le logement décent
• ANIL : contribution du locataire au partage des économies de charges
• Préfecture de la Gironde : commission départementale de conciliation
• ADIL de la Gironde

Textes consultés sur Légifrance et les sites officiels le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.