Droit de visite du propriétaire : règles, limites

Non, pas de droit général : le logement loué est le domicile du locataire, et le propriétaire n'y entre pas sans son accord. Le locataire doit toutefois permettre l'accès pour préparer et exécuter certains travaux, après une notification, et le bail peut prévoir des visites en vue de la vente ou de la relocation, hors jours fériés et dans la limite de deux heures les jours ouvrables.

• Aucun texte que nous ayons consulté ne prévoit de visite annuelle de contrôle : elle suppose l'accord du locataire, à une date convenue.
• Pour vendre ou relouer, une clause du bail peut prévoir des visites, mais ni les jours fériés, ni plus de deux heures les jours ouvrables.
• Pour des travaux, le locataire doit permettre l'accès après une notification ; le samedi, le dimanche et les jours fériés, il faut son accord exprès.
• Un double des clés ne donne pas le droit d'entrer : Service Public exige l'autorisation du locataire, même en cas d'urgence.
• Entrer sans autorisation ouvre droit à réparation ; s'introduire par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est un délit.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

« Il ne s'agit pas d'un droit de visite à proprement parler, mais plutôt d'un droit d'accès applicable lorsque les circonstances l'exigent » : Service Public résume ainsi la situation (fiche Service Public F1857). Le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (article 6, b, de la loi du 6 juillet 1989 ; article 1719, 3°, du Code civil), et chacun a droit au respect de sa vie privée (article 9 du Code civil). La réponse dépend donc du motif de la visite ; voici les cas les plus courants.

Ces règles sont celles de la résidence principale louée vide (article 2). Les articles 4, 6 et 7 s'appliquent aussi au logement meublé (article 25-3) et au bail mobilité (article 25-12). Pour une autre location, saisonnière par exemple, le bail et le Code civil décident : cette page ne s'y applique pas telle quelle.

Aucun texte que nous ayons consulté, ni la loi du 6 juillet 1989, ni le Code civil, ni le contrat type de location, ne donne au propriétaire le droit de contrôler le logement à intervalles réguliers, une fois par an ou à une autre fréquence. La notice d'information jointe aux baux va dans le même sens : le bailleur « n'a pas le droit d'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, départ du locataire…) », ni « de pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire » (arrêté du 9 octobre 2026, annexe, 2.1). La visite reste possible si le locataire l'accepte : indiquez le motif, proposez une date et une durée.

Une clause qui imposerait un contrôle périodique risque d'être écartée. Pour la location meublée non saisonnière, la Commission des clauses abusives a estimé abusives des clauses obligeant le locataire à laisser visiter le logement par le gérant « au moins une fois par trimestre pour s'assurer de l'état de celui-ci », et recommande d'éliminer celles qui l'obligent à laisser visiter le bien « soit sans nécessité, soit, en cas de nécessité, sans avertissement préalable, sauf urgence » (recommandation n° 13-01). Pour les locations d'habitation, elle range parmi les clauses illicites celle qui prévoit un « accès permanent au bailleur pour quelque motif que ce soit » (recommandation n° 00-01, annexe 1). La Commission recommande ; seul un juge écarte une clause.

Pour un point précis, une visite n'est pas la seule voie. L'entretien annuel de la chaudière, par exemple, se vérifie sur l'attestation remise par le professionnel : voir notre guide de l'entretien de la chaudière.

Est réputée non écrite la clause qui oblige le locataire, « en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables » (article 4, a). Le bail peut donc prévoir des visites dans ces limites : elles peuvent alors avoir lieu après que le locataire ou le propriétaire a donné congé (fiche Service Public F1857). L'ANIL rattache elle aussi ce droit à une clause du contrat. Sans clause, nous en déduisons que les visites dépendent de l'accord du locataire.

Une clause peut être trop large tout en respectant ces limites. La Commission des clauses abusives recommande d'éliminer celles qui fixent, en cas de congé, « des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires », et celles qui prévoient des indemnités disproportionnées en cas de manquement (recommandation n° 00-01, points 5 et 6). Selon l'analyse publiée par la Commission, un tribunal a jugé conforme à l'article 4, a, une clause limitée à deux heures par jour ouvrable, mais abusive en ce qu'elle permettait au bailleur d'imposer le créneau de 17 h à 19 h à défaut d'accord (jugement du 4 novembre 2013, analyse 8).

Si vous vendez, l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire dont le bail est authentique ou a date certaine (article 1743 du Code civil) : la vente d'un logement occupé ne suppose pas un congé, et les visites restent soumises aux mêmes limites.

Le locataire doit « permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution » des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal du logement, des travaux d'amélioration de la performance énergétique et de ceux qui rendent le logement décent (article 7, e). Une réparation urgente doit aussi être supportée, « quelque incommodité » qu'elle cause (article 1724 du Code civil).

Avant le début des travaux, vous informez le locataire de leur nature et de leurs modalités, par une notification remise en main propre ou envoyée en recommandé avec avis de réception ; sans son accord exprès, aucun travail le samedi, le dimanche ou un jour férié (article 7, e). Notre guide des travaux dans un logement loué détaille la notification, le calendrier et la baisse du loyer au-delà de 21 jours.

Le propriétaire peut conserver un double des clés, mais « il n'a pas le droit d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire », « même en cas d'urgence (par exemple, un dégât des eaux) », précise Service Public (fiche Service Public F12244). Le locataire peut aussi changer la serrure en cours de bail, à condition de remettre la porte à son état initial en partant (même fiche).

Ce que le propriétaire risque

Au pénal, « l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet », est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 226-4 du Code pénal). Le texte vise ces moyens ; Service Public indique que le locataire peut porter plainte pour violation de domicile si le propriétaire entre sans son accord (fiche Service Public F12244).

Au civil, l'absence d'intention de nuire ne suffit pas à écarter la réparation. Une bailleuse avait fait visiter un appartement à un candidat à la location quatre jours après la conclusion du bail, sans avertir la locataire et alors que le logement était vide d'occupation ; la cour d'appel n'y avait vu aucune faute. La Cour de cassation a censuré cette décision sur ce point : « l'atteinte au respect de la vie privée ouvre droit à réparation » (Cass. 3e civ., 25 février 2004, n° 02-18.081). L'ANIL en conclut que le locataire n'a pas à prouver une faute du bailleur.

En cas d'urgence réelle

Notre conseil : appelez le locataire ; s'il est injoignable, faites couper l'alimentation d'eau ou d'énergie depuis les installations communes si vous y avez accès, prévenez le syndic et, en cas de danger, les secours. Le Code pénal écarte la responsabilité de celui qui accomplit un acte nécessaire face à un danger actuel ou imminent, sauf disproportion (article 122-7) : c'est une appréciation du juge, non une autorisation d'entrer. Notre guide du dégât des eaux en location détaille la marche à suivre.

Les juristes de l'ADIL de la Gironde délivrent un conseil neutre et gratuit sur les questions de logement, au locataire comme au propriétaire ; son agence est à Pessac, 4 rue Gustave Hertz.

Dans les logements qu'il gère, à Bordeaux et en Gironde, le service gestion de Réal Group reste le seul interlocuteur du propriétaire comme du locataire, de la mise en location à l'anticipation de la relocation. Parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites : a, visites ; g, résiliation de plein droit ; i, pénalités)
• Loi du 6 juillet 1989, article 6 (b : jouissance paisible)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (e : accès pour travaux et notification)
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 (champ d'application)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (logements meublés)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Code civil, article 9 (respect de la vie privée)
• Code civil, article 1719 (jouissance paisible)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Code civil, article 1743 (vente du bien loué)
• Code pénal, article 226-4 (violation de domicile)
• Code pénal, article 122-7 (état de nécessité)
• Code de procédure civile, article 835 (référé)
• Code de l'organisation judiciaire, article L213-4-4 (juge des contentieux de la protection)
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location
• Arrêté du 9 octobre 2026 : notice d'information jointe aux baux (2.1, usage du logement ; 2.3, nuisibles)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 février 2004, n° 02-18.081
• Service Public : droit de visite du logement (F1857, vérifiée le 28 mai 2025)
• Service Public : double des clés (F12244, vérifiée le 25 août 2025)
• ANIL : fin de bail en location vide
• ANIL : note sur l'arrêt du 25 février 2004
• Commission des clauses abusives : recommandation n° 13-01, location non saisonnière de logement meublé (6 juin 2013)
• Commission des clauses abusives : recommandation n° 00-01, location de locaux à usage d'habitation (17 février 2000)
• Commission des clauses abusives : analyse du jugement du 4 novembre 2013, bail d'habitation
• ADIL de la Gironde

Textes consultés sur Légifrance et les sites officiels le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.