Dégât des eaux en location : la marche à suivre

Faites d'abord arrêter et réparer la fuite ; chacun prévient ensuite son assureur, au plus tard dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Dans un immeuble d'habitation, jusqu'à 5 000 € hors taxes de dommages matériels, la convention IRSI confie le dossier à un seul assureur, selon Service Public ; la remise en état attend son accord, et le locataire continue en principe de payer son loyer.

• Réparer la fuite est une mesure d'urgence, qui n'empêche pas l'indemnisation ; la remise en état attend l'accord de l'assureur.
• Chacun déclare dans le délai du contrat, cinq jours ouvrés au moins ; une déchéance pour retard suppose une clause et un préjudice pour l'assureur.
• Selon Service Public, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire jusqu'à 5 000 € hors taxes : sans recours jusqu'à 1 600 €, avec expertise et recours au-delà.
• La réparation de la cause revient au locataire, au bailleur ou au syndicat, selon l'origine ; selon l'INC, la convention IRSI ne la compte pas dans la recherche de fuite.
• Le locataire continue en principe de payer son loyer ; vous devez agir, même si le sinistre vient des parties communes, sans le renvoyer vers les assureurs.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Chacun déclare à son propre assureur : le locataire à celui de son assurance habitation (fiche Service Public F1352), le propriétaire à celui de son contrat (fiche Service Public F2027), et le syndic à l'assureur de l'immeuble si le sinistre prend naissance dans les parties communes (fiche Service Public F2027). Hors copropriété, c'est à l'occupant de chercher un professionnel pour la recherche de fuite, de le payer, puis de demander le remboursement à son assureur (fiche Service Public F1352).

La réparation suit la cause. Sont des réparations locatives l'entretien courant et les menues réparations « consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (décret n° 87-712, article 1er), dont le remplacement des joints de canalisations, des clapets et presse-étoupes des robinets, des joints et flotteurs de chasse d'eau, des flexibles de douche (annexe, IV), sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d, de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire répond des dégradations survenues pendant le contrat, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, c). Vous faites les réparations autres que locatives (article 6, c). Le syndicat répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

La convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) est un accord entre compagnies d'assurance, qui simplifie la gestion des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles d'habitation lorsque les dommages matériels n'excèdent pas 5 000 € hors taxes (fiche Service Public F2027). Elle prévoit la désignation d'un seul assureur pour chacune de ces missions : la gestion du dossier, la « recherche et réparation de fuite », le versement de l'indemnisation (fiche Service Public F2027).

Elle ne s'applique pas aux chambres d'hôtel et d'hôtes, aux sinistres dont l'origine est extérieure à l'immeuble (intempéries, inondations, catastrophe naturelle), ni aux dommages au-delà de 5 000 € hors taxes (fiche Service Public F2027). Selon la présentation de l’Institut national de la consommation (4 juin 2018, à la mise en place de la convention), elle suppose au moins deux assureurs adhérents en cause et une origine située dans l'immeuble ou dans un immeuble mitoyen ou voisin, et le coût de la réparation de la cause est exclu de la recherche de fuite. Nous n'avons pas trouvé le texte intégral de la convention sur les sites officiels consultés : demandez à votre assureur les règles applicables à votre sinistre.

Cette convention organise les rapports entre assureurs : à notre lecture, elle ne modifie pas vos obligations de bailleur (voyez l'arrêt présenté plus bas).

N'engagez pas les travaux de remise en état, peinture, sols, plafonds, mobilier, sans l'accord de l'assureur : lui ou l'expert doit pouvoir constater les dégâts, et, à défaut, le remboursement peut être réduit ou refusé (fiche Service Public F1352). Vous pouvez faire établir des devis avant le passage de l'expert, et il faut conserver les objets endommagés (fiche Service Public F1352).

Un dégât des eaux n'entraîne pas automatiquement une expertise : l'assureur en décide, en général si le dommage dépasse 1 600 € (fiche Service Public F1352). Vous pouvez demander une copie du rapport ; la loi n'impose pas de la transmettre, mais la profession s'est engagée à le faire (fiche Service Public F1352). Si l'assureur maintient un refus ou une réduction, il doit vous informer de la possibilité de saisir le Médiateur de l'assurance ; vous pouvez aussi saisir la justice (fiche Service Public F1352).

Pour les travaux eux-mêmes, le locataire doit permettre l'accès au logement, après une notification de travaux, et aucun travail ne peut être réalisé le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès (article 7, e). Notre guide des travaux dans un logement loué détaille ces règles.

Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer (fiche Service Public F31699). Selon la note de jurisprudence de l’ANIL, le juge admet une exception lorsque le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux, ou lorsque les lieux sont jugés inhabitables. C'est le juge, saisi après une mise en demeure, qui peut contraindre le bailleur aux travaux et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (fiche Service Public F31699).

Vous devez assurer au locataire la jouissance paisible du logement (article 6, b) et y faire les réparations autres que locatives (article 6, c), y compris lorsque l'eau vient d'ailleurs. Dans une affaire de salle de bains endommagée par un dégât des eaux venu des parties communes, pour un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, le bailleur soutenait qu'il revenait au locataire d'actionner son assureur ou celui de l'immeuble. La Cour de cassation a rejeté ce raisonnement : « il incombe au bailleur d'accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires », « sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes » ni « renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété » (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-12.347 ; commentaire de l’ANIL).

Si les réparations durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé ; si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille, il peut faire résilier le bail (article 1724 du Code civil).

Sur la métropole, la Régie de L’Eau Bordeaux Métropole tient un service d'urgence joignable 24 heures sur 24 pour une fuite constatée sur le réseau public ; ce numéro n'est pas fait pour une fuite sur le réseau privé, après compteur, qui relève des conseils de son site. Pour la facture d'eau après une fuite, voyez notre guide fuite d'eau, chauffe-eau, WC.

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux réparations (article 20 de la loi du 6 juillet 1989) ; en Gironde, la direction départementale des territoires et de la mer en assure le secrétariat, et son intervention est gratuite (préfecture de la Gironde). Les juristes de l'ADIL de la Gironde délivrent un conseil neutre et gratuit ; son agence est à Pessac, 4 rue Gustave Hertz.

La gestion des sinistres fait partie de nos deux formules de gestion locative : comprise dans la formule Complète, facturée à l'usage dans la formule À la carte. Confiez-nous la gestion de votre bien : vous gardez un seul interlocuteur, pour vous comme pour votre locataire.

• Code des assurances, article L113-2 (déclaration du sinistre)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (b : jouissance paisible ; c : réparations)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (c, d, e, g)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er (réparations locatives)
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe (liste des réparations locatives)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance des copropriétaires)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 (responsabilité du syndicat)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 septembre 2021, n° 20-12.347
• Service Public : assurance dégâts des eaux (F1352, vérifiée le 25 juillet 2025)
• Service Public : assurance de la copropriété et convention IRSI (F2027, vérifiée le 22 juillet 2025)
• Service Public : double des clés (F12244, vérifiée le 25 août 2025)
• Service Public : travaux à la charge du propriétaire (F31699, vérifiée le 28 mai 2025)
• Service Public : assurance habitation du locataire (F31300, vérifiée le 16 avril 2025)
• Institut national de la consommation : les conventions de règlement des sinistres entre assureurs (4 juin 2018)
• ANIL : dégât des eaux et jouissance paisible
• ANIL : note de jurisprudence sur le logement décent (paiement du loyer et logement inhabitable)
• Régie de L'Eau Bordeaux Métropole : alerte fuite
• Préfecture de la Gironde : commission départementale de conciliation
• ADIL de la Gironde

Textes consultés sur Légifrance et les sites officiels le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Les garanties, les franchises et les délais d'indemnisation dépendent de chaque contrat d'assurance. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat ou de votre assureur.