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Vincent Devauchelle
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Réal Group · Gestion locative
Travaux déductibles des revenus fonciers : la liste
- La règle
- Ce qui se déduit
- Ce qui ne se déduit pas
- La rénovation énergétique
- La déclaration
- Les autres charges
Réparer une toiture se déduit de vos loyers, ajouter un étage non. Voici, d'après le BOFiP, les travaux déductibles de vos revenus fonciers, ceux qui ne le sont pas, le cas de la rénovation énergétique et la façon de les déclarer, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location.
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L'essentiel
Quels travaux peut-on déduire de ses revenus fonciers ?
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les dépenses de réparation, d'entretien et, pour un logement, d'amélioration que vous avez payées dans l'année ; les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne se déduisent pas. Au micro-foncier, vous ne déduisez aucune dépense de travaux : l'abattement de 30 % en tient lieu.
- Les dépenses de réparation et d'entretien se déduisent, que le bien soit un logement ou un local professionnel.
- Les dépenses d'amélioration se déduisent pour un logement ; pour un local professionnel, seulement l'amiante et l'accueil des personnes handicapées.
- Construction, reconstruction et agrandissement ne se déduisent pas, pas plus que les travaux qui en sont indissociables.
- Une dépense de travaux se déduit l'année de son paiement, au seul régime réel, facture à l'appui.
- Une rénovation qui sort un logement des classes E, F ou G peut, sur option, porter le déficit imputable jusqu'à 21 400 € par an, à concurrence de ces dépenses payées jusqu'à fin 2027.
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Ce que vous nous confiez
Du suivi des travaux à l'assistance pour la déclaration de vos revenus fonciers, le service gestion assure le suivi de votre bien.
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- Un seul interlocuteur, pour le propriétaire comme pour le locataire.
- La révision du loyer et la régularisation des charges sont comprises dans nos deux formules de gestion.
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Vincent Devauchelle
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Vincent Devauchelle dirige le service gestion de Réal Group. C’est votre contact pour la mise en location, la gestion complète de votre bien ou les arbitrages liés à votre patrimoine.
Ce qu’il suit pour vous
- La gestion des travaux.
- La rédaction des mandats et des baux.
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La règle
Trois catégories de travaux, deux traitements
L'article 31, I, 1°, du code général des impôts permet de déduire les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire (a) et les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (b). Le BOFiP en tire trois catégories (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 1), et c'est la nature et l'importance des travaux, plutôt que leur coût, qui séparent l'amélioration de la construction (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 130).
| Catégorie | Définition du BOFiP | Logement loué | Local professionnel ou commercial |
|---|---|---|---|
| Réparation et entretien | Maintenir ou remettre l'immeuble en bon état, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial | Déductible | Déductible |
| Amélioration | Apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure | Déductible | Non, sauf amiante et accueil des personnes handicapées |
| Construction, reconstruction, agrandissement | Modifier de façon importante le gros œuvre, reconstruire l'intérieur ou accroître le volume ou la surface habitable | Non déductible | Non déductible |
Dans un logement, la distinction entre réparation et amélioration change donc peu de choses, puisque les deux se déduisent : la frontière qui compte est celle de la construction et de l'agrandissement. Ces règles valent au régime réel. Au micro-foncier, vous ne pouvez déduire ni vos travaux ni vos autres charges (fiche Service Public F1991) ; notre guide du micro-foncier détaille ce régime.
Ce qui se déduit
Les travaux déductibles, exemples à l'appui
Voici les exemples que donne le BOFiP, souvent tirés de décisions du Conseil d'État ou de réponses ministérielles. Ils éclairent la règle sans la remplacer : chaque chantier s'apprécie sur ses factures et ses devis.
| Travaux | Nature | BOFiP |
|---|---|---|
| Remise en état de la toiture, ravalement, crépissage des murs, peintures extérieures | Réparation | § 50 |
| Remise en état des canalisations ou de l'installation électrique | Réparation | § 50 |
| Remplacement de la chaudière du chauffage central | Réparation | § 50 |
| Mise aux normes d'un ascenseur, remplacement d'un ascenseur vétuste | Réparation | § 50 |
| Remise en état d'une cuisine aménagée, sans l'électroménager | Réparation | § 50 |
| Remise en état après une catastrophe naturelle, pour la part restant à votre charge | Réparation | § 50 |
| Traitement du bois contre les termites ou les capricornes | Entretien | § 40 |
| Recherche d'amiante et diagnostics obligatoires : plomb, gaz, électricité, performance énergétique, risques | Entretien | § 40 |
| Part du contrat d'entretien d'un ascenseur restant à votre charge | Entretien | § 40 |
| Chauffage central, salle d'eau, cuisine, tout-à-l'égout, ascenseur : installation initiale ou remplacement par un équipement mieux adapté | Amélioration, logement | § 70 |
| Cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu, électroménager intégré compris, s'il est prévu au bail ou par avenant | Amélioration, logement | § 70 |
| Réfection de l'électricité et nouveaux sanitaires, sans gain de volume ni de surface habitable | Amélioration, logement | § 100 |
| Agrandissement des fenêtres et pose de persiennes | Amélioration, logement | § 100 |
| Déplacement de cloisons pour créer une salle d'eau, sur une partie du logement | Amélioration, logement | § 140 |
| Mise en conformité des canalisations en plomb | Amélioration, logement | § 100 |
| Enlèvement, fixation ou encoffrement de matériaux contenant de l'amiante | Amélioration, logement ou local professionnel | § 100 ; § 160 |
Le remplacement d'un équipement obsolète par un équipement plus moderne reste une réparation ; si vous ajoutez des éléments nouveaux, l'opération devient une amélioration (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 30). Les honoraires d'architecte qui accompagnent des travaux déductibles se déduisent avec eux (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 110).
Ce qui ne se déduit pas
Les dépenses qui ne se déduisent pas
Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont des dépenses d'investissement : ils augmentent la valeur de l'immeuble, et le revenu foncier ne les supporte pas (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 180 et 190). D'autres dépenses sont écartées pour des raisons propres.
| Dépense | Pourquoi | BOFiP ou texte |
|---|---|---|
| Travaux qui accroissent le volume ou la surface habitable | Agrandissement | § 110 |
| Aménagement en logement de combles, d'un garage ou d'une remise qui n'étaient pas habitables | Assimilé à une construction | § 110 |
| Transformation de bureaux ou d'un local d'activité en logement | Assimilée à une construction, sauf immeuble d'habitation à l'origine, temporairement affecté à un autre usage | § 90 et 150 |
| Démolition en vue de reconstruire, reconstruction d'un immeuble démoli | Reconstruction | § 110 |
| Restructuration complète après démolition intérieure, surtout si le nombre de logements augmente | Équivaut à une reconstruction | § 110 et 140 |
| Modification importante du gros œuvre, comme un chaînage de consolidation | Reconstruction | § 110 et 150 |
| Réfection de la toiture à la suite de la construction d'un étage | Indissociable d'un agrandissement | § 270 |
| Réparations locatives que vous payez à la place du locataire | Elles lui incombent ; trois exceptions | § 30 à 70 |
| Remplacement des appareils électroménagers lors de la remise en état d'une cuisine | Dépense d'investissement | § 50 et 70 |
| Votre propre main-d'œuvre, si vous réalisez les travaux vous-même ; le prix des matériaux reste déductible | Travail personnel non pris en compte | § 140 |
| Dépenses qui vous ont ouvert le crédit d'impôt de l'article 200 quater ou 200 quater A | Exclues par la loi | Article 31, I, 1°, b |
| Travaux retenus pour une réduction d'impôt Pinel ou Malraux | Pas de double avantage | § 90 |
| Travaux compris dans le prix d'une vente d'immeuble à rénover | Élément du prix d'acquisition | § 25 |
| Amélioration d'un local professionnel ou commercial, hors amiante et accueil des personnes handicapées | Réservée aux logements | § 110 et 140 |
Trois exceptions rendent déductibles des réparations locatives : celles dues à la vétusté ou à la force majeure, celles engagées pour faciliter la location, et les charges récupérables que vous n'avez pas pu récupérer au 31 décembre de l'année du départ du locataire (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 30 à 70). Une dépense de construction, d'agrandissement ou d'amélioration non déduite peut, à la revente, majorer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value immobilière (article 150 VB, II, 4°).
Les cas limites
Quatre situations où la frontière se discute
La qualification des travaux est une question de fait, que l'administration apprécie sur les devis, les factures et les plans.
Un chantier qui mêle tous les travaux
Si les travaux sont dissociables, chaque catégorie suit sa règle ; s'ils ne le sont pas, l'ensemble s'apprécie globalement, et l'amélioration liée à un agrandissement n'est pas déductible (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 240 et 250). Des devis séparés aident à la démonstration.
Un logement pas encore loué
Vous pouvez déclarer les dépenses payées pour un bien mis en location après les travaux, en indiquant votre intention de le louer nu. Il faut ensuite le louer aussitôt, ou prouver vos démarches ; sinon, le déficit peut être remis en cause (impots.gouv.fr).
Un logement que vous reprenez
Le propriétaire qui reprend un appartement pour l'occuper s'en réserve la jouissance : il ne déduit pas les travaux de remise en état, même si le locataire a causé les dégradations (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 10).
Des travaux votés en copropriété
Les dépenses couvertes par vos provisions ne se déduisent pas directement, mais par la provision pour charges, régularisée l'année suivante ; les provisions spéciales de l'article 18 suivent le droit commun, à leur paiement (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 170 à 190).
La rénovation énergétique
Rénovation énergétique : le plafond de 21 400 € et ses dates
Au régime réel, ces travaux se déduisent comme les autres dépenses d'amélioration (fiche Service Public F1991). Leur particularité porte sur le déficit foncier : la part imputable sur votre revenu global, limitée en principe à 10 700 € par an hors intérêts d'emprunt, peut être rehaussée à concurrence de ces dépenses, sans dépasser 21 400 € par an (article 156, I, 3°). Ce rehaussement est facultatif (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300).
| Condition | Ce que prévoit le texte | Source |
|---|---|---|
| Gain de classe | Le logement passe d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D | Article 156, I, 3° |
| Date limite du nouveau classement | Au plus tard le 31 décembre 2027 | Article 156, I, 3° ; loi n° 2026-103, article 47, I, 4° |
| Devis | Accepté à compter du 5 novembre 2022 | Loi n° 2022-1499, article 12, II ; notice de la déclaration n° 2044 |
| Paiement | Entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 | notice de la déclaration n° 2044 ; loi n° 2026-103, article 47, II ; fiche Service Public F1991 |
| Travaux retenus | Ceux de l'article D. 319-17 du code de la construction, réalisés par des professionnels, sans l'assainissement non collectif ni la pose d'une chaudière à très haute performance énergétique | notice de la déclaration n° 2044 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 240 et 250 |
| Justificatifs | Devis, factures et deux diagnostics de performance énergétique, l'un avant, l'autre après les travaux | BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 270 et 280 |
| Option | Portez ces dépenses ligne 224 bis de la 2044, et non ligne 224 | notice de la déclaration n° 2044 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300 |
| À défaut de nouveau classement justifié | Le revenu foncier et le revenu global des années de déduction sont reconstitués | Article 156, I, 3° |
Exemple théorique : 20 000 € de déficit, dont une rénovation énergétique
Vous avez encaissé 9 000 € de loyers et payé 3 000 € d'intérêts d'emprunt et 26 000 € d'autres charges, dont 15 000 € de rénovation énergétique éligible. Le déficit est de 9 000 − 3 000 − 26 000 = 20 000 €, entièrement dû aux autres charges puisque les loyers couvrent les intérêts. Sans l'option, 10 700 € s'imputent sur le revenu global et 9 300 € se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Avec l'option, la limite atteint 10 700 + 15 000 = 25 700 €, ramenée au plafond de 21 400 € : les 20 000 € s'imputent en totalité sur le revenu global, s'il est suffisant.
Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340) : notre guide du déficit foncier détaille cette obligation et le report sur dix ans. Sur l'interdiction progressive de louer les logements les moins performants, voyez le logement décent et notre guide de la passoire thermique en location.
La déclaration
Déclarer vos travaux, étape par étape
Une déduction se défend sur pièces. Voici l'ordre à suivre au moment de remplir la déclaration n° 2044.
1
Classer chaque facture
Réparation, amélioration ou construction : la nature se lit sur le détail de la facture. Prévoyez des factures assez précises pour établir la nature, le montant et la réalité de la dépense (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
2
Retenir l'année du paiement
Seules comptent les sommes acquittées dans l'année, TVA comprise, sauf loyers soumis à la TVA. Un acompte se déduit l'année de son versement, même si les travaux viennent plus tard (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 à 50).
3
Remplir la ligne 224
Portez-y ces dépenses, ou la ligne 224 bis pour l'option de rénovation énergétique, puis complétez la rubrique 400 : nature des travaux, entrepreneur, date et montant du paiement (notice de la déclaration n° 2044).
4
Déclarer les aides reçues
Une subvention de l'Anah ou une indemnité d'assurance se déclare en recette, ligne 213 ; les travaux qu'elle finance restent déductibles l'année de leur paiement (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60 ; notice de la déclaration n° 2044).
Conservez ces pièces : l'administration peut vous les demander en cas de contrôle (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
Les autres charges
Les autres charges déductibles au régime réel
Les travaux ne sont qu'une ligne de la déclaration. Au régime réel, vous déduisez aussi les charges suivantes ; le détail, ligne par ligne, figure dans notre guide des revenus fonciers.
| Charge | Ligne de la 2044 | À savoir |
|---|---|---|
| Honoraires et commissions de gestion, frais de procédure | 221 | Pour leur montant réel, s'ils sont effectivement supportés |
| Autres frais de gestion : courrier, téléphone, déplacements | 222 | Forfait de 20 € par local |
| Primes d'assurance, dont propriétaire non occupant et risque d'impayés de loyers | 223 | Y compris un contrat de groupe |
| Charges récupérables non récupérées au départ du locataire | 225 | Si elles restent impayées au 31 décembre de l'année du départ |
| Indemnité d'éviction, frais de relogement du locataire | 226 | L'indemnité, si elle libère les locaux pour les relouer dans de meilleures conditions |
| Taxe foncière et taxes annexes | 227 | Sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, mais avec tous les frais de gestion de l'avis |
| Provisions pour charges de copropriété | 229 et 230 | Provision déduite, puis régularisée l'année suivante |
| Intérêts d'emprunt | 250 | Emprunts pour acquérir, conserver, construire, réparer ou améliorer |
Les honoraires de gestion locative et la prime d'une garantie des loyers impayés font partie de ces charges ; les charges récupérables sur le locataire n'en font pas partie, et notre guide des charges récupérables en donne la liste. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères se récupère auprès du locataire : voyez notre guide de la taxe d'ordures ménagères.
À Bordeaux
Termites à Bordeaux : un traitement déductible
En Gironde, tout le territoire est classé zone infestée par les termites, à la suite d'un arrêté préfectoral du 12 février 2001 ; à Bordeaux, le maire peut obliger le propriétaire à effectuer, dans un délai de six mois, des travaux de prévention ou d'éradication si la présence de termites est avérée (Ville de Bordeaux). Le traitement des bois contre ces insectes fait partie des dépenses d'entretien déductibles (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 40). Pour un logement loué au régime réel, gardez une facture qui décrit le traitement réalisé (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, gère votre bien en location, du suivi des travaux à l'assistance pour la déclaration de vos revenus fonciers ; le choix du régime et votre situation fiscale restent à examiner avec votre conseil. Parlons de votre bien.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code général des impôts, article 31 (charges déductibles ; version en vigueur depuis le 21 février 2026)
- Code général des impôts, article 32 (micro-foncier ; version en vigueur depuis le 21 février 2026)
- Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficit foncier ; version en vigueur depuis le 1er juillet 2026)
- Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition ; version en vigueur depuis le 21 février 2026)
- Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022, article 12
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (définition des dépenses de travaux ; version du 3 février 2014)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (caractère déductible ; version du 30 mai 2016)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30 (modalités de déduction ; version du 28 décembre 2015)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (déficit foncier ; version du 16 septembre 2025)
- impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 des revenus de 2025 (édition 2026)
- impots.gouv.fr : travaux dans un logement qui n'est pas encore en location (modifié le 10 juillet 2026)
- Service Public : revenus locatifs en location non meublée (F1991, vérifiée le 15 avril 2026)
- Ville de Bordeaux : lutte contre les termites
Textes consultés sur Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr et Service Public le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe et ne remplace pas un conseil fiscal adapté à votre situation.
Vos interlocuteurs
Le service gestion
Vincent, Anthony et Véronique suivent votre bien au quotidien : la location, le bail, les quittances et les charges.
Vos questions
Vos questions sur les travaux déductibles
Non. Au micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire vos travaux et charges (fiche Service Public F1991) : l'abattement de 30 % les couvre (article 32 du code général des impôts).
Oui, si le logement en était dépourvu, y compris l'électroménager intégré, à condition que le bail ou un avenant prévoie sa mise à disposition. Le remplacement des appareils lors de la remise en état d'une cuisine existante ne se déduit pas (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50 et 70).
Dans un logement, en principe oui : le BOFiP classe l'agrandissement des fenêtres et la pose de persiennes parmi les améliorations (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 100) et le remplacement d'un élément obsolète parmi les réparations (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 30). Nous en déduisons que des fenêtres changées sans agrandissement du logement relèvent de l'une ou de l'autre catégorie, toutes deux déductibles.
Non : une dépense se déduit l'année où elle est payée (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Si vous réglez un chantier en plusieurs fois sur deux années civiles, chaque paiement compte pour son année (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).
Une dépense de travaux doit être engagée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 25). Nous en déduisons que des travaux réalisés pour vendre un logement libre, sans location derrière, ne se déduisent pas des revenus fonciers. Selon leur nature, ils peuvent compter dans le calcul de la plus-value (article 150 VB, II, 4°).
Oui : la dépense se déduit à mesure de son règlement à l'entreprise, même si un emprunt la finance (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60), et les intérêts de l'emprunt se déduisent à part (article 31, I, 1°, d).
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