Passoire thermique : louer un logement G, F ou E

En métropole, un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, et un bail en cours devient non conforme à son renouvellement ou à sa reconduction tacite ; même règle pour la classe F au 1er janvier 2028 et pour la classe E au 1er janvier 2034. Le bail déjà signé reste valable, mais le loyer d'un logement classé F ou G est gelé, et le juge peut ordonner les travaux et réduire ou suspendre le loyer.

• Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ; en métropole, la classe G n'est plus décente depuis 2025, la classe F ne le sera plus en 2028, la classe E en 2034.
• Un bail signé avant l'échéance se poursuit ; le logement devient non décent à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, au terme de la période en cours : en général trois ans en location vide, un an en meublé.
• Le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni à la relocation, ni par la révision annuelle, ni au renouvellement du bail.
• Le facteur de conversion de l'électricité est passé à 1,9 le 1er janvier 2026 et passe à 1,7 le 1er janvier 2027 ; un DPE en cours de validité peut être mis à jour gratuitement.
• MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro et le déficit foncier porté à 21 400 € aident à financer des travaux, qui peuvent souvent se faire avec le locataire en place.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent » qui répond à un niveau de performance minimal ; les logements qui n'atteignent pas ce niveau aux échéances fixées « sont considérés comme non décents » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Ce niveau se lit sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les logements de A, « extrêmement performants », à G, « extrêmement peu performants » (CCH, article L173-1-1) ; la classe retenue est la moins bonne des deux étiquettes, énergie et climat (ministère, FAQ sur le facteur de conversion). Les passoires thermiques, que le ministère appelle passoires énergétiques, sont les logements classés F ou G (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025). Au 1er janvier 2025, avant le nouveau calcul du DPE, le parc locatif privé en comptait 1,1 million, soit 13,8 % (SDES, 12 novembre 2025).

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance est compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et E à compter du 1er janvier 2031 (article 6 ; décret, article 3 bis). Le code de la construction fixe en outre, à compter du 1er janvier 2028, un niveau compris entre A et E pour tous les bâtiments d'habitation, sauf contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, coût manifestement disproportionné ou, jusqu'au 1er janvier 2033, certaines copropriétés en difficulté (CCH, article L173-2).

Selon le ministère, le calendrier s'applique aux nouveaux contrats et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance : les critères « ne s'appliqueront pas aux contrats en cours avant l'échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite » (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025). La loi du 22 août 2021, qui a fixé ce calendrier, ne règle pas le sort des contrats en cours (article 160), et une nouvelle réglementation ne s'applique en principe pas aux contrats formés avant son entrée en vigueur (ANIL, n° 2017-06). Service Public reprend cette lecture pour chaque période : A à F pour un bail signé, renouvelé ou reconduit entre 2025 et 2027, A à E entre 2028 et 2033, A à D à partir de 2034 (fiche Service Public F2042). L'arrêt du 4 juin 2026 qui juge continue l'obligation de délivrer un logement décent ne porte pas sur ce calendrier (n° 24-11.437).

L'échéance dépend du contrat : le bail d'un logement vide conclu par un bailleur personne physique dure au moins trois ans et se reconduit tacitement pour trois ans (article 10), le meublé dure au moins un an et se reconduit pour un an (article 25-7). Le logement non décent reste loué, car la demande de mise en conformité se fait « sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » (article 20-1). Le locataire reste tenu de payer son loyer tant que le juge n'a pas décidé autrement (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025).

Le classement en G ne figure pas, pour autant, parmi les motifs de congé : le congé doit être justifié par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux (article 15 ; article 25-8), et le ministère indique qu'il n'existe pas de cas de congé spécifique pour des travaux de rénovation énergétique et qu'il n'est pas possible de donner congé pour ce seul motif (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025). La Cour de cassation a jugé, pour un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m², que des travaux destinés à remédier à une indécence dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail ne constituent pas un motif légitime et sérieux (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). L'arrêt porte sur la surface, non sur le DPE, et ne tranche pas le cas d'un logement devenu non décent après la signature, par l'effet du calendrier. Si vous décidez de vendre, voyez nos pages sur le congé pour vente et sur la vente d'une passoire thermique.

À la reconduction tacite, vous n'avez pas à remettre spontanément un DPE : l'obligation de l'annexer vise la signature et le renouvellement du bail, pas la reconduction tacite. Le locataire peut en revanche exiger un DPE valide pour vérifier que le critère est respecté (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025).

Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi du 22 août 2021 en métropole, et après le 1er juillet 2024 outre-mer (loi n° 2021-1104, article 159, IV), soit depuis le 24 août 2022 en métropole (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025), le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus progresser :

• à la relocation, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (article 17, II), en vide comme en meublé (article 25-3) ;
• en cours de bail, la révision et la majoration pour travaux « ne peuvent pas être appliquées » (article 17-1, III), y compris en meublé (article 25-9) ;
• au renouvellement, « le loyer ne peut pas être réévalué » (article 17-2, II), y compris en meublé (article 25-9) ;
• là où s'applique l'encadrement du niveau des loyers, aucun complément de loyer n'est permis si le logement est classé F ou G, et le bailleur ne peut pas engager l'action en réévaluation (loi ELAN, article 140, III, B et VI).

Ces articles visent les logements classés F ou G. Le ministère indique qu'une hausse du loyer suppose des travaux qui font atteindre au moins la classe E, démontrée par un nouveau DPE (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025) ; sa réponse ne traite pas de l'attestation de nouvelle étiquette obtenue sans travaux. La limite de la relocation vaut pour le bail mobilité, auquel l'article 17 s'applique (article 25-12) ; le gel ne vise pas le meublé de tourisme (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025).

Le ministère le rappelle : si vous mettez en location un logement non décent, le juge peut, à la demande du locataire, ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer et suspendre la durée du bail ; le fait que le locataire ait été informé et ait signé ne vous exonère pas (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025). Le litige relève du droit privé et ne donne pas lieu à un contrôle spécifique de l'administration, ce qui n'enlève rien aux recours du locataire.

Une clause qui ferait exécuter les travaux par le locataire ne peut concerner que des logements déjà conformes (article 6, a), et la procédure de l'article 20-1 prévoit que le juge transmet sa décision au préfet. Enfin, une agence ne peut pas mettre en location un logement qui ne respecte pas les critères de décence : elle doit le refuser et vous indiquer qu'il faut d'abord faire les travaux (ministère chargé du logement, FAQ du 19 décembre 2025). Le DPE est donc la première pièce à vérifier avant de confier votre logement à une agence, y compris au service gestion de Réal Group.

Le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), et passe de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). À cette date, le DPE s'aligne aussi sur le droit de l'Union européenne : il indique l'énergie renouvelable produite sur site et la durée de vie restante du chauffage, et une mention « A0 » signale les bâtiments à émissions nulles, sans créer de classe supérieure à A (arrêté du 11 juin 2026).

Le changement ne dégrade aucune étiquette (ministère, communiqué du 31 août 2026). Il profite surtout aux logements chauffés à l'électricité, et l'amélioration n'est pas systématique : l'étiquette énergie peut gagner une classe, dans de rares cas deux pour de petits logements, mais l'étiquette climat ne change pas (ministère, FAQ sur le facteur de conversion). Pour un logement tout électrique consommant 100 kWh d'énergie finale par mètre carré, la consommation en énergie primaire passe ainsi de 230 à 190 kWh (ministère, FAQ sur le facteur de conversion), puis à 170 kWh avec un facteur de 1,7. Le service statistique de l'État a estimé qu'à 1,9 environ 700 000 résidences principales sortiraient du statut de passoire énergétique (SDES, 12 novembre 2025).

Un DPE réalisé avant ces changements reste valable jusqu'à sa date de fin ; il peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, en téléchargeant sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe une attestation de nouvelle étiquette, qui ne remet pas en cause les données du diagnostic et se termine avec lui (arrêté du 19 août 2026, article 3 ; ministère, communiqué du 31 août 2026). Si vous ne la demandez pas, le DPE initial reste valable. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont aussi adaptés aux logements de 40 m² ou moins, avec une attestation du même type (fiche Service Public F16096). Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025 (fiche Service Public F16096).

Trois paramètres comptent : la classe du logement et l'échéance du bail, le coût des travaux après aides, et le loyer que vous pourrez en tirer une fois le gel levé. Si les travaux sont hors de proportion avec la valeur du bien, la vente reste permise, avec, selon le bien, l'audit énergétique et les mentions que décrit notre page Vendre une passoire thermique ; notre guide Vendre sa maison ou son appartement en reprend les étapes.

Si vous gardez le logement, le service gestion de Réal Group vous conseille sur les travaux à prévoir et prend en charge la mise en location, la rédaction du bail et les états des lieux, à Bordeaux et en Gironde. Quand un nouveau DPE vous remet en règle, c'est le moment d'en parler : parlons de votre bien.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent, calendrier énergétique)
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 (champ d'application, résidence principale)
• Loi du 6 juillet 1989, article 3-3 (dossier de diagnostic technique)
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (accès pour travaux)
• Loi du 6 juillet 1989, article 10 (durée et reconduction du bail)
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17 (loyer du nouveau contrat, classes F et G)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision et majoration)
• Loi du 6 juillet 1989, article 17-2 (réévaluation au renouvellement)
• Loi du 6 juillet 1989, article 20-1 (mise en conformité)
• Loi du 6 juillet 1989, article 23-1 (contribution au partage des économies)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (logement meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-7 (durée du meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-9 (révision du loyer du meublé)
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3 bis (niveau de performance)
• Décret n° 2002-120, article 3 ter (cas où le juge ne peut pas ordonner les travaux)
• Code de la construction et de l'habitation, article L173-1-1 (classes de performance)
• Code de la construction et de l'habitation, article L173-2 (obligation à compter de 2028)
• Code de la construction et de l'habitation, article L843-1 (allocation conservée)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-33 (annonces, sanctions)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Code général des impôts, article 156 (déficit foncier)
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), article 159
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 160
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 (encadrement du niveau des loyers)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 3 (meublés de tourisme)
• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'électricité (DPE)
• Arrêté du 11 juin 2026 portant adaptation au droit de l'Union (DPE, JORF du 13 août 2026)
• Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'électricité (DPE, JORF du 26 août 2026)
• Décret n° 2026-822 du 25 août 2026 (MaPrimeRénov' par geste)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437
• Service Public : diagnostic de performance énergétique (F16096, vérifiée le 1er janvier 2026)
• Service Public : logement à louer décent (F2042, vérifiée le 21 mars 2025)
• Service Public : MaPrimeRénov' (F35083, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : éco-prêt à taux zéro (F19905, vérifiée le 1er septembre 2026)
• Service Public : revenus fonciers (F1991)
• Ministère chargé du logement : location et gel des loyers des passoires énergétiques (FAQ mise à jour le 19 décembre 2025)
• Ministère : évolutions du calcul du DPE, les réponses à vos questions (23 juillet 2025)
• Ministère : publication de l'arrêté abaissant le facteur de conversion à 1,7 (31 août 2026)
• SDES : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 (12 novembre 2025)
• ANIL : performance énergétique et décence (n° 2017-06, à jour au 11 septembre 2023)
• Assemblée nationale : dossier du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
• Assemblée nationale : texte de la commission n° 3188-A0 (23 septembre 2026)
• France Rénov' : Ma Prime Logement Décent (page consultée le 9 novembre 2026)
• Ville de Bordeaux : le permis de louer (page mise à jour le 2 juin 2026)
• Ville de Bordeaux : les aides à la rénovation de l'habitat privé (page mise à jour le 20 juillet 2026)

Textes consultés sur Légifrance le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat.