Expertise d'une maison ou d'un appartement : la valeur de votre logement, établie et justifiée

L'expertise d'une maison ou d'un appartement est une évaluation payante, confiée à un expert indépendant de toute vente, qui fixe la valeur vénale du logement à une date précise et la justifie dans un rapport écrit : ventes comparables, méthode, corrections, conclusion. On y recourt quand la valeur doit convaincre un tiers.

• L'estimation d'une agence, souvent gratuite, prépare un mandat ; l'expertise, payante, se défend devant un tiers.
• Pour un logement, la valeur vénale s'établit d'abord par comparaison avec des ventes réelles de biens semblables, qui sont publiques.
• Les droits de succession se calculent sur la valeur au jour du décès, l'IFI sur celle du 1er janvier, un partage sur celle de la jouissance divise.
• L'expertise devient utile dès que la valeur engage un tiers : des droits à payer, une soulte, un cohéritier, une vente à un enfant, un juge.
• Le juge ne peut pas fonder sa décision sur la seule expertise amiable d'une partie : le rapport convainc par ses références et sa méthode.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 29/10/2026.

Ce n'est pas une estimation d'agence. Une agence immobilière exerce une activité d'entremise, encadrée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet : lorsqu'elle estime votre logement, souvent gratuitement, elle vous indique le prix auquel elle pense le vendre, en vue d'un mandat. L'expert ne vend rien. Il établit une valeur qu'il doit pouvoir défendre devant quelqu'un qui n'est pas d'accord, et ses honoraires, fixés au devis, ne dépendent pas du chiffre auquel il conclut.

Pour mettre un bien en vente, un avis d'agence suffit souvent. L'expertise devient utile dès que la valeur a des conséquences pour quelqu'un d'autre que vous : des droits de succession ou de donation calculés sur elle, une soulte à verser à l'autre époux, un cohéritier qui la conteste, une vente à un enfant que l'administration peut juger trop basse, un juge qu'il faut éclairer. Dans ces situations, ce qui compte n'est pas un chiffre, c'est la démonstration qui le porte.

Le rapport est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS, puis signé par l'expert qui a conduit la mission. Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, applique la même méthode à une maison de bourg, à un appartement de centre-ville ou à une propriété familiale, où qu'ils se trouvent.

Les deux donnent un chiffre ; seule l'expertise en livre la démonstration, signée.

La date compte autant que la méthode : les droits de succession se calculent sur la valeur au jour du décès, l'IFI sur celle du 1er janvier, un partage sur celle de la jouissance divise. L'expert peut évaluer un logement à une date passée, avec les références de l'époque : c'est l'expertise rétroactive. Les grandes familles de méthodes sont présentées sur notre page consacrée aux méthodes d'évaluation immobilière.

Les particuliers peuvent aussi consulter les ventes de leur secteur dans le service Rechercher des transactions immobilières de leur espace fiscal, ouvert notamment pour une succession, une donation, l'IFI, une vente ou un achat (article L107 B du Livre des procédures fiscales). L'outil donne des références, pas une valeur : c'est à celui qui déclare de les choisir et de les interpréter, et c'est ce travail que l'expert transforme en démonstration.

Plus le dossier est complet à la commande, plus le rapport est précis et vite remis :

• le titre de propriété et, s'il y a lieu, l'acte de donation ou la déclaration de succession antérieurs ;
• les plans, les surfaces connues et les diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• pour un appartement : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées, les appels de charges et la liste des travaux votés ;
• pour une maison : les autorisations d'urbanisme des travaux réalisés (extension, piscine, division) et les servitudes connues ;
• si le logement est loué : le bail, le montant du loyer et sa date d'échéance.

Le délai court à partir de la réception du dossier et de la visite ; il est fixé au cadrage et figure dans le devis, avec la date de remise du rapport.

• Code général des impôts : article 761 (évaluation des immeubles transmis à titre gratuit), article 764 bis (abattement sur la résidence principale en succession), article 965 et article 973 (IFI).
• Livre des procédures fiscales : article L17 (rectification d'un prix ou d'une évaluation insuffisants), article L107 B (accès des particuliers aux ventes immobilières) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 (valeur vénale).
• Code civil : article 255 (mesures provisoires du divorce), article 505 (vente d'un immeuble d'une personne en tutelle), article 815-9 (indemnité d'occupation), article 829 (estimation des biens à partager), article 860 (rapport des donations), article 1476 (partage de la communauté).
• Jurisprudence : Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710.
• Agents immobiliers : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet).
• Données publiques : demandes de valeurs foncières (DVF) ; service Rechercher des transactions immobilières (service-public.gouv.fr).

Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026 ; paragraphe 90 du BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 relu le 27 octobre 2026.